向松祚：房産稅徵收不能一刀切

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，在樓市響起一片“漲”聲之時，昨天舉行的國務院常務會議出臺了樓市調控“國五條”。其中，嚴格執行商品住房限購措施、擴大個人住房房産稅改革試點範圍等內容引起高度關注。不過，一些專家和學者把目光聚集在廢除土地出讓金預收制度上。

　　這是“新國八條”出臺兩年來，政府針對房地産調控做出的又一次明確表態，很多人都嗅到了“國五條”可能給火熱的房産交易市場帶來的寒意。但是和市場傳言的政策力度相比，這一次政策手段顯得似乎有些溫和。多數業內人士認為，這五方面政策措施大多是對原有措施的強調，對市場的影響可能比較有限。

　　和多數專家學者重點關注限購、二套房貸政策不同，國家資訊中心首席經濟師範劍平指出，中國房地産價格問題的解決需要制度性根本改革。具體來説，一是廢除土地出讓金預收制度，由預收70年改為購房後每年徵收。二是降低購房環節稅負，實行對每人平均基本居住面積外的房産重稅。三是房産增值徵收利得稅，使投資、投機獲利機會趨於零。四是把40%的家庭納入保障房範圍，並根據收入動態調整，禁止轉租。

　　還有人分析指出，從根本上來説，中國高房價的癥結是在於高地價，高地價的原因在於政府對於土地收入的依賴。

　　有人説，房價上漲過快的問題，喊了N年了，什麼時候才是個頭？昨天開會提出的五項措施，能不能真正解決這個問題？范劍平提出的四點建議，看起來很有道理，似乎也不是很難做到。但是為什麼這麼多年過去了，我們一直沒有採取行動，或者説難以實現？要想真正解決中國的房地産問題，我們需要探索這些問題的答案，多問幾個這樣的“為什麼”。

　　經濟之聲特約評論員、中國農業銀行首席經濟學家向松祚對此作出評論。

　　新“國五條”的出臺對於整個樓市來説是一個“很直接的提醒”，但是，政策能否觸及中國房價快速上漲的根本，引起了業界爭論。國家資訊中心首席經濟師範劍平指出，要想根本解決中國房地産價格問題，首先要廢除土地出讓金預收制度。廢除土地出讓金預收制度，這是個老生常談的話題，很多學者已經一再呼籲，但是，為什麼一輪又一輪調控政策都沒有把重心放到這個問題上？

　　向松祚：推出土地出讓金預收制度，70年預收制度其實已經提了很多，包括很多人大代表、政協委員在兩會上也都提出過。這個實行起來核心是我們現在整個國家稅收制度深層次改革沒有推進，與此同時，地方政府所承擔的事權與財權收入互相匹配，現在地方政府除了延伸或社會基本職能之外，還承擔了大量經濟發展職能，錢從哪來？通常講，地方政府主要是稅收、土地出讓收入，有的可以發一點點債權，再拿一點銀行貸款，但是實際上主要收入是土地出讓收入和稅收。為什麼這幾年我們在談到房價上漲過快的時候，很多人把眼光都在盯向土地價格過高，土地價格過高確實是房價過高非常重要的原因，雖然不是唯一的原因，但是地方政府沒有動機去改變稅收制度。要根本上解決這個問題，國家必須在中央和地方財稅體制調整，進行徹底的改革。

　　在房産稅方面，范劍平建議“實行對每人平均基本居住面積外的房産重稅”。昨天的會議也明確了，要擴大個人住房房産稅改革試點範圍。目前，推進房産稅試點困難重重，為什麼新政仍然強調要擴大個人住房房産稅改革試點範圍？

　　向松祚：很多人都提過，國家現在在準備擴大房産稅試點，方向是對的，而且國家也在出臺方法來採取實施，這裡所謂每人平均住房面積以外，主要在操作上有一些難度，這就需要我們建立一個全國住房資訊非常嚴密的資訊網路，同時對基本住房面積，哪些人已經擁有基本住房，必須要有徹底抽查，要摸清家底。

　　我們現在的問題在哪？現在如果要徵稅，徵稅的前提就是要摸清家底，要掌握這個資訊。現在沒有摸清，所以徵稅難度很大。我建議，必須在國家相關部門，比如住建部或統計局牽頭之下，把全國的家底摸清。

　　范劍平提出的“房産增值徵收利得稅，使投資、投機獲利機會趨於零”的建議，似乎也有一定的道理。目前，我們具備對房産增值徵收利得稅的基礎嗎？

　　向松祚：從原則上我不同意這個意見，投資、投機怎麼區別，這是很大的問題。如果這個人他的財産收入來源是清晰的，只要沒有利用信貸手段去炒房，我就不願意炒股票，就願意把我的錢炒房，為什麼要徵稅我的稅？把他的稅收徵為零，買房和買股票的區別在哪呢？買股票或者買別的投資的收益是不是也要徵稅，這個問題大家要慎重研究，不能為了抑制房價，凡是投資房地産賺的錢全部就要把它收走嗎？就要把收益變成零嗎？

　　投資房地産或者投資股票投入其他的實業的區別在哪呢？這個辦法大家需要慎重思考，不能簡單一刀切。

　　范劍平建議把40%的家庭納入保障房範圍，保障房小戶型並根據收入動態調整，禁止轉租。40%，這不是個小數目；根據收入動態調整，這個提法也很值得研究。為什麼要“根據收入動態調整”？

　　向松祚：我不太同意這個説法，40%的家庭是什麼家庭，我們要有個標準。家庭的收入本身是個動態過程，大學生、研究生或剛剛參加工作的人收入很低，這些收入的家庭應該納入到保障房保障範圍，隨著收入升高以後，就喪失了保障房的資格，所以這一定是一個動態的調整。很難一刀切。要根據各個城市、各個地區具體的情況。現在家底不清，究竟有多少家庭沒有住房，應該納入到保障房的範圍，這個資訊不清楚，很難做到一刀切。

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