上海房價火箭式上漲 新房再現“捂盤惜售”(圖)

2月28日，在上海市浦東新區房地産交易中心，市民在等待辦理房産交易手續。徐程/攝(新華社發)

　　連日來，前往上海部分房地産交易中心諮詢、辦理二手房交易過戶手續的市民明顯增多。

　　“張小姐，您稍等一會兒，我現在正在帶客戶看房，晚點回到電腦前，我來給您查這套房子。”

　　2月28日，週日，房産仲介小王忙得不可開交。小王所供職的這家仲介公司，正是一週前因違規操作而被上海市消保委點名的鏈家地産。他告訴記者，消保委點名實際上並沒對生意帶來多大影響，“現在是最旺的時候，我們門店多，買房、賣房還是會找我們”。

　　老人欲賣房養老，年輕人“買不到房，不賣房”

　　當天，中國青年報記者走訪中注意到，上海街頭巷尾、公交車站、地鐵站內，頭髮花白的老人和衣著時髦的年輕人，都不約而同地談起了房價。

　　幾個結伴出行的老人，正在討論趁著高點把房子賣了套現住進養老院。“我的房子就算挂低點，400萬元到手，住進養老院，每月6000元算高級房了，能住55年！”一名62歲的老人告訴記者，賣房住養老院，如今對她來説是“最佳選擇”，“以後日子過得太舒服了。”

　　她身邊的幾個老人都有這樣的計劃。他們説，3月打算看看行情把房子賣了，“月初去挑一個好一些的養老院，等月底(房子)價格差不多就賣了”。

　　年輕一些的人，則打算換房。

　　供職于上海一家國企的小陸因為打算生二胎，想用現在內環內一套兩室一廳的住宅置換一套大戶型。“原來144平方米以上的房子要加3%的稅，現在打對折。是時候可以換大戶型了。”小陸告訴記者，自己從2月19日新政出臺後開始看房，卻至今未能成功“下定”，“每次看中房子了，準備下定金了，對方就提價了。”小陸自己挂在仲介處待售的那套兩室一廳也只能“待售”，“我要是賣出去了，一會兒價錢漲上來了，我又買不了大戶型了。”

　　中國青年報記者注意到，上海此輪房價上漲，與“2·19契稅新政”的出臺不無關係。此前，財政部等三部委為促進市場交易出臺了《關於調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》。根據該通知，在契稅方面，對個人購買家庭(家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅，該政策在一線城市適用。

　　上海市地稅局解釋，以往只有被認定為“普通住房”才能享受契稅優惠，而新政取消了“普通住房”限制，只要符合面積規定，都可以享受契稅優惠。

　　這一政策出臺一個多星期後，有關“房價暴漲”的新聞陸續出現，其中最為引人注目的是一財網于2月21日發佈的一則名為《上海352套千萬級新房一天被搶光，一線城市房價波動快到按周計》。

　　2月22日，中國青年報記者在一家仲介機構看到，上海浦東內環內一套162平方米的三居掛牌售價980萬元。據中原地産李經理介紹，春節前，這套房子的房東挂880萬元未能售出，2月19日新政公佈後，房東來電調價100萬元。

　　即便調價100萬元，與該小區其他掛牌房産售價相比，李經理認為“還是適中”。當仲介當著記者的面致電房東時，對方卻回答，“暫時先不賣了”，原因是，這名房東想要置換更大的房型，對方賣家“暫時沒想好價錢”。

　　新房再現“捂盤惜售”

　　二手房市場“買不到，就不賣”，一手房的情況又怎麼樣呢？

　　中國青年報記者走訪了上海浦東3處在售的一手樓盤，除了1處開發商僅剩一套房産可以出售，另外兩處開發商均表示“暫時不開盤，3月份再説”。

　　浦東新區浦明路浦江海景公寓，目前僅剩一套213平方米的大戶型在售，這套房子春節前在搜房網發佈的售價是1100萬元，但記者實地走訪後，售樓經理透露，這套房子目前售價1500萬元，“不還價”。

