福壽園墓地價格完爆房價 土地成本比石頭便宜

　　福壽園(資料圖)

　　清明將至，讓人感嘆“死不起”的高價墓地，再次讓殯葬行業處於風口浪尖。“內地殯葬第一股”福壽園(01448，HK)受到關注。

　　在高達80%的毛利率背後，“墓”後生意如何運作？被稱做“躺著賺錢”的商業模式能持續多久？仍受政策嚴控的殯葬業會在哪些領域加大對社會資本開放？未來的投資機遇和價值幾何？記者近期通過實地調研、專家採訪、資料研究，試圖從公司樣本、行業機遇、高端訪談和區域樣本等方面，為消費者和投資者解答上述疑問。

　　清明前夕，重慶市永川區市民張女士帶著70多歲的父親到重慶白塔園選購墓地，在墓園制高點，老人看中一塊墓位。一名工作人員説，這個墓位售價可能在30萬元左右。張女士和她的父親驚呆了。

　　福壽園(01448，HK)是重慶白塔園的實際控制人。在被福壽園收購之後，2014年，白塔園墓地銷售收入達到674萬元。

　　福壽園2013年底在香港上市，成為“內地殯葬第一股”。2015年3月，福壽園上市後首次發佈年報，集團2014年收入人民幣7.951億元，較2013年增長30%，其中毛利率高達80%；凈利潤為2.851億元，較2013年上升了50%。

　　福壽園收入的八成以上來自墓地銷售。在驚人的利潤背後，福壽園的土地成本卻只有1403萬元，僅佔整個墓地銷售及服務成本的11.7%。福壽園傳統墓位均價4.8萬元，藝術定制墓的均價達到27萬元。

　　為探明“內地殯葬第一股”暴利背後的商業模式，近日，記者實地調查了重慶白塔園，試圖以重慶白塔園為樣本，解開福壽園墓地銷售的神秘面紗，探討其面臨的機遇與挑戰。

　　房價低於墓價 墓地最高售價40多萬

　　2014年8月，福壽園以1.11億元人民幣收購重慶白塔園殯葬開發公司60%的股權，該公司的主要業務包括銷售墓地及殯儀産品以及提供骨灰盒服務，經營及管理重慶白塔園(提供殯葬服務的墓地)，同時持有約30.62萬平方米的14幅土地，包括部分未開發土地。

　　白塔園位於重慶市永川區，距離重慶主城區56公里，距離永川城區兩公里。園區佔地705畝。

　　3月30日上午9時許，記者趕到白塔園時，已有不少市民前往墓園掃墓，也有市民諮詢墓價，挑選墓地。

　　在張女士感嘆墓價太貴時，上述工作人員指著遠處一塊墓地説，目前最貴的墓位售價40多萬元。園區內也有很多便宜的墓位，最近新開發的一批雙人墓只賣18000多元。記者從一位銷售人員處了解到，白塔園的墓位價格分很多檔次，價格從幾千元到幾十萬元不等，有一處藝術定制墓地，“每平方米5萬元，單個墓位面積6平方米起”。該銷售人員説，一般中檔雙人墓的價格在3萬~6萬元。記者了解到，永川區的房價水準遠低於公墓價位。距離白塔園不到兩公里的一個新建中高檔樓盤，每平方米售價只有3000多元。

　　事實上，白塔園墓位的價格，在福壽園分佈在全國各地的眾多墓園中並不算高。據福壽園2014年年報，2014年福壽園共銷售定制藝術墓696個，平均售價每個27萬元；共銷售成品藝術墓3783個，均價6.5萬元；共銷售傳統成品墓2520個，均價4.8萬元。2014年福壽園銷售所有墓位10093個，銷售收入高達6.6億元，均價為6.5萬元。

　　土地成本較低 很多在10多年前買入

　　雖然福壽園墓地價格“完爆”房價，但讓人意外的是，土地成本卻低得驚人，甚至“比石頭還便宜”。

　　據福壽園2014年年報，其2014年的墓地銷售及服務成本共1.2億元，其中土地成本1403萬元，佔11.7%；墓石成本4441萬元，佔37%；開發成本2382萬元，佔19.9%。

