“一級”地價五年猛漲158% 市民擔憂推漲房價

　　廣州市國土規劃委宣佈,10月1日起,廣州中心城區國有建設用地將執行新的基準地價,其中,中心區域新基準地價較之2011年舊基準地價標準漲超過一倍,住宅基準地價最高級別達到23696元/㎡,漲幅達158%。這對於已迎來房價“豪宅化”時代的廣州中心區,會否因基準地價的上調而火上澆油?對此,業內人士表示,因為現在基準地價已經基本不用於土地的拍賣,實際上並不會對土地市場産生實際影響,不會直接推動房價上漲。

　　不過,對於要補地價的項目而言,在一定程度增加了開發成本;而對於市民而言,在房地産交易或贈予時,往往需要向政府補交地價,而計收的依據就是基準地價。

　　擔憂高地價致房價“豪宅化”?

　　日前,廣州市房協與廣州世聯聯手發佈的《2015年上半年廣州房地産市場分析報告》(以下簡稱“報告”)稱,2015年上半年,廣州中心區房價普遍高企。中心區高地價、高房價帶來了銷售的壓力。越秀區均價達4萬元/㎡,天河、海珠均價都在3萬元/㎡以上,白雲、荔灣均價在2萬元/㎡以上,不計算將掛牌的新黃埔區,中心區價格“豪宅化”的時代正式來臨。

　　而從2015年10月1日起,廣州中心城區國有建設用地將執行新的基準地價,新基準地價有效期五年。根據廣州市居住用地均價的變化情況可以看到,原市轄10區的住宅基準地價較5年前的水準上調85.9%,達到了6255元/㎡。

　　其中,廣州一級區域的範圍和價格更比2011年舊基準地價有大幅提高,一級基準地價(住宅)從9181元/㎡上升到23696元/㎡,5年時間上漲了158%。隨著近幾年廣州版圖的不斷擴大,廣州的地價也在不斷的上升,舊版區域只有9級的劃分,而新版則劃分到了12級。而住宅基準地價最高級別的23696元/㎡,是最低級別501元/㎡的40多倍。

　　在此前公佈的舊基準地價中,二沙島和沙面島幾乎都是“一哥”,不過,這次廣州大道中—中山一路—黃埔大道西—馬場路—珠江新城—獵德大橋—廣州大橋的圍合區與海心沙基準地價卻大幅上漲。根據報告,上述“一級”基準地價達23696元/㎡,比2011版的宅地基準地價貴了足足158%。其中海心沙從2011版的二級躍升到一級,漲幅更高達216%。

　　新的基準地價作為新一輪賣地的參考價,不僅體現了廣州地價尤其是中心區地價不斷上漲的現實,同時也預示了未來的上漲趨勢。

　　專家 房價漲落取決於供求關係

　　“對於普通消費者而言,‘中心、中心、還是中心’是最佳的投資策略。”在同創卓越房地産投資顧問有限公司總經理趙卓文看來,中心城市的中心區的中心物業,是當前中國最具投資價值的品種。

　　地價和房價始終有著微妙的互動關係,基準地價更新後出現了大幅上漲,會不會刺激房價上漲?

　　某地産首席市場分析師鄧浩志認為,上調基準地價對市場影響不會太大,也不會刺激房價的上漲。因為現在基準地價已經基本不用於土地的拍賣,基準地價反映的是土地的初始價值,是一個片區各種性質土地的一個綜合參考價格,並不是一個出讓的具體價格。由於城市的土地出讓價格大幅提升,所以基準地價也相應提升,但實際上並不會對土地市場産生實際影響。但是對於要補地價的項目而言,在一定程度增加了開發成本。

　　有業內人士表示,因為基準地價只是決定土地出讓的底價,目前開發商主要通過公開競價的形式拿地,實際交易中的地價仍高於基準地價。地價是成本,但實際上真正影響房價是否上漲的還在於供求關係,房價本身波動也受到房地産市場的週期性影響。

　　有專家認為,房價的漲落關鍵雖然還是取決於市場調節,由房屋的供求關係決定,基準地價上調雖然不會直接影響房價,但卻意味著土地在不斷升值,將加大房價上漲的預期,不利於配合國家房地産宏觀調控政策的運作。

　　注意 贈予房屋或需補交出讓金

　　廣州市國土規劃委介紹,基準地價包含土地取得費(徵地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發費用和土地有償使用費,是對不同均質地域的建設用地按照商服、住宅、工業等用途分別評估的區域平均價格,反映的是土地市場在一段時期內的整體的變化趨勢。

　　基準地價與市民的關係十分密切。一方面,市民可以通過查詢基準地價,了解某區域的地價水準,為其投資購房提供參考;另一方面,市民在房地産交易或贈予時,往往需要向政府補交土地使用權出讓金(通俗説法為“地價”),而出讓金計收的依據就是基準地價。

　　“按照規定,凡未交納土地出讓金的房屋,轉讓時都應根據基準地價補交土地出讓金。”廣州市國土房管局相關人士介紹,市民房産證“附記”欄未註明“已徵收土地使用權出讓金或土地已辦有償手續”的,辦理交易或贈予手續時,需按規定補交出讓金。該項費用應由原業主即賣方來交納。

　　根據規定,交易或贈予不同用途的房屋,其補交出讓金的標準不同。住宅用途的房屋按其網格點基準地價的30%計收;綜合(辦公)用途的房屋按其網格點基準地價30%計收;經營性基礎設施和經營性倉儲用地土地按工業網格點基準地價的30%計收,其餘工業用途的房屋有償使用費按其網格點基準地價的20%計收。商業用途的房屋按其網格點基準地價的35%計收,如果是像北京路這樣的商業路線價區段,還要按路線加價的10%加收。

　　市民可通過廣州市國土房管局網站查詢基準地價。據介紹,市民可在房地産證房屋坐落一欄找到該房屋所在的圖幅號,將該號碼輸入廣州市國土房管局網站的相關窗口,點擊查詢按鍵,即可獲知該房屋所在區域的住宅用途土地有償使用費區片價格。

　　據悉,新的基準地價將於10月1日起執行,新基準地價的有效期為五年。