京滬穗深首季成交大滑坡 一線城市也“拐”了？

　　圖/新華社

　　羊城晚報訊 記者趙燕華報道：二三線城市的樓市“天氣”在去年下半年由晴轉陰后，今年一季度京滬穗深的成交數據均呈現衰減明顯的信號，一線樓市也將“拐”的預判之聲隨即放大。與此同時，消息稱住建部不再要求上報房控目標、一線城市繼續實行限購政策，而近日又有傳聞稱杭州長沙等多個城市醞釀鬆綁限購，遭遇樓市“倒春寒”的一線城市有可能跟進嗎？

　　市場 一線城市首季成交衰減明顯

　　剛剛過去的3月，四個一線城市的樓市成交可用“倒春寒”來形容。

　　中原地産研究部統計數據顯示，3月北京樓市合計簽約量在1.6萬套左右，二手房成交在8800套左右，新建住宅簽約7000余套。其中，今年3月北京二手房的成交量僅為去年同期的20%。

　　根據德佑地産、佑威等多家地産企業的統計數據，1、2月份上海的商品住宅成交量均較去年同期下滑2成～3成，3月前23天的成交量，也比去年3月份105.62萬平方米有兩成左右的縮水。根據中房信研究總監薛建雄的大概預計，一季度上海商品住宅成交量大概下跌了兩成。

　　在廣州，據搜房網數據監控中心統計，3月份全市一手住宅網簽6276套，同比下降43%。

　　3月深圳樓市也未能再現小陽春。深圳市規土委日前公佈的統計數據顯示，3月份深圳新建住宅成交數量2818套，環比上漲11.1%，同比卻下跌27.9%。

　　再把時間軸拉長，今年一季度，預計北京樓市簽約僅為4萬套，同比下調了65%左右，為最近6年同期的最低值；據業內預計，一季度上海樓市成交量或降兩成；網易房産數據中心統計顯示，今年一季度，廣州全市一手住宅共網簽16194套，同比去年大跌40%，合計面積184.6萬平方米，同比跌42.5%。

　　觀點 説“拐”或言之尚早

　　“房地産的小年”，這是很多地産商對今年樓市的評價，但對於一線城市首季成交的明顯衰減，還是有點意外。“以前是政府越説控房地産，房價越漲，今年相反，政府工作報告基本沒怎麼提，市場反倒掀不起熱情了”。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，當前房企與購房者之間的博弈已經出現了微妙的變化。在信貸收緊、兩會言論、自住房供應等多方因素的衝擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸佔上風，供需格局已經悄然生變。“一線城市大部分都是上市房企，對業績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就可能會出現下跌。這些因素的存在導致了一二線城市的變化可能會出乎市場的預料。”在他看來，3月份的小陽春成色不足，4月也很難樂觀。

　　一線樓市拐點真的來了嗎？戴德梁行廣州及鄭州公司總經理黎慶文昨日在“DTZ戴德梁行廣州2014年一季度房地産市場分析會”上表示，就目前的市場情況分析，廣州房價並未出現拐點，只是漲幅減緩。數據顯示，儘管一季度廣州住宅供應、成交銳減，但一季度全市網簽均價為13833元/平方米，同比去年只是微降2.5%。與此同時，土地價格仍在走高，“總體上，房價的波動是多股力量博弈的結果，但這些因素目前還不具有‘拐點’的能量”。

　　走勢 一線房價年內上漲10%？

　　黎慶文認為，“拐點”形成最終取決於供求關係的變化。首先是“人口”因素，人口紅利逐漸消退，但廣州流動人口的不斷增長，意味著剛性需求不斷攀升。其次是“可支付力”因素，過去10年房價收入比均超出合理空間，價格上漲的勢頭遠遠大於收入的增幅。在某種程度上，市場對高房價的承受力受到“對市場高預期”的支撐。

　　戴德梁行數據顯示，2014年一季度新增住宅供應未能跟上潛在需求的步伐。按照平均每年廣州的一手住宅需求量約為：735萬平方米，2006～2014年一季度：一手住宅年平均供需比：1:1.03；而2014年一季度全市供需比預計約為1:1.50 （2013年一季度全市供需比為：1：1.17）。而2014年一季度新增住宅，連週邊區域都呈現供不應求。

　　對於一線城市的房地産走勢，恒大地産董事局主席許家印日前在香港出席恒大2013年業績發佈會上更是頗為樂觀：“今年年底，一線城市的房價會有10%上漲，二線城市則5%。”

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　　多個城市醞釀鬆綁限購 一線城市有沒可能跟風？

　　目前，溫州已傳出上報鬆綁限購的方案，而在大約一週前，長沙、杭州等地相繼召開房企溝通會。由當地政府相關部門組織，地方實力房企參加。溝通會上，有關部門向房企透露，一系列促進房地産市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的鬆綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

　　消息一經傳開，對於最早實施了幾年樓市限購政策的一線城市，有沒有可能也會在2014年放開，也引發關注。

　　記者注意到，今年“兩會”期間，住建部負責人稱將對樓市實行分類調控，一線城市繼續實行限購政策。業內人士就預期，由於房價控制目標不再成為調控的“必選題”，所以包括北上廣深在內，除限購以外的行政性干預市場措施，都在一定程度上尋求退出的“節奏”。

　　“限購放開潮今年或許會出現，但怎麼也不會輪到四大一線城市。但也要看到，因為這樣廣州所有轄區限購一刀切的情況會有所變化，個別區域或借機放開限購。”方圓地産首席分析師鄧浩志分析，廣州的增城、從化基本不會推限購政策，而之前傳聞的南沙放開限購也不是完全不可能了。 （趙燕華）