樓市真假漲：中國住房已告別短缺 漲價多為心理戰

　　“房價真的漲了嗎？”3·30新政之後，這個問題已經取代了“是否該買房”，成為購房者最關心的問題。

　　“我們的優惠就要取消了”“我們下期就要漲價了”“我們已經漲價了”“有項目又出現連夜排隊買房的盛況了”……經歷過2009年的暴漲、2012年的大幅上漲之後，這些資訊無疑讓部分購房者開始慌神。那麼，房地産市場到底是怎樣的呢？房企到底有沒有漲價呢？本刊深入多個項目進行調查發現，部分項目確實取消了原有的優惠，也有一些優質項目存在價格上漲的動力，但在北京庫存高企的背景下，房企非常謹慎，更多項目所謂的漲價多是催促入市的慣用行銷手段。

　　□調查

　　1 取消優惠

　　在一番比較之後，王小姐看上了位於大興天宮院區域的一住宅項目，不過，上週末她到該項目售樓處諮詢時發現，自己看上的戶型已經不能享受購房優惠。

　　王小姐告訴記者，目前該項目在售的是1單元，購房可享受3萬元抵5萬元優惠活動，但是1單元的房源已經所剩不多，沒有她想要的戶型，而即將推出的2單元，已經不能享受3萬元抵5萬元的優惠。“要麼選擇不喜歡的戶型，要麼選擇購房優惠，二者只能選其一”，一番糾結之後，王小姐最後還是選擇放棄優惠，預定了2單元一套喜歡的戶型。

　　位於順義區某在售住宅項目也同樣將在近期取消購房優惠。“您要買的話建議您儘快購買，由於所剩房源不多，我們的優惠活動隨時都會取消”。該項目銷售人員這樣告訴記者。

　　據了解，目前該樓盤正在銷售的是小高層産品，主力戶型為85平方米兩居和118平方米三居，購房享受6萬抵10萬元的優惠。不過由於目前這種高層産品的房源已經所剩不多，因此優惠活動隨時都有可能取消。據上述銷售人員介紹，在高層銷售全部售罄之後，項目將推出別墅産品，屆時將不再推購房優惠。

　　2 直接提價

　　位於馬駒橋的合生創展悅上城即將於本週末開盤。此前，該項目宣佈為此次銷售的128套房源提供2000萬的購房優惠，單套房源折合優惠近20萬，並在開盤後全面取消優惠，上調價格3-5個百分點。

　　對於目前蓄客情況，該項目負責人向京華時報記者表示，“本來除了2000萬的優惠外，對正式開盤還準備了折扣，但目前蓄客情況比預期超了30%左右，開盤的價格不會做折讓，因為從排卡客戶的三輪摸底看這些客戶的購買意向都比較強烈。所以判斷我們這次想出的貨量能達到吻合。”

　　據悉，同屬合生創展旗下的位於通州的合生濱江帝景，已經開始漲價。

　　4月11日，記者從該項目銷售人員獲悉，目前該項目主要銷售137平方米的三居和99平方米的三居，其中137平方米的戶型選擇尚多，但99平方米的戶型所剩不多，而且價格也有變化，上個月還有230萬元一套的房子，但現在可選擇的房源價格已經在240萬-250萬元之間。該銷售人員並不認為這是漲價，“現在都一房一價，不過是低價的房子賣完了而已”。

　　“按照市場規律，一般股市上漲後的3到4個月是房價上漲的時間節點，如果從3月份股市進入上漲通道算起，今年年中將是房價上漲的關鍵期。”某大型房企項目負責人向記者表示。

　　3 再現通宵排隊

　　據媒體報道，2015年4月9日，“3·30樓市新政”推出第10天，燕郊一樓盤出現購房人淩晨5點排隊買房的現象，而此時距離該項目正式排卡的4月11日尚有兩天多的時間。

　　報道援引項目銷售人員話稱，該項目二期定於4月11日排卡，預計6月開盤，房源在4000套左右，戶型以47-126平方米的一至三居為主，均價在11500-12500元/平方米，較上期開盤（2014年12月6日）時上漲1000元/平方米。該項目負責人表示，項目的火爆程度超出了預估，出現了提前50個小時排隊的現象，比一期的購買熱情還要高。據他分析，銷售的火爆主要是由於該項目地理位置好，再加上新政對房地産的利好也帶動了購房人的熱情。該負責人表示，項目開盤的實際價格會根據市場情況而定，反應好的話可能還會漲價。

