中國房地産行家把脈上海産業地産提升新路

　　中新網上海10月23日電 (記者 于俊)面對上海住宅用地資源日益枯竭、新增工業用地市場供求回落、産業園區轉型升級可釋放土地資源等現實情況，中國地産界人士匯聚易居論壇，探討上海産業地産發展新路。

　　據上海市政府公佈的材料，目前約1000平方公里的産業園區既是上海經濟發展的主要載體，同時也是城市空間佈局優化的重要潛力區域。而各産業園區發展差異巨大，有些較好的如漕河涇、金橋、張江、嘉定等開發區，單位平方公里的土地産出超過人民幣(下同)200億元，而一些鄉鎮園區卻只有20、30億元，這些園區規模小、分散且佈局不合理，開發管理水準不足，社會矛盾突出，二次開發的任務艱巨。

　　著名房地産經濟學家、易居房地産研究院院長張永岳教授發言認為，産業地産的發展，完全符合中國整個經濟社會發展的趨勢，就是以城市群帶來的整個城市化的推進和引領型城市的更新和發展。産業園區轉型符合整個産城融合的需要。就産業發展而言，如果能夠在一個更廣闊的視野，且集中要點，再輔以相關産品的具體設計並找到適當的路徑，産業地産發展空間巨大。

　　當前，中國正有序推進全面深化改革，一系列圍繞使“市場在資源配置中起決定性作用”的制度和政策陸續出臺，其中與上海産業園區開發類企業密切相關的就是國有資産改革和工業用地制度改革。

　　上海儀電集團總裁蔡小慶表示，一個城市必須要有産業地産。如果沒有産業地産，都是消費者，都是居住人，沒有工作哪來的消費能力，哪來的集聚？目前，工業區給終端企業，只能建廠房，完全排斥工業房地産，這個肯定是行不通的。

　　他的思路是，解決轉型的核心問題是給産業地産有一個合法的“身份”，企業用不著打擦邊球，政府也不用防治。兩者利益有一個很好的兼顧，符合市場規律，讓市場主體能夠做得下去。

　　“地産思想家”、萬通控股董事局主席馮侖在其《産業地産發展與立體城市》的主題演講中，提出了“産城一體化”的思想：用産業帶動居住、商業，從而帶動娛樂、公共服務和公共設施等，形成産業、空間和物業的融合關係。立體城市是高就業、高福利、低成本、可持續發展的。它是萬通在城市化進程當中提出的一種緊湊型、産城一體、可持續發展的模式。

　　萬科上海地産副總經理鄭華勾勒出産業地産成型的三個階段：一是資源整合階段，需要將政府、企業、更多的産業、經濟資源等集合在一起；二是交由專業公司開發建設，提高工作效率；三是後期的服務，包括配套服務。

　　論壇主持人、易居中國執行總裁丁祖昱總結道，除了住宅地産，其餘都應當稱之為産業地産。在産業用地中，不管是商業、辦公、還是工業，都是以前的説法和界定，今天的界限都很模糊。商業算消費産業，辦公更是大多數産業最主要的載體，應當全歸於産業地産，將更利於市場的操作。

　　面對産業地産的投資巨大、投資回報期漫長的問題，丁祖昱呼籲大力促進金融工具與産業地産的結合，儘快開發出産業地産證券化或REITS類的金融産品，以支撐整個産業地産運作，特別是支援非銷售型産業地産的長期運營。

　　上海市經濟和資訊化委員會副主任徐子瑛提示，在網際網路時代，開發的房産、工業地産需要前瞻性的思考，應進一步凝聚共識，看到未來整個城市轉型、産業發展對工業地産、産業地産的需求。

　　上海市經濟和資訊化委員會處長周強強調，搞産業地産關鍵在産業。産業已經發生了新的變化，製造業、服務業、資訊化正跨界協同創新。産業園區怎麼孕育跨界協同創新的載體，這是面臨的重大問題。

　　與會專家認同的觀點是，上海産業園區要建設成為推進新産業、新業態、新技術、新模式發展的“新載體”，應儘快、傾力打造上海産業園區的升級版。

　　周強歡迎國內外的優秀團隊，如新加坡的工業園區裕廊、央企的招商局、開發機構大連億達、華夏幸福等，還有住宅地産商萬通、綠地和萬科等，在轉型過程中進入到上海的産業地産，按照2040年、2050年的眼光來打造30年、40年不落後的産業園區。(完)