德國房價畸高或令歐洲央行承壓

　　據英國《金融時報》報道，德國央行21日發出警告，稱德國大城市的房價被嚴重高估，該國房地産的急速繁榮或將導致泡沫産生。這一警告將加劇外界的擔憂，可能會對歐洲央行的寬鬆政策造成壓力。

　　德國央行當日在10月的月度報告中指出，德國最大的七個城市房價過高，偏高幅度可能達到20%。自2010年以來，柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫的公寓價格平均上漲超過25%，其中柏林市的公寓價格從2009年到2012年上漲幅度超過80%。

　　德國央行表示，為解決歐元區經濟衰退問題而設定的低利率使人們更易負擔得起抵押貸款，並促使他們尋求除了銀行儲蓄以外的其他投資渠道，因而促進了房地産市場的繁榮。金融危機期間房屋建造速度的放緩使得房屋供應有限，也是房價上漲的一個原因。另外，在美國和數個歐洲國家房地産泡沫破裂之後，此前沉寂多年的德國房地産市場對國際投資者顯得更具吸引力了。

　　德國央行同時指出，種種跡象表明，國際投資者正在推高全球房地産價格。有數據顯示，香港、倫敦最昂貴住宅的價格已超過2008年前的峰值，美國一些大城市的房價也隨著高端住宅需求的與日俱增而加速上漲。這一趨勢反映出，投資者缺乏避風港式的投資機會，而債券和股票等傳統資産的回報率偏低。

　　《金融時報》稱，德國房地産市場目前的發展趨勢不尋常，從傳統來看，德國人習慣於租房，因此房地産市場一直較為冷清。而且，這個趨勢也與歐元區其餘國家形成鮮明反差。在西班牙、愛爾蘭和荷蘭的房地産市場衰退後，歐元區其餘國家的房價已接近七年以來的低位。

　　在2010年柏林、法蘭克福、慕尼黑出現樓市繁榮之後，德國央行就多次表達了對住房市場的擔憂。如今，這一趨勢也逐漸蔓延至小城市，因為大城市過高的房價驅使住宅房地産和商業地産的投資者們到所謂的“B”級城市尋找投資機會，這些城市的房價相對較低，但流動性風險較高。

　　儘管德國央行21日表示，房地産市場現階段的價格波動不太可能導致宏觀經濟層面出現重大風險，但該行同時認為，房地産市場的價格上漲壓力在短期內可能不會緩和，這表明德國央行對潛在房地産泡沫的擔憂加大。

　　《金融時報》還稱，如果德國央行想要給房地産市場降溫，就必須説服歐洲央行提高利率，或者出臺所謂的“宏觀審慎措施”，比如讓商業銀行針對抵押貸款放貸撥備更多資本金。

　　德國央行對本國房地産市場的警告可能會加劇外界的擔憂，即歐洲央行的貨幣政策對德國而言過於寬鬆。有評論指出，過高的房價對於德國這一對通貨膨脹極度厭惡的國家來説是難以容忍的。德國央行可能會用房價數據提醒歐洲央行，歐元區的寬鬆貨幣政策壓低了歐元再融資利率，這可能會在將來損害德國的金融穩定。作為歐元區內最具話語權的國家央行，德國央行的態度或將對歐洲央行貨幣政策的走向産生重要影響。

　　今年5月，歐洲央行將歐元區主導利率從0.75%降至0.5%，為歐元自1999年啟動以來的最低利率水準。本月初，歐洲央行宣佈維持利率不變，並將無限期實行貨幣寬鬆政策。歐洲央行行長德拉吉表示，歐元區經濟正從低位穩步復蘇，整體經濟在經歷六個季度萎縮後在今年第二季度環比增長0.3%，但仍面臨諸多下行風險，因此歐洲央行將保持寬鬆的貨幣政策以幫助經濟復蘇。

　　此外，今年9月，歐元區按年率計算的通脹率為1.1%，處於近年來低點。有分析指出，該數值離歐洲央行為維持物價穩定所設定的2%的警戒線還有相當距離，為歐洲央行在必要時採取更寬鬆政策刺激經濟創造了條件。

　　不過，歐洲智庫“開放歐洲”在21日發佈的歐元區經濟展望報告中則表達了不同觀點。報告指出，德國、法國等歐元區核心國通脹上升的風險與希臘、西班牙、愛爾蘭等高負債國低通脹的趨勢形成強烈反差，歐洲央行很難就貨幣政策在不同成員國之間找到恰當的平衡點。如果向更適合高負債國的方向調整，即加大貨幣寬鬆力度，很可能會推高核心國及北歐國家的通脹水準，給經濟發展帶來泡沫；如果收緊貨幣政策，可能會扼殺高負債國經濟復蘇進程。因此，未來歐洲央行貨幣政策可能面臨進退兩難的境地。