　　4 二手房業主頻頻提價

　　對於定價更為靈活的二手房業主來説，每一次政策利好都能激起漲價的衝動，近期記者在調查中發現，一部分業主確實提高了掛牌價，但是遺憾的是，市場並沒有接受。

　　“跟客戶説好了250萬，結果我們帶過去找業主的時候，業主非要加5萬塊錢，我客戶不答應，最終沒成。”對於自己失去的一單生意，經紀人小王（化名）表示比較無奈。

　　“最近接到不少客戶的提價通知，提價幅度也不大，2%-5%之間不等”，經紀人小胡告訴記者，“我也知道業主為什麼提價，都覺得新政出來後市場好了，按原來的價格賣就虧了，想多賣點。但是實際上，從目前的成交看，除了極個別的房源，一提價就賣不掉了，畢竟跟提價的業主比，更多的業主比較現實，而且現在五改二後，房源明顯增多了。”

　　據小王介紹，他們門店最近的成交量不錯，上週日一天一個門店成交了3套房。“這些房源的價格相對來説就是市場價格，沒有隨意加價的。現在這市場，隨意加價的話只能先剩下，等其他房源先賣掉。”

　　隨著營業稅的調整，市場上的房源量大幅上漲，“我們門店之前的房源量保持在300套左右，現在在500套左右，客源量上來了，房源量也上來了，如果抬價的話，市場可以選擇不接受。”

　　鏈家地産市場研究部李巧玲也表示，“免征營業稅由滿五年改為滿兩年後，部分滿兩年不滿五年的樓盤掛牌量有所增加，並有樓盤出現個別業主漲價現象，但客戶對此的認可度不高，成交房源仍以報價相對合理的房源為主，只是議價空間較政策前有所收窄。”

　　根據鏈家地産市場研究中心統計，3·30新政出臺已半月，從近期的市場表現看，成交量上升幅度較為明顯，大部分地區成交均價較為穩定，個別地區價格有小幅上漲，漲幅基本保持在5%以內。新政後客戶、業主入市積極性提高，房客源量持續處於相對高位水準。

　　“本輪市場成交改善很大程度上是由市場預期引起的，雙方入市增加，進而成交量增加。但由於目前換房客戶仍然佔大多數，買賣雙方均較為理性，因此價格增長呈現出相對緩和的趨勢，總體較為穩定。”李巧玲説。

　　5 推特價房攬客

　　與部分樓盤謀求漲價不同，更多的樓盤在大力推出特價房攬客。

　　“緊急通知：特大好消息，K2玉蘭灣推出一批開發商保留的房源，單價在2.67萬到2.72萬，一居總價182萬到186萬，兩居在22萬到254萬，三居350萬到370萬，四居420萬到450萬。機會難得。”

　　近日，記者多次收到推特價房源的電話和短信，均稱開發商推出了一部分特價房，這部分房源的價格往往低於其他房源。上述項目的銷售人員告訴記者，正常的售價是2.8萬元/平方米到2.9萬元/平方米左右，“我們小戶型就推出了40套特價房源，你要考慮就趕緊定，特價房源沒了就是正常的價格了。”

　　據記者了解，通州另外一個項目也推出了多套特價房，多為低層房源，特價房源比正常房源的單價每平米低了1000元左右。“我們特價房源本來就沒推出很多，基本已經賣完了，以後就是正常售價的房子。”

　　另外，位於南四環的國韻村項目負責人也告訴記者，目前項目正處於新一輪的蓄客排卡期，不但沒有打算漲價的意圖，而且還將推出定向團購房源，精裝準現房的價格在3.3萬元/平方米左右，這個價格是目前四環區域最具優勢的項目。據悉，國韻村項目從春節就開始就進入了熱銷期，從大年三十到初六銷售了30多套房子，銷售金額過億，從春節到3月底銷售超過了100套，總金額超過了4億元，“我們預計將是整個四環的銷冠。我們有信心在年底爭做北京的銷冠。”國韻村負責人表示。