　　福壽園招股書顯示，自2010年起的4年中，土地成本佔比分別為4%、6%、10%、9%。福壽園的土地成本為何如此低呢？

　　2001年前，公墓用地屬於國家劃撥土地的範圍。而劃撥的土地，必須是有特殊用途的，但對其使用的年限和價格並無明確的規定。

　　福壽園招股書上稱，其大部分的土地在很久之前買入，當時的土地成本很低。比如，佔地面積40萬平方米的上海福壽園，土地性質為劃撥土地，原土地收購成本每平米只有190元；佔地面積30萬平方米的河南福壽園，土地性質為批售土地，原土地收購成本每平米只有44元。

　　據安信國際2014年調研報告，近幾年，墓穴的佔地面積大幅下降，但是單價並未降低，甚至還可能提高。福壽園的雙穴墓價格在17萬~18萬元，原來有3平方米，現在只有0.6平方米左右。另外，銷售墓地之外，還有相關的墓地維護、刻字燙金、花盤出租等收費業務。每年的持續維護費用在千分之三左右，通常10年付清。記者在重慶白塔園採訪期間，有工作人員介紹，據他了解，白塔園的土地性質分徵用和租用兩種，徵用土地成本很低，“現在租用周圍農民的土地成本較高，一畝地一年1200元左右。”

　　重慶白塔園殯葬開發有限公司總經理何建平對記者表示，白塔園大部分土地在10多年前徵用，“雖然我沒有了解具體徵用價格，但當時林總(重慶白塔園殯葬開發有限公司原實際控制人林士傑)收購土地的成本應該很低，畢竟都是十幾年前徵用的土地。”

　　何建平告訴記者，墓地成本主要包括土地成本、墓石成本、管理開發成本等方面，但是墓價高的原因不在於這些成本，根本原因是人的心理需求。“人工成本也非常高，我們要聘請專業設計師，有些設計師是大學教授，根據客人的需求設計，成本當然也很高。”

　　上市融資承諾 多項目並購高速擴張

　　值得注意的是，白塔園在半年前還處於資金鏈緊張狀態，福壽園的入主使其迅速盤活，2014年，白塔園墓地銷售收入達到674萬元。有業內人士認為，福壽園擅長將盈利不佳或處於虧損的殯葬企業收購後重新打造成為盈利能力較好的項目。

　　中金公司研報稱，福壽園借助其品牌與管理向其他城市擴張。在其進入的每一個城市，福壽園都已成為當地最大的殯葬服務企業。

　　事實上，和白塔園類似的案例並不少。2008年，福壽園收購了河南一家虧損陵園整改為河南福壽園，並很快扭虧為盈，目前已成為鄭州地區收入最高的陵園。2013年，福壽園還進一步加強了對部分陵園的控股地位。

　　福壽園上市融資時亦承諾，其業務重點為開發新墓園、通過並購墓園或殯儀設施及建立新的殯儀設施。其主要項目如南昌洪福文化陵園及安徽環保火化機廠仍在進行中。2014年，福壽園進行了多項合併收購與合作項目，包括收購重慶白塔園殯葬開發有限公司、遼寧觀陵山藝術園林公墓有限公司、棗莊市山亭興泰殯儀服務有限公司及婺源縣萬壽山陵園有限公司；與遼寧省瀋陽市渾南區政府、撫順市政府、錦州市政府訂立戰略合作協議；以及與安徽淮北市陵園簽署投資合作協議。

　　後續市場發展 相關政策或降低利潤

　　未來的土地成本增加和政府政策變化，或許會對福壽園的發展造成影響。

　　2001年前，公墓用地屬於國家劃撥土地的範圍。2002年，我國修改出臺的“劃撥土地許可範圍”中，剔除了公墓用地。2008年，民政部等八部委發出通知，要求經營性公墓用地必須通過招標拍賣掛牌出讓的方式確定土地使用者。

　　這就意味著，未來福壽園的土地成本可能增加。在福壽園招股書的“風險説明”中列出，2004年後拿到的錦州墓園，不一定被列為劃撥土地，有可能被遷出或者按照現有市值地價購買。

　　地方政府殯葬政策的制定和修改也會對福壽園造成影響。2012年，重慶市民政局就宣佈，重慶主城區原則上不再新批建經營性公墓，並且計劃建設大量城市公益性公墓。這類舉措對經營性墓地的價格也起到抑製作用。

　　不過，福壽園主席白曉江在接受媒體採訪時表示，公司不會擔心政府對墓地的價格進行管制，因為公司的業務已經多元化發展，去年集團在收購的項目中，不僅有殯儀館，還有火化的部分，集團的整個産業鏈得到了加強並延伸。

