“穗六條”1年:廣州一手住宅成交跌三成 房價漲一成

　　數據來源：新浪樂居

　　去年11月18日，繼深圳、北京、上海出臺地方調控措施後，廣州跟進出臺“穗六條”。一年後盤點，發現成效並不理想：“穗六條”實行一年來，廣州一手住宅網簽量為67452套，同比大跌三成，週邊五區嚴重萎縮；而均價則為14801元/平，同比上漲11.6%。

　　據羊城晚報記者觀察，“穗六條”執行以來，衍生了不少負面影響：“穗六條”提高了非廣州戶籍者的購房門檻，又使得市場出現大量雙合同、毛坯價，令市場數據失真。事實上，在實際操作過程中，衍生出各種規避手法也令“穗六條”名存實亡。

　　如今，在央行信貸新政實施後，不少地方出臺了樓市新政策，北京、上海也都調整了普通住宅標準。對廣州而言，目前取消限購如果面臨困難，讓“穗六條”劃上休止符也許是個辦法。

　　數説一年

　　成交萎縮3萬套，房價上漲雙位數

　　去年11月18日，廣州市人民政府發佈房地産調控新政，內容包括：提高第二套住房貸款首付比例，加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應，增加住宅用地供應，從嚴查處各類住房騙購行為以及引導開發企業理性定價等。

　　廣州“穗六條”最大的亮點在於重申原有調控政策外，提高外地人購房門檻，以及進一步提高二套房貸首付比例，由六成提至七成。這一限購政策的出臺，限制了不少外地人的購房資格，也將部分改善型買家阻擋在購房門檻外。

　　“穗六條”出臺後，廣州一手住宅成交量迅速回落，去年12月份網簽量為6488套，環比銳減兩成。進入2014年後，成交量進一步下滑，基本都在4000套-6000套/月，直到央行“9·30新政”出臺後，成交才有所好轉，10月份的7222套為今年新高。

　　據樂居監控陽光家緣數據，“穗六條”實行一年來，截至2014年11月16日，廣州全市11區一手住宅網簽67452套，同比96854套減少29402套，跌幅高達30.4%。其中，週邊五區網簽量46219套，同比減少25577套，佔全市跌幅的87%，成交嚴重萎縮，網簽量佔比從74.1%下降到68.5%。

　　至於網簽均價，則為14801元/平，同比上漲11.6%。而且這個均價還是有“水分”的：去年11月份開始，廣州將均價較低的從化、增城納入統計範圍，因此“穗六條”一齣臺，房價看上去呈現下跌，而實際上，去年廣州全市，包括從化、增城的房價都是上漲的，只不過漲幅較小，若以老十區來計算，漲幅甚至在22%至25%。“穗六條”顯然未能起到穩房價作用。

　　衍生現象

　　規避方法不斷，交易資訊失真

　　“穗六條”對廣州樓市的影響是顯而易見的，其中之一是提高了非廣州戶籍家庭的購房門檻，使今年該群體在廣州購房的佔比從去年的35%降低至10%，誤傷不少購房者。不過，記者調查發現，非廣州戶籍買家想買樓，規避“限購”的辦法可謂層出不窮。

　　除了採取補繳稅單等方式，最為奇葩的是“人才落戶法”。天河區某房産經紀透露，之前有買家採取補繳稅單的方式，一份至少要花幾萬元，還不一定“包通過”；而採取通過人才市場入戶的方式，只要是本科以上學歷的外地戶籍買家，通過人才市場的人才引進渠道，找到一些專員後，由律師見證辦理，就有可能獲得入戶的機會，費用只需幾千元。據了解，辦理這種手續約需3個月到半年不等，入戶成功後就可以立即購買物業，而且同樣有購買兩套物業的資格。

　　同時，“穗六條”使大戶型與豪宅更難消化，導致庫存不斷積壓。CRIC的最新數據顯示，截至10月底全市住宅類物業庫存達到106002套之多，比9月份還多了近一萬套，這是2013年以來的最高值。如果按照過去6個月的平均去貨量估算，當前廣州住宅類物業的庫存去化週期高達18個月。

　　“穗六條”出臺的初衷是抑制房價過快上漲，穩定價格，由此，針對政府對高價房限價、限售、限簽，市場上出現了大量“雙合同”、毛坯價等不正常現象，造成交易資訊失真。

　　專家觀點

　　市場情況已變化，適當時機可取消

　　早在今年8月，對於“穗六條”的討論就不斷。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，“穗六條”抑制了需求卻抑制不了房價上漲。其直言：“控制房價上漲這個前置條件今年已經過時，理應廢止。”

　　北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同認為，“穗六條”是繼“深八條”“京七條”“滬七條”之後出臺的，而這一年以來，整個市場都不太好，呼籲儘快找個適當的時機將其取消。

　　在合富房地産經濟研究院院長龍斌看來，目前行政干預政策退出已經刻不容緩，“穗六條”是這一輪行政調控最後的篇章，應該畫下休止符。

　　不過，中原地産項目部總經理黃韜則希望先緩一緩：“取消‘穗六條’是必然的事情，因為整個房地産的調控方向是市場化、去行政化。但受央行‘9·30新政’的影響下，市場已回暖，如果現在取消反而會給市場加把火，帶來更大的刺激。”在他看來，明年春節前後市場會較為低迷，那時是最好的取消時機。

　　您是否贊成暫停執行“穗六條”政策？

　　否28.6%

　　是71.4%

　　您認為“穗六條”政策暫停會對樓市産生怎樣的影響？

　　樓市更趨理性31.4%

　　滿足外地剛需購房需求37.1%

　　導致房價上漲15.7%

　　消化廣州樓市過剩的庫存15.7%

　　製圖：林春萍 羊城晚報記者 趙燕華