　　不僅北京如此，自新政落地之後，多地均出現了房企推特價房攬客的情況。據經緯地産佛山公司的市場監測數據顯示，僅4月4日、5日兩天，招商公園1872、康格斯花園、萬科水晶城等5個項目，都推出了特價房攬客。其中，康格斯花園推出的特價房，在原總價基礎上，最高優惠幅度達到9萬元；而萬科水晶城推出的精裝修90平米的特價單位，總價88萬元發售，均價比這一項目前期每平米一萬元出頭的售價低了不少。

　　6 “限時”不漲價

　　與一些項目明確釋放漲價信號相比，更多的房企與項目打起時間牌，通過“限時優惠”、“限時不漲價”等方式，促使猶豫群體加速買房。

　　“限時不漲價，不出手後悔莫及！”“每平米2.2萬，自由不限購，限時一週。”在樓市新政出臺之後，類似的宣傳語成為北京不少項目宣傳口號。

　　“限時不漲價”最響亮的要數萬科，3·30新政夜間來襲後，北京萬科迅速改變對策，率先發起零點搶房行動，在京9盤聯合承諾不漲價不打烊，瘋狂24小時，引來瀋陽、濟南、天津、太原等區域公司的響應。北京萬科9盤聯動24小時吸引了165組客戶到訪，銷售總額達到1.56億元。

　　相比限時不漲價，更多的項目打出“限時優惠”的策略。記者在通州、大興、房山等多個新盤密集區域調查發現，新政出臺之後，在特定期限推優惠房源，已經成為不少企業的通行做法。

　　不過，相較于廣告語中營造的“限時”強勢氛圍，項目實際情況卻要積極得多，在南五環某新盤扎堆區域，銷售員小王在主幹道路口向進出的車輛不停發放印有“限時優惠”的廣告單。據小王介紹，這幾天不停撥打潛在客戶電話，積極介紹新政，向客戶推銷房源。“現在購房者的心態很平穩，對於新政的出臺雖有反應，但出手會很理性。”小王説。

　　□分析

　　平價走量快速去化佔主流

　　記者調查已經清晰地顯示，目前確有提價現象，但並非主流，而且，從二手房市場看，已經出現了提價就賣不掉的明顯趨勢。

　　亞豪機構發佈的最新報告也顯示了同樣的結果。

　　截至4月14日，3·30新政頒布已整半月，這期間關於樓市漲價的消息甚囂塵上。根據亞豪機構數據統計顯示，3月31日至4月14日北京商品住宅成交排行前50位的項目當中，除領秀慧谷之外，其他49個項目均有連續成交，與3月相比，新政後成交均價出現下滑的項目有23個，均價上漲的項目有26個。但是在這其中，漲跌幅在5%以內的高達43個，漲幅超過5%的僅有6個，而下跌幅度超過5%的則未出現。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，由於目前“一房一價”因素的影響，月度成交均價漲跌幅度在5%以內即可認定為走勢平穩。由此可以看出，新政之後半個月大部分在售項目以“平價走量”為主，價格走勢較為平穩，大幅漲價的現象並未在北京出現。

　　此外，對目前的“漲價”資訊，還需要仔細分析。日前，來自某機構統計顯示，一季度北京高端商品住宅平均成交價格為每平方米71612.36元，環比上漲22.88%。但這屬於結構性上漲，因為受到年初迎來萬柳書院等地理位置及品質俱佳的頂級豪宅入市的影響，拉高了高端住宅的成交價格，並不能證明高端住宅出現了價格上漲。

　　任啟鑫認為，房價依然能持穩原因主要在於兩個方面。一是市場庫存的制約。截至4月中旬，北京商品住宅存量依然高達83337套，雖然相比2014年底的歷史峰值已出現下滑，但是相比2014年同期，依然高出20%左右。冗多的庫存使得目前開發商多選擇借助政策“東風”快速去化，一旦追求漲價來提高利潤，反而可能在現階段損失意向購房客戶，影響銷量。二是主力購房客群的構成發生變化所致。3·30新政進一步降低了二套房首付以及營業稅的減免範圍，其目的是通過“賣舊”減稅、“買新”降首付，來促進改善型置業客群的換房升級，從而提振包括二手房及新房在內的房地産市場的成交活躍度。但是，改善型客群的購房需求並不急迫，雖然3·30新政後，各個項目看房客戶量驟增，但簽約量並未因此大幅增加，項目間的銷售競爭仍然很激烈，為了積聚購房需求，開發商只得保持價格平穩。

