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房地産告別“雙位數”增長 供求失衡需“喘口氣”

2015-01-21 11:07 來源:深圳特區報 字號:       轉發 列印

  上海市北外灘地區各類建築密集。新華社資料圖片

  國家統計局20日發佈“2014年全國房地産開發和銷售情況”。多項重要指標顯示,在2014年,中國房地産增長動能減弱。

  由於全國商品房庫存依然高企、供求失衡局面仍未破解,業內人士認為,未來房地産行業短期內仍將處於“底部徘徊期”,2015年下半年開始,樓市或可能開啟復蘇通道。

  2014年樓市銷售面積及成交金額雙雙負增長

  數據顯示,2014年,全國商品房銷售面積120649萬平方米,比上年下降7.6%,在樓市成交“史上最高”的2013年,該數字為增長17.3%。在與老百姓生活最為密切的住宅市場上,商品住宅銷售面積下降高達9.1%。

  商品房銷售額76292億元,同比下降6.3%,而2013年為增長26.3%。其中,住宅銷售額下降7.8%。

  分析人士認為,這些指標均顯示,在2014年,中國房地産增長動能減弱。

  易居中國執行總裁丁祖昱分析稱,2014年全國樓市成交整體呈現先抑後揚態勢。“前三季度各地去庫存化都特別難,同比均是下滑的。四季度開始,樓市成交開始反彈。”

  在成交量方面,各地樓市分化持續加劇。國家統計局高級經濟師劉建偉指出,從成交量看,去年12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上,遠高於全國平均水準。

  而據克而瑞研究中心數據,三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%,供求關係失衡態勢明顯。

  國家統計局數據同時顯示,各地商品房庫存依然高企。2014年末,商品房待售面積62169萬平方米,環比增加2374萬平方米,同比增加12874萬平方米。

  據克而瑞研究中心數據,從全國房地産供求及庫存的數據來看,整體消化週期仍然較長,許多全國重點城市的消化週期超過一年半,其中消化週期最長的瀋陽為27個月,去庫存化壓力極大。

  房地産開發告別“兩位數”高增長 地方政府推地“維穩”

  數據顯示,2014年,全國房地産開發投資95036億元,比上年名義增長10.5%,增速比2013年回落9.3個百分點之多,扣除價格因素,中國房地産投資增速實際已經告別多年的“兩位數”增長時代。房屋新開工面積179592萬平方米,下降10.7%,其中,住宅新開工面積下降14.4%。

  “房地産投資增速還在繼續下滑,其主要原因是新開工面積下降之後,房地産投資在短期之內也會受到較大影響。由於要保持房地産投資增速和新開工面積不會過度下降,地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱説。

  然而,由於土地資源“硬約束”逐漸加劇,全國土地市場出現量跌價穩態勢。數據顯示,2014年,房地産開發企業土地購置面積33383萬平方米,比上年下降14.0%;土地成交價款10020億元,增長1.0%。

  上海易居房地産研究院近日發佈的《2014年典型城市土地成交報告年終版》顯示,2014年全國典型城市土地成交均價3493元/平方米,與2013年相比上升13.2%,創五年新高。

  需求旺盛的北上廣更是迎來“地王”井噴式成交:2014年末,廣州刷新總價地王,上海單價地王更是兩度被刷新。2015年1月7日,北京南四環一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價地王。

  2015年樓市:一線穩定、二線分化,三四線繼續下滑

  展望2015年,業內人士普遍認為,由於目前商品房庫存量巨大,未來房地産行業將會進入底部徘徊週期。2015年下半年開始,樓市才有可能真正回暖。

  中國房地産業協會副會長任志強表示,目前進入房地産行業的資金量在減少,2014年進入房地産行業的資金增速比2008年還低。他預計,“2015年房地産投資增速仍將繼續放緩,可能比2014年更低。2015年9月份以後,樓市才會出現回升態勢。”

  瑞銀中國房地産行業研究主管李智穎亦認為,2015年上半年,大部分房地産商將仍追求銷售量的增長,從下半年開始,開發商可能會“勇敢地”提升銷售價格。

  2015年房價是否回升?業內普遍認為,2015年樓市將呈現“穩中有分”的狀態。

  丁祖昱預計,“2015年房價整體比2014年要穩一些,但市場分化仍將十分嚴重。總結來説,就是‘一線穩定、二線分化’。一線城市的土地爭奪得非常激烈,還會陸續出現溢價率較高的土地。從銷售價格來説,一線樓市房價指數已觸底。而發展較好的二線城市,如合肥、武漢、鄭州,樓市成交將繼續攀升;但如大連、寧波等城市,壓力還比較大。對於供求已經失衡的三、四線城市來説,房價仍處於下行通道。” (新華)

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  産能過剩 房企將淡出大開發模式

  據新華社北京1月20日電 “房地産行業現階段有近6億平方米的待售庫存,已面臨産能過剩。巨大的社會總庫存量給房企帶來的壓力比想像中更為猛烈。”全國工商聯房地産商會名譽會長聶梅生在19日舉行的“中國房地産投融資創新論壇”上對眾房企做出上述預警。

  對此,萬科北京區域首席執行官毛大慶也認為,消化巨大的社會總庫存,是中國房地産發展面臨的最大障礙。在庫存、資金等壓力下,2015年房企將淡出大開發模式,降價回籠資金、消庫存將更加突出。

  毛大慶表示,一方面,中國人的房子的戶均套數已經1.03套,這意味著從總體來看,房屋總數已經足夠。另一方面,從國土部數據來看,現階段地方已批但還未賣給開發商的土地指標,與開發商仍未開工的土地合計,已足夠數年正常庫存。

  除面臨巨大的社會總庫存外,毛大慶指出,中國房地産還面臨著人口紅利拐點,城鎮化降速等問題。

  毛大慶表示,人口紅利,作為支撐房地産的剛需,第一次購買的購買力,中國20歲至29歲婚齡人口數量快速下降,15歲至64歲的勞動生産力人口數量也在下滑,這就意味著已出現人口紅利拐點。

  “此前支撐房地産市場飛速發展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口,但現階段我們面臨的是,1964年到1970年生人改善性需求的提前釋放,第二次生育高峰的人的需求提前入市,購買力進一步削弱。”毛大慶説,下一個可能的高峰只能等到1985年至1991年出生的人群達到財富高峰時再釋放,但這樣的需求遠遠小于第一輪生育高峰對樓市的拉動。

[責任編輯: 王君飛]

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