海外市場更有魅力 千億級房企拓展面臨多重風險

　　從房企的戰略角度來看,萬科、綠地、萬達、恒大、碧桂園等千億房企的全國化佈局已基本完成,目前這些巨無霸正朝著國際化方向尋求擴張,通過海外項目進行資産多元化配置。

　　雖然國內房企投資海外市場早有試水,但直到2011年,國內市場宏觀調控趨緊,房企的海外佈局規模和速度才開始明顯提升。與上一輪相對被動的投資相比,今年以來在多方面因素推動下,這一輪房企“出海”顯得更加主動。

　　然而,面對這些千億房企的海外投資,業內人士提醒,高利潤背後往往存在高風險,“水能載舟,亦能覆舟”,有些因素在促進銷售的同時,也可能會對房企業績造成潛在威脅。

　　海外項目收益更高

　　目前,包括綠地、碧桂園、萬科、萬達等十余家大型房企,均在海外有房地産項目或開發計劃,投資觸角從香港地區一路延伸到東南亞甚至歐美地區。

　　對此,業內分析指出,一方面,從資産角度看,美元升值使得房企在海外市場的投資資産不斷增值;另一方面,從蓄客角度看,我國已進入負利率時代,從而加劇國內高凈值人群向在海外配置資産的意願。

　　高力國際華南區諮詢服務部董事陳厚橋介紹,購買國外開發商的物業,需要購房者通過銀行匯款到海外機構,但購買國內開發商的海外物業,可以直接在國內結算。如今,管理層盯緊“螞蟻搬家”式的購匯,將大幅影響國外開發商在國內的銷售,這給國內開發商佈局海外市場提供了機會。

　　儘管國內政策面回暖已持續一年多時間,可是和增量市場已趨近飽和的情況兩相抵消後,國內市場對開發商的誘惑明顯不如海外市場。今年的中報業績會上,綠地掌門人張玉良表示,綠地今年海外投資的目標是新增100億美元新項目,期望投資超過300億美元,收益超過300億元人民幣。

　　躍躍欲試的還有萬科。今年,萬科確定了5項業務,併為之新設事業部,海外業務即是其中之一。

　　地産諮詢公司萊坊預判,到2020年,中國房企年均海外房地産投資總額可達500億美元,與美國近兩年的海外投資額相當。

　　除了匯率變動帶來的資産增值等原因,海外市場吸引國內房企的另一更為重要原因是土地便宜,面向國內銷售時,利潤空間更大。

　　以碧桂園在馬來西亞的金海灣項目為例,公開資料顯示,拿地成本每平方米不到2000元,但平均售價接近每平方米20000元,地價佔房價的比例約為10%。在碧桂園的大本營廣州,想要達到這一比例,無異於天方夜譚。碧桂園首席財務官吳建斌曾表示,其海外業務的毛利率預計能達到35%,遠高於國內。

　　萬科的數據顯示,目前內地一線城市地價佔房價比約為60%,與香港水準相當。

　　海外市場不確定性高

　　如果將海外投資項目的銷售全部寄託于國內客戶,對於國內房企而言,其實是一件福禍相依的事。

　　2011年,碧桂園進軍馬來西亞新山市,創造開盤後一個月6000套、91億元人民幣的銷售紀錄,月銷售額超過新山全年銷售額,迅速成為當地房企No.1。支撐這一業績的,大多是碧桂園的國內客戶,他們看好該項目的原因之一是,如果將新加坡比作中國香港,那麼新山就是深圳,有深圳物業增值案例在前,投資新山的收益不言而喻。

　　很不幸的是,這種投資邏輯很快被顛覆,馬航飛機失聯事件發生後,碧桂園海外銷售業績受到大幅影響,碧桂園的戰略最終被迫調整為“三分天下”(即海外市場、廣東省及廣東省外的國內市場)。

　　關於目標客戶定位,張玉良曾強調,綠地的海外項目“不只賣給國內”,比如倫敦項目的內地買家不超過10%,紐約項目的內地買家不超過30%。

　　除了銷售環節的不確定性因素,將視野放到開發環節,開發商面臨的挑戰更多。受限于不同地區的預售制度,國內開發商習慣的高週轉模式很難在海外市場玩轉,回籠資金慢,管理成本高。吳建斌曾表示,在海外,碧桂園的全産業鏈模式無法複製,難以體現自身優勢,所以需要放緩海外投資步伐。

　　記者注意到,目前,開發商進軍海外市場多采用先“搭夥”後“單幹”的模式。以萬科在香港市場的開拓為例,進入之初做財務投資,不操盤,只學習經驗,隨後自己操盤,並尋求其他財務投資者。

　　通過“搭夥”階段了解當地法律環境,熟悉市場規則十分重要,今年,位於紐約的中資房企跨富地産就與項目合作夥伴陷入法律糾紛。

　　“海外物業開發市場並不都是藍海,現在很多城市已近飽和,比如澳大利亞墨爾本等”,陳厚橋稱。

　　此外,匯率也是一把“雙刃劍”。由於前幾年海外融資利率遠低於國內,很多開發商通過發行海外債券籌集資金,但人民幣貶值後,這些海外債務將給房企帶來大量匯率損失。