　　本刊記者在調查中發現，在政策利好的刺激下，不管是新房市場還是二手房市場，房價均有上漲的動力，有部分項目已經取消了優惠措施，但也有項目在此時選擇推特價房攬客。值得注意的是，更多的項目在用限時漲價、取消優惠、排隊托市等等行銷手段催促購房者入市。此時的樓市，如同每一次利好政策落地後的情形一樣，真真假假，亂象叢生。

　　需要提醒購房者的是，樓市的環境在不斷變化，在目前樓市庫存的重壓之下，多數項目的漲價尚不能形成事實。

　　鏈家地産市場研究部李巧玲認為，在需求升溫帶動下，賣方欲調高價格的傾向非常明顯。近年來，隨著地價、配建保障房、自住房面積上漲，房企項目銷售利潤受到擠壓，在市場進入上行階段後，難以避免出現漲價傾向。但是，新房市場的庫存問題依然比較突出，這是抑制新房價格過快上漲的主要因素，短期內預計大部分在售新房項目會依然維持相對平穩的價格。

　　□專家觀點

　　>>知名財經評論員 馬光遠

　　中國住房已經告別短缺

　　中國經濟本質上是房地産經濟，房地産對拉動中國經濟發展，促進和改善民生發揮了十分重要的作用。出臺樓市政策，無非就證明了房地産的下行大趨勢，為了宏觀經濟的求穩，不得不出臺政策救市。還在期待房價暴漲？那是妄想！“救市政策”是陽光，但這是寒冬的陽光，而不是春暖花開時節的陽光，無論是地方政府，還是開發商，都應該認識到，中國住房已經告別短缺，靠房地産維持漂亮數據的日子屈指可數。

　　住房供應過剩的城市，開發商和地方政府要放棄房價再次暴漲的幻想，利用政策的掩護，千方百計消化庫存。大城市、熱點城市、未來人口流入的城市，當下就是買房的時間窗口，購房者應該抓住政策的紅利。各界都應該清醒地意識到，中國房地産已經進入到新的週期，必須用新的思維思考和判斷房地産的未來。

　　>>亞豪機構市場總監 郭毅

　　若房企逆勢漲價則可能流失客源

　　近期房地産政策暖風不斷，供需雙方的市場預期均開始有所回升，市場回暖的大趨勢已成定局。但是在這其中，政策導向依然是偏向剛需及改善型的自住需求為主，而對市場影響最大的“限購”政策仍未有鬆口，整體需求依然受到限制，再加上高庫存現實的制約，目前開發商多以平價走量為主，趁著政策風頭快速出貨回款，手握資金之後再行下一步決策。目前成交較好的項目多為平價甚至低價開盤，因此此輪市場回暖應是成交回暖先行，高庫存與需求受控使得市場並不能支撐這一階段的漲價，一旦房企逆市漲價，可能將造成客源流失而被競品項目吸收，導致項目銷售失去先機。

　　>>上海易居房地産研究院研究員 嚴躍進

　　目前漲價多為“打心理戰”

　　3·30樓市新政後，價格策略會出現一個分化。若是對後續産品的市場行銷足夠有信心，那麼此次漲價，反而能鞭策購房者積極入市。但若是産品的吸引力本身不大，那麼盲目漲價則會導致客戶流失。從實際情況看，部分房企通過發佈要漲價的小道消息，某種程度上會使得觀望的購房者加快入市節奏。從這個角度看，目前打心理戰的人為多，實際上還是有很多樓盤願意給出優惠。而從行業走勢看，房價上漲是大趨勢。若是天真地認為房價會跌，那麼可能會貽誤最佳購房時期，實際上，最佳的購房時期已經開始慢慢消失。（京華時報記者 桂瑰 邢飛 潘秀林）