廣州新房庫存壓力增大 專家：限購限貸政策應儘快優化

　　南方日報訊 (記者/鄭佳欣 實習生/何家偉)9月末廣州市一手住宅市場去庫存週期為15.95個月，較2013年末(8.67個月)大幅延長。22日，由廣州市房地産協會主辦的“房地産新格局新趨勢”高峰論壇在琶洲舉行，多位房地産專家把脈當前廣州房地産市場現狀，為樓市發展建言獻策。

　　數據

　　“中心6區樓市逐漸供大於求”

　　今年廣州房地産市場拐向何處去？廣州市房協專家委員、市社會科學院數量經濟研究所所長歐江波援引一系列大數據，將廣州樓市現狀娓娓道來——2014年至今，廣州的房地産市場呈現“供應大幅增加、成交減少、價格結構性上升、不同區域景氣差異較大”的態勢。歐江波特別強調，從數據看，廣州中心6區市場供求關係出現逆轉，原來6區是供小于求，今年開始逐漸供大於求，而週邊4區市場則是穩中趨弱。到9月末，可售住宅7.10萬套，可售面積942.43萬平方米，同比分別增長45.8%和41.9%，以1—9月平均銷售速度計算，9月末廣州市一手住宅市場去庫存週期為15.95個月，較2013年末(8.67個月)大幅延長。

　　“二手住宅方面，價格略有下降，換手率近幾年在低位徘徊，貸款使用率走勢也是下行，這就是為什麼今年貸款比較困難。”歐江波分析説，廣州房地産市場出現以上的走勢主要是受全球經濟疲軟和大環境的影響。此外，廣州的人口增長趨緩，年輕人比重有所下降。

　　政策

　　簡化房地産開發審批制度

　　在全國46個限購城市中，目前尚未取消或者鬆綁限購的城市還有5個，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及三亞。在昨日的論壇上，對於限購的討論成為熱點。歐江波建議，政府部門強化市場關注，儘快總結並優化房地産限購限貸政策。

　　廣州市政協常委、廣州市房協副會長、新城市投資控股集團董事長曹志偉建議，限購等調控政策對不同類型的房産要區別對待，“真正應該限購的是90平方米以下的普通商品房，而不應該對市區的豪宅和郊區的別墅限購，但要限制這類房屋交易的貸款，將金融風險降到最低”。

　　除了放開限購，曹志偉認為，房地産行業的健康發展還要簡化行政審批制度。“房地産開發週期的延長，我們就要辦很多審批手續，這個時候的資金就會産生成本，就會成為銀行的利潤。”

　　會上，廣州市社科院高級研究員彭澎認為，廣州放鬆限購的壓力會越來越大。“目前來看，所有的政策調控都在放鬆，剩下的四個一線城市對於放鬆限購的壓力越來越大。房地産稅、不動産登記條例等政策的實施，可能還有三到五年的時間，兩三年之內可能是政策空白期。”

　　後市

　　從蓋房就賺到考驗開發能力

　　值得一提的是，房地産新常態也成為論壇上專家關注的焦點。在論壇上，業界人士認為，房地産業將從高速增長的“黃金時代”過度到較高速增長的“白銀時代”。

　　歐江波認為，房地産業已過了只要拿地蓋房就能賺錢的年代，“以前開發樓盤是賺多賺少的問題”，接下來更考驗開發商的行銷和管理等多方面的能力。

　　“全中國市場的房屋到底有多少？”彭澎拋出這樣一個問題。他認為，目前亟待解決的問題是搞清楚繼續建房，還是先去庫存。“去庫存是不是一個常態？廣東現在的庫存消化期是14到24個月。房地産市場的庫存是在動態之中，不是靜止的，我們看到，在建的項目和我們批出的大量的土地還會對我們庫存産生大量的影響。”

　　“法治化、市場化、房價繼續上升將是新常態。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，房地産市場的管理更加法治化、市場化，告別行政干預、調控的“舊常態”。