樓市"鬆綁"房奴並未解放 健康發展離不開"組合拳"

　　繼3月27日國土資源部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構 促進房地産市場平穩健康發展的通知》後，3月30日，中國人民銀行、住建部、中國銀監會宣佈，下調二套房個人貸款首付比例，將最低首付比例調整為40%；財政部發文放寬個人住房轉讓營業稅免征期限，由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　一系列針對樓市調控的新政策出臺，到底是在向救市方面挺進，還是為了讓“房奴”們從高房價中解放出來？中青輿情監測室對樓市新政、救市、房價等熱點新聞監測顯示，35.9%的網友認為新政策意在救市，28.4%的網友表示仍舊買不起房子。

　　政策救市效果立竿見影嗎

　　“漲7萬”、“漲10萬”、“漲20萬”、“漲40萬”，這是《南方都市報》報道樓市新政策實施首日，深圳二手房市場的情況。

　　交通銀行分析師認為，由此可見相關部門對於中央支援改善購房要求的響應之迅速，態度之堅決。部分地方媒體、宏觀調控部門所屬研究機構的專家以及房地産仲介機構的分析師，都在唱響樓市“回暖”的調子，似乎要給此前低落的樓市增添“一把火”。

　　搜房網稱，在一系列樓市刺激政策的影響下，樓市成交量不斷上漲。此外，開發商將改變“以價換量”的銷售策略，一線城市及部分二線城市的房價或現銷量、價格齊漲的局面。《京華時報》也發表評論説，穩樓市已經從地方行動“升級”為國家行動了。在政策刺激下，樓市即將迎來“小陽春”。

　　“改善需求將全面被鼓勵。”中原地産首席分析師還列出一組數據説，房地産市場成交量將在4月快速上漲，預計一線、二線城市二季度成交量環比一季度起碼將出現30%的上漲。

　　相對而言，《經濟參考報》、《深圳商報》等財經專業類媒體對樓市新政策的關注更為理性，認為剛性需求和改善需求依然存在，對於供過於求的大部分城市而言，唯有“以價換量”才能真正促成市場的持續發展。

　　有人認為，樓市新政策是為了拉動投資，穩定增長。但是，中國樓市還有比增長更緊迫的問題——去庫存。其他商品去庫存最常用的方法是降價促銷，這個方法偏偏在樓市不好用。降少了，大家覺得不解渴；降多了，大家手裏的房子又變成了負資産，房價“硬著陸”。因為大多數買房者是從銀行貸款，房價“硬著陸”對經濟和金融的危害，比房子賣不出去的風險還要大。

　　調控被指為房地産商解套

　　據中青輿情監測室抽樣統計分析，有25.1%的網民認為樓市新政策是為房地産商解套，只有15.2%的網民認為該政策將會使地價上漲。為出臺新政策點讚叫好的網友只有7.3%。

　　傳媒老王等網友“拍磚”質疑説，降首付真能救樓市？自娛吧！鼓舞一批低收入群體或者沒有買房的群體去接樓市高價格的盤子，以消化房地産市場嚴重過剩的庫存，避免經濟急速下滑導致“硬著落”。這個政策，獲利最大的是開發商，幫他們清庫存與解套。

　　一部分“房奴”則説出了他們的心裏話：樓市新政策首付可以少付一成，貸款就得多貸一二十萬元，10年至20年貸款期限連本帶息又要多還多少錢？該買的早就買了，買不起的降首付刺激也是沒有多大用處，因為他們的工資收入水準不足以支撐高房價，有些人連月供還貸都還不起。

　　對於這種現象，《每日經濟新聞》、《齊魯晚報》報道稱，市場對於樓市新政策接連出大招的某種解讀，折射出房地産市場的低迷，可能出現部分市民與網民對政策救市不買賬的情況。

　　經濟學者馬光遠表示，一些樂觀的房地産從業者在歡呼房地産春天的到來，期待房價再次暴漲。很顯然，這是一種非常不切實際的期待，也是對市場和政策的誤讀。第一，不要低估政策穩定市場的決心；第二，要清醒地看到市場的巨變；第三、也不要高估政策的效力。

　　房地産市場健康發展離不開“組合拳”

　　最近幾年來，房地産市場並不是買房人少了，而是售樓部多了。刺激性政策固然能提振市場信心，但是不能指望需求的突然爆發來消化已經處於警戒高位的供應量。有關專家給杭州樓市“開藥方”説，2013年當地土地出讓總收入1326.9億元，2014年860億元左右，2015年建議政府控制在五六百億元。

　　地方政府、相關職能部門、銀行一定要嚴格按照政策確定的目標和要求去做，用市場眼光去對待政策，執行中不要走偏。《證券時報》等媒體建議説，如果用救市的思路來看待一系列新政策的話，問題就會接踵而至：原來的樓市調控失去定力了嗎；這會不會是新一輪強刺激？

　　宏觀政策調控並非診治樓市問題的靈丹妙藥，更不是“安得廣廈千萬間”，實現“居者有其屋”的唯一路徑。中青輿情監測室認為，構建穩定的、多層次的住房供應體系，給不同人群提供解決住房問題的有效渠道，破解住房市場供給結構的錯位與缺位，才能從根本上化解樓市運作風險，穩定公眾預期，實現房地産市場健康發展。

　　中青輿情監測室建議，地方政府不僅要用好國家宏觀政策，而且要重視實體經濟發展，通過實體經濟的回暖來實現經濟發展的良性迴圈；提高本地市場活力，優化建設創新環境，留住創業、就業人口，提高工資收入水準，為房地産市場創造源源不斷的剛性需求；通過減免個人所得稅等措施來推動購房剛性需求人群的擴大等，實現穩增長、惠民生、促改革、調結構目標。