一季度北京別墅成交為7年來新低 下半年或好轉

　　4月9日，西三環西局地塊項目以“西宸原著”的案名亮相，龍湖方面表示，該項目將在今年年中入市。資料圖片

　　從房地産整個行業來講，別墅算是最吃力不討好的業態，會有無窮無盡的各種的煩惱，但別墅是龍湖的特長，龍湖堅持差異化發展，沒有差異化在未來的市場當中很難發展。——宋海林

　　天氣轉暖，北京別墅也即將邁入銷售期。4月，北京就迎來了一個高端別墅項目的亮相。4月9日，龍湖位於北京豐台區、西三環西局地塊的項目以“西宸原著”的案名亮相，北京別墅市場也迎來久違的明星新盤。但與此同時，各機構的數據顯示一季度北京別墅市場的成交創下7年來新低，別墅銷售速度放緩，庫存還在不斷增加中。

　　西局頂級別墅成市場亮點

　　據了解，西宸原著預計將有109套別墅房源，而由於項目純住宅樓面價達到6萬元/平米，業內預計其銷售單價將達到10萬元/平米。

　　北京龍湖相關負責人表示，一期將推出部分別墅房源，預計5月將開放樣板間，年中有望入市，價格則將以住建委批准為準。業內人士表示，由於單價昂貴，龍湖縮小了別墅的單體面積來控制總價，西宸原著目前披露的戶型為200-500平方米；總價控制在2000萬-5000萬元/套。

　　龍湖目前在北京的別墅項目不僅僅是即將入市的西宸原著。記者還從龍湖位於孫河的雙瓏原著了解到，該項目主推的是“中央墅”16棟獨棟，售價逼近了8萬元/平方米。

　　孫河板塊也是北京別墅市場的熱點供應板塊。目前在售的項目除了龍湖雙瓏原著，泰禾北京院子，和預計下半年推出的首開瑯樾，預計都將在2000萬元/套的級別“對打”，但記者獲悉，首開瑯樾的定價、入市時間還未最終確定。

　　記者了解到，預計在4月入市的別墅項目並不多，有位於朝陽區的紅廷別墅、位於昌平區的金科王府、位於順義區的魯能七號別墅、北京禦墅四個項目，售價多在2000萬元/套起。但亞豪機構研究總監郭毅表示，由於市場仍趨冷，別墅開發商的推盤熱情還不高，預計4月最終入市的項目僅有五成。

　　一季度別墅供應成交均處低位

　　“今年一季度的別墅成交是2008年以來近7年來的新低，”亞豪機構研究總監郭毅表示，成交不暢，市場低迷也使得開發商推售新房源的熱情降低，市場新增供應也創下新低。

　　根據亞豪機構數據統計顯示，今年一季度北京別墅市場共實現成交344套，成交面積11.14萬平方米，環比2014年4季度分別減少了44.9%、42.3%，而同比2014年1季度，也分別減少了25.2%、20.7%。

　　而供應量方面也創下新低，一季度北京別墅市場僅有兩個項目入市，環比2014年4季度減少7個，同比2014年1季度減少了9個。

　　業內人士指出，今年一季度成交下滑最大原因是1月、2月的成交低迷。在仲量聯行的監測中，北京一季度的高端別墅（成交均價在2萬元/平米以上）1-2月僅有37套成交，3月有所反彈。

　　不過包括泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男在內的業內人士都表示，每年5月-10月別墅市場才會進入真正的推廣期和銷售期，北京別墅市場的需求、成交都較為穩定。

　　仲量聯行研究主管麥哲文對新京報表示，寬鬆的政策可能會釋放一些被壓抑的需求，但價格仍在高位，另一方面高端住宅市場最大的制約還是限購，目前沒有任何信號表明限購政策今年會調整，未來幾個月內更多項目入市，也會讓房價上漲面臨阻力。

　　龍湖地産北京公司總經理宋海林：

　　誰能笑到最後？必將小心應對

　　北京別墅市場存貨大、銷售慢，一季度銷售未見回暖，今年的競爭將更加激烈。而有中國別墅專家之稱的龍湖卻堅持在北京專啃這塊“硬骨頭”，還預計在6月推出單價超過10萬元/平米的頂級別墅西宸原著。新京報對話龍湖地産北京公司總經理宋海林，他坦言北京市場競爭越發激烈，很難講誰能夠笑到最後，龍湖也將小心應對。

　　下半年市場或會好轉

　　新京報：你怎麼看今年的北京樓市？

　　宋海林：謹慎的樂觀，從一季度的數字可以看到，市場還是很殘酷。之前很多預測説今年會不錯，因為去年市場遇冷，但是今年一季度同比去年還下降了40%，所以今年只能是謹慎樂觀，如果有機會的話，可能是下半年的市場會有一些好轉。

　　新京報：今年北京龍湖公司的銷售目標是多少？

　　宋海林：過去幾年，北京龍湖一直是60億-80億左右量級的公司，今年銷售量也會在80億左右。在北京這個市場上，單純追求規模上的擴張並不科學，會伴隨高點拿地、存貨量提升等風險，北京龍湖會一方面持續做精品開發，另一方面把部分資金沉澱到持有型物業的發展，做到有品質地增長。

　　今年十萬級産品競爭尤為激烈

　　新京報：龍湖2007年進京就以別墅打響知名度，這些年來你感覺北京別墅市場發生了什麼變化？

　　宋海林：龍湖最早進京是以重慶的經驗、渝派園林景觀掙得一席之地，龍湖艷瀾山，香醍係，都有很多重慶産品的影子，2008年拿到龍湖頤和原著地塊才是北京龍湖的真正發力，一年業績達到35億。2011年北京限購加緊，我們做艷瀾新宸、雙瓏原著，都會更關注業主的需求，關注北京高房價的環境下，他們的承受力和購買力發生的變化，比如戶型的調整。

　　新京報：北京別墅市場會不會越來越難做？

　　宋海林：高端或者終極改善的居住需求在北京是仍然存在的，目前一年有250億到300億的成交量級，從以往的幾年經驗來看，北京別墅市場還是會保持穩定的規模，只是看誰會更有能力把這批客戶牢牢地吸附在你的身邊，限購不取消，每個人都會非常珍惜自己出手的機會，這是龍湖的優勢。

　　新京報：別墅、平層豪宅都涌現出很多競爭者，龍湖的優勢足夠嗎？

　　宋海林：北京市場的競爭是毋庸置疑的，尤其今年十萬級的産品蜂擁而入，很難講誰能夠笑到最後。但我們也有自信，業主的忠誠度是我們最大的優勢，我們目前的購房中，業主的推薦佔到了50%。

　　未來還將考慮低密度地塊

　　新京報：既然市場有限，為何龍湖還要堅持做別墅？未來土地購買上，會不會選擇其他類型産品？

　　宋海林：在北京的市場裏面，很多時候（拿地）你沒有選擇的餘地，所有容積率比較低，低密度的地塊龍湖都會參與，但如果你有幸拿到一塊地，一個項目，它（土地）適合做什麼，你就應該做什麼。　本版采寫/新京報記者 自曾暉