　　同樣在浦明路，另有一處由九龍倉集團開發的濱江壹十八小區在售。這裡的房源相對高端，從257平方米至356平方米不等。售樓處告訴記者，這裡即將銷售的是二期房源，預計3月中下旬開盤，開盤均價可能在每平方米8萬元至9萬元左右。去年下半年，這裡的房子銷售均價大約每平方米7.3萬元左右。以可能的開盤均價每平方米8.5萬元計算，短短半年，這裡漲幅超過16%。

　　位於浦東星河灣附近的陸家嘴·錦繡前城公寓，是記者探訪的樓盤中漲幅最大的一處。售樓小姐告訴記者，二期房源尚未開盤，開盤後將售出90、91、92、93號四幢公寓，如果想要購買這裡最熱門的188平方米四居房産，購房者需要準備1300萬元，“不打折，兩周內付清全款，2018年3月交房”。

　　售樓小姐告訴記者，上述4幢公寓是該樓盤僅剩的4幢可售住宅，其餘所有公寓已經全部售罄。

　　中國青年報記者查詢上海市房地産交易中心網站發現，該樓盤除80、81、83、85號四幢公寓已經顯示“售完”狀態外，其餘20幢樓均在網上處於“可售”狀態。已售完房屋均價在每平方米5.63萬元至6.4萬元，而售樓處稱即將開盤的房屋均價顯示為每平方米5.96萬元至7.13萬元，漲幅超過11%。

　　一名長期關注該樓盤的購房者告訴記者，這裡188平方米的四居此前售價大約為960萬元一套，如果按照售樓小姐所稱的1300萬元來看，這一戶型的漲幅高達35%。

　　二手房“獅子大開口”，大戶型“稀缺”預期強烈

　　與一手房可以預期的、相對穩定的漲價相比，二手房市場價格用“群魔亂舞”來形容一點不為過。

　　“你自己過來看。還有人挂2000萬元的。”2月22日，鏈家地産羅經理直接把自己專用的電腦系統給記者看。上海浦東內環內一套房本面積為180平方米的頂層複式送花園戶型，業主報價2000萬元，每平方米均價高達11萬元；而彼時，同小區220平方米的大平層，報價1200萬元，每平方米均價5.4萬元，162平方米的三居報價980萬元，每平方米均價6萬元左右。

　　2月28日，羅經理再次向記者展示了該小區的房價。2000萬元的“離譜”報價不變，另外兩套住宅也跟著“離譜”了起來——220平方米大平層報價從1200萬元提高到了1600萬元，162平方米三居“暫緩出售”。

　　羅經理告訴記者，他入行時間大約3年，去年是行情最好的一年，上海內環內的二手房價格大約漲了30%左右，“我們的工資也從以前的每月兩三千元，漲到年薪幾十萬元，聽説北京那裏最牛的一個人，去年掙了200萬元業績提成”。

　　今年春節過後的行情，尤其是“2·19契稅新政”出臺後這一個多星期的行情，令仲介也有些看不懂了，“我都不好意思給買家打電話，100萬元、100萬元地往上漲”。

　　中國青年報記者算了一下，從1200萬元漲至1600萬元，這套房産的報價相當於一週之內上漲了33%，比近年行情最好的2015年一整年上漲的幅度還要大。

　　復旦大學房地産研究中心教授尹伯成認為，造成上述房産價格非理性“瘋漲”的原因實際上並不是“2·19契稅新政”，“契稅政策只是一個導火索，實際上是內環內大戶型稀缺預期造成的”。

　　尹伯成説，上海本身就土地稀缺，市政府近年來出臺各項政策遏制“豪宅”銷售，大戶型本身已經成為“稀缺貨”，“政府的意思，是要先保障剛需，但這客觀上造成了高檔大戶型的稀缺。”

　　在公眾對“內環內大戶型”有了“稀缺”的一致判斷後，改善型住房購買者都將對大戶型趨之若鶩。而契稅政策的適時調整，只是激發了一部分改善型住房需求而已。

　　此外，尹伯成認為，房價“瘋漲”跟股市不給力也有很大關係，“錢放在股市也是跌，不如拿出來買房”。尹伯成説，上海房價如今的確已經到了“高得離譜”的地步，投資風險極大，但如果是改善型剛需，還是應該早買，“在這個高價位賣掉一套房子，再換，還是可以的，貸款買房風險就太大了。”