　　福壽園2014年年報顯示，2014年集團進行了多項合併收購與合作項目，獲得320多萬平方米土地，其中有證土地面積約78萬平方米。

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　　殯葬費用引關注重慶擬建大批平價墓位

　　殯葬費用的不斷攀升成為民眾廣泛關注的焦點，民間甚至出現了“死不起”的戲謔之詞。

　　重慶市殯葬事業管理中心相關負責人告訴記者，目前重慶主城區的墓位銷售價格平均已達3萬多元。重慶市民政局局長劉濤此前接受當地媒體採訪時表示，殯葬公共服務能力不足，中低收入群眾喪葬負擔較重，客觀上是因為殯葬服務目前普遍以民營企業提供的市場化服務為主。

　　對此，重慶市民政局相關負責人告訴記者，未來5年，重慶將在主城區建設3個城市公益性公墓，總規模為1200畝，向市民提供30萬個墓位，單個墓位最高價為不超過1.5萬元，滿足主城區中低收入群眾10年的安葬需求。

　　事實上，城鄉公益性公墓建設試點工作已經從陜西、遼寧逐步擴展到全國近1/3省份，重慶首個市級城市公益性公墓已建成對外服務，建公益性公墓的目的之一即為平抑市場價格。隨著城市公益性公墓的建設和經營性公墓的限制，墓地生意的暴利將明顯受到抑制。

　　市場化開放較早目前民營資本佔比較大

　　早在上世紀90年代末，重慶殯葬業便開始了市場化潮流，在全國開放比較早。

　　以經營時間超過15年的龍居山為例，全國企業信用資訊公示網資訊顯示，重慶市龍居山陵園有限公司2000年9月20日註冊公司，進入重慶殯葬市場。2003年，重慶市龍居山創鑫殯儀館有限公司也註冊成立，進入殯儀館業務。

　　看好重慶殯葬行業的不止本地公司。2010年左右，福壽園開始布陣重慶殯葬市場。

　　目前看來，重慶墓地市場的投融資渠道相對成熟。“目前民營資本佔比較大。”重慶市殯葬事業管理中心相關負責人告訴記者，目前全市67個經營性公墓中，有一半是民營資本。

　　重慶殯葬服務目前普遍以民營企業提供的市場化服務為主，選擇性殯葬項目基本由企業實行自主定價，市場調節。

　　據重慶媒體公佈的數據，重慶公墓價位仍在以每年1000~5000元的幅度上漲。

　　雖然民營資本入場早，市場化程度相對較高，但和全國殯葬業的困境相似，重慶市殯葬業同樣面臨“服務設施現狀與社會需求不相適應的矛盾。”劉濤此前接受當地媒體採訪時表示，殯葬服務水準同市民的殯葬服務需求還有較大差距。

　　推公益性公墓抑制經營性公墓價格

　　據介紹，上述3個城市公益性公墓總投資5.24億元，其中4.74億元由銀行貸款解決，5000萬元公共基礎設施建設資金由重慶市財政一次性補貼解決。公墓的建設用地實行政府劃撥，並減免土地徵用和建設相關規費，公墓的公共基礎設施建設費用由財政補貼。

　　城市公益性公墓由政府主導定價，單個公墓的銷售價格價格在8800元至1.5萬元，這比經營性公墓的均價便宜50%。

　　重慶市殯葬事業管理中心相關負責人告訴記者，政府大規模修建城市性公益公墓，一方面是為了解決城市低收入群體的殯葬需求，解決“葬不起”的問題；另一方面通過加大市場投入，抑制經營性公墓的價格。

　　去年11月，重慶首個大型城市公益性公墓——崇興生命紀念園一期工程已經建成，向市民提供了1400個墓位，這也是全國首個市級城市公益性公墓建成並對外服務。按照計劃，2015年和2017年，重慶市將在主城二環周圍交通方便的地段，分年度選址新建第二個和第三個規模為400畝左右的城市公益性公墓。

　　縱觀全國，城市公益性公墓建設已成趨勢。3月25日發佈的《殯葬綠皮書：中國殯葬事業發展報告 (2014～2015)》提到，全國許多地區的城鄉公益性公墓建設作為保障基本民生的重大舉措納入當地城鄉建設規劃。

　　城鄉公益性公墓建設試點工作從陜西、遼寧已逐步擴展到全國近1/3的省份。對主營墓地生意的殯葬企業來説，這顯然並非好消息。