宅地存量銳減 北京新房供應持續低迷

　　 自3月樓市調控收緊後，北京新房市場供應進入低谷。據統計，5月北京新房市場預計僅有9個項目入市。業內認為，除調控影響外，新房供應低迷的原因一方面是去年土地成交銳減導致新房供應不足；另一方面是調控收緊後的“限價”，導致許多高端項目拿不到預售許可證，降低新房供應量。值得一提的是，在5月預計入市的9個項目中，僅2個項目有定價。在價格管制嚴厲的情況下，合理的價格策略成為項目是否能夠成功入市以及佔領市場的關鍵點。

　　 僅9個項目入市

　　 “3·17”北京樓市新政出臺後，北京新房市場供應進入低谷。據了解，4月截至目前，新房市場開盤項目不足10個，市場供應低迷的現狀也將延續至5月。

　　 根據亞豪君岳會統計數據顯示，5月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括中糧天恒天悅壹號、北京經開汀塘、泰禾·昌平拾景園3個純新盤，以及天資華府、綠地海珀雲翡、城建萬科城等6個老項目後期。

　　 值得注意的是，近期新房市場新增供應以六環外項目為主，上周入市的西山燕廬、麗景長安等4個項目均地處六環以外。對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，除六環外項目量基數較大的原因之外，六環外項目單價相對較低，取證容易過關也是調控之後供應在六環外率先重啟的原因之一。

　　 近期因工作變動正在換房的王先生稱：“目前新房市場可供選擇的空間非常小，在售項目少，大多數位置還比較遠，但價格還算穩定。這種情況下，我只能邊看新房項目，同時也留意工作地附近的二手房項目。”

　　 多因素疊加效應

　　 “除去調控收緊的直接影響外，北京新房市場供應低迷的原因還有土地成交銳減導致供應不足以及調控收緊後‘限價’管制的影響。”郭毅在接受北京商報記者採訪時如是説。

　　 受“3·17”新政影響，二套房首付比例提升以及二套房認定標準改為“認房又認貸”，結合目前北京新房市場的價格水準，市場中改善型需求所佔比重較大，對於需求端的直接遏制導致開發商不得不調整供應節奏。

　　 從土地供應來看，去年住宅用地成交的不足，導致今年住宅市場供應的乏力，雖然供地計劃大舉增加，並且實際供地明顯加速，但畢竟“遠水解不了近渴”，當下市場供應不足的現狀仍在短期內持續。

　　 此外，前兩年在北京住宅市場“泛高端化”的過程中，新上市項目普遍定價較高，而調控收緊開始“限價”管制之後，高端項目大都面對難以取得預售許可的窘境，無法為供應“添磚加瓦”。

　　 也有觀點認為，北京新房市場供應量銳減與商辦項目的退潮也有較大關係。在純商品住宅供應不足的情況下，商辦漸漸成為近一年來北京樓市成交的主力。在商辦産品遭遇限購影響下，商辦項目從供應到成交幾乎都進入冰封。

　　 郭毅認為，北京住宅市場供應低迷的狀況短期很難改變，預計這一狀況將一直持續至今年下半年。

　　 定價是關鍵

　　 從5月即將入市的項目報價來看，9個項目當中7個尚未發佈價格，而發佈價格的2個項目綠地海珀雲翡、城建萬科城調控前均有入市，此次入市的預計價格均與前期基本持平。郭毅認為，價格管制的嚴厲性由此可見一斑，對於即將入市的項目而言，合理的價格策略成為項目是否能夠成功入市，以及佔領市場的關鍵點。

　　 郭毅進一步分析認為，新政出臺之後，從需求源頭的遏制將導致未來一段時間成交企穩甚至下行。一方面受到未來市場預期的影響，另一方面為應對預售價格的管制，未來將會出現房企降低價格預期，加快取證入市的現象。

　　 大興區某項目行銷負責人在接受北京商報記者採訪時表示，因較高的拿地成本，項目的預期銷售價格較高，但是目前價格監管較為嚴格，相對價格較高的項目很難取得預售許可證。目前，項目蓄客情況較好，開發商也正在考慮降低價格預期，儘快入市以回籠資金。

　　 此外，郭毅表示，從未來住宅市場發展趨勢來看，住宅産品品質或將進入轉折期。近兩年隨著北京住宅價格水準的一路走高，住宅的産品品質也出現跨越式提升，科技住宅、智慧家居、精緻園林等已成標配。不過，今年以來，北京出讓的住宅用地當中不僅加大自住房等帶有住房保障性質的用地供應，商品住宅也均限定了未來上市後的售價上限。成本與限價的剛性門檻導致開發商的利潤被大幅壓縮，在雙重壓力疊加下，這些現階段摘得的土地，開發商為保證基本的利潤，很有可能會出現集體減配産品的現象，壓縮設計成本、扣減産品及行銷投入。受此影響，未來北京樓市的供應主力恐將重回面向剛需、剛改的産品時代。