三季度北上廣深豪宅成交激增 房企加碼一線城市

　　相關統計數據顯示,三季度一線城市單價6萬元以上豪宅公寓(除別墅外)成交3734套,再創單季新高,環比增39%,同比增幅高達380%。其中,成交量前十的樓盤項目被上海、深圳包攬;而成交單價十強項目則都高於10萬元每平方米,且被上海、北京項目佔據九席。一線城市成交量持續快速增長,成為不少開發商確保完成年度業績指標的“救命稻草”,也正因如此,一線城市成為開發商保業績、求利潤的必爭之地,帶動上游土地市場的競爭也異常慘烈。

　　深圳“放量”廣州“領漲”

　　上海易居房地産研究院數據顯示,三季度,一線城市豪宅公寓成交3734套,創2014年以來季度新高,同比增長380%,環比增長39%。此外,今年前三季度豪宅公寓累計成交7429套,同比增長326%,可見第三季度成交已達一二季度之和。

　　從價格來看,三季度一線城市豪宅公寓成交均價7.8萬元/平方米,環比增長0.5%。由於目前對豪宅的定義標準是成交單價6萬元以上,所以其價格上漲幅度沒有成交量放大得那麼明顯。此外,三季度上海、廣州豪宅公寓成交均價相對穩定,北京相對高價項目的放量成交,則對衝了因深圳高均價項目低成交量帶來的成交均價整體下沉。

　　記者觀察發現,四個一線城市豪宅成交量同比和環比都保持較大增幅,尤其是深圳仍然突出。三季度北京豪宅成交531套,同比增長84%;廣州成交19套,同比增長58%;深圳成交1352套,同比增長940%,環比更是大增127%。

　　易居研究院分析師謝金龍表示,深圳豪宅公寓成交面積持續大增有幾個特殊原因:一是延續剛需盤的價格大漲,使得一部分人在高位出售舊房換新房,帶動資金進入豪宅公寓市場;其次是供應的相對有限;此外,深圳樓市價格漲得快,導致更多在售和開盤項目跨入豪宅公寓標準。

　　而價格方面,三季度領漲的是廣州。北京、上海、深圳三個一線城市豪宅公寓成交均價比較接近,成交均價接近8萬元/平方米,廣州均價為8.6萬元/平方米,高於其他三個一線城市。記者了解到,這主要是由於廣州單價6萬元以上豪宅公寓項目較少,樣本中的僅有五個項目都是當地頂級豪宅公寓,所以均價相對較高。

　　爭奪一線城市保業績

　　一線城市成交量持續快速增長,成為不少開發商確保業績指標完成的救命稻草。上海中原地産市場研究部的統計數據顯示,從前三季度銷售額表現來看,萬科、綠城、恒大和華潤四家房企前三季度分別完成了年初計劃的90%、89%、86%和81%。而從目前銷售額最大的萬科和恒大兩家房企來看,今年一線城市對其良好業績的支援度更加明顯,如9月,恒大和萬科銷售額貢獻度前二的城市都是上海和北京,而萬科目前在一二線城市的“持倉”比例更是佔到了七成。

　　也正是因為如此,一線城市成為房企保業績、求利潤的必爭之地,今年以來土地市場競爭尤為慘烈。就在10月20日下午,北京豐台區花鄉樊家村地塊入市出讓,經過73輪競地價、31輪競拍保障房之後,葛洲壩以總價49.5億元將這幅熱門地塊收入囊中,最終溢價率為50%。算上配建4.1萬平方米保障房,這幅地塊商品房部分的實際樓板價達到了7.5萬元/平方米,刷新了農展館地塊7.3萬元/平方米的單價記錄,成為北京新單價地王。

　　據亞豪機構統計,北京今年已出讓的25宗宅地當中,實際樓面價超過3萬元/平方米的多達12宗,在待出讓的19宗地塊中,五環內三宗預期樓面價均將在50000元/平方米以上,五至六環的七宗土地至少有三宗有能力衝擊3萬元/平方米的關卡。這18宗地塊未來項目均價將超過6萬元,進入高端乃至豪宅行列,其中有九個項目更有可能衝擊10萬元。

　　上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示,對於房企來説佈局仍非常重要。上海、北京等城市雖然品牌房企雲集,競爭激烈,地價高企,但總體需求量大,單價高,銷售額對業績的貢獻度會較大。