葉檀：根治房地産腐敗 最好讓市場説話

　　每經評論員 葉檀

　　2013年以來，中央已部署了三輪巡視。今年7月，2014年中央第二輪巡視啟動，這也是十八大以來的第四輪中央巡視。8月4日，《中國經濟週刊》刊文指出房地産與腐敗關係密切。根據中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報，整體上看，在前三輪被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地産業腐敗，佔比達95%。

　　事實證明，房地産是腐敗高發區。房地産是地方政府手中最大宗、最值錢的資産，地方政府可以進行土地交易，得到地方財政收入。房地産領域腐敗多，説明官員在房地産領域尋租價格高、獲利厚，符合經濟學原理。

　　財政部公佈的2013年全國財政決算表顯示，地方政府土地出讓金收入決算數為3.9073萬億元，是預算數的152.6%。2011年，全國土地出讓金高達3.1萬億元，2012年降到2.7萬億元。土地出讓金佔國有土地使用權出讓收入的95%，作為衡量地方政府依賴土地財政的重要指標，2013年國有土地使用權出讓收入達到4.1266萬億元的歷史紀錄，同比增長約45%。

　　如果以千分之二的保守佣金估算腐敗租金，僅以土地出讓金一項計算，有78.146億元，這點錢在土地財政的大海裏，一點痕跡也不會露。這還是最保守的估計，如果以土地款、工程款的10%計算租金，租金數量非常可怕。

　　找個土地貪腐犯容易，進行制度制約不容易。

　　最好的辦法是讓市場説話，把租金降到零，減少土地貪腐的內在動力。如果土地市場自由交易，政府官員的手插不到市場，即使有租金，數額也會低得多，甚至可以忽略不計。

　　政府對市場的管制越少，租金就越低。7月8日披露的 《國務院關於促進市場公平競爭維護市場正常秩序的若干意見》，涉及改革市場準入制度、大力減少行政審批事項等內容，明確要求制定市場準入負面清單，法無禁止即為許可，各類主體可平等進入市場。在行業準入方面，在市場門檻方面，政府不再插手，行政執法管的是企業是否遵守遊戲規則。

　　負面清單管理方式推進不很理想，在土地市場根本就無法推行，地方政府擁有土地事實上的所有權，所有的環節從規劃、審批、徵地、生地變熟地，政府是土地市場最重要的審批者與交易者，除非土地所有制變革，否則，土地市場就是一個天然的尋租場。

　　既然如此，最好的辦法是讓尋租場透明，讓尋租場中有不同的利益訴求相互制約，提高尋租成本。

　　不妨來看看香港地區的土地市場。在1997年香港回歸之前，香港賣地擴大貧富差距，卻未造成普遍貪腐。一則稅收對公共財政重要性高於賣地，從1971/1972年度到1997/1998年度的27年間，香港政府賣地收入累計2554.23億元，佔同期財政總收入的13.5%。因此，政府不會偏袒開發商，還要顧及到其他企業的生存環境。二則香港有廉政公署作為鷹眼，盯著公職人員。三則香港有“立法會”，政府的貓膩有其他利益群體盯緊。

　　英國土地歸英女王所有，個人和私人機構僅擁有土地使用權，但英國的土地使用權可以自由交易，使用權受到法律的嚴格保護，以至於國民常常忘記自己獲得的不過是使用權，而非所有權。如果政府或公共機構進行法定建設，需要通過強制購買來獲得土地使用權，這一交易透明公平，受到法律保護。

　　境內外的先進經驗，加上中國本土特色，中國土地市場改革思路大致如下：中國的土地管理部門屬於國土資源部，國土資源部負監督之責；同時作為中紀委負有全權督查之責；人大代表權力機構對政府有否決權；法律作為公平的救濟底線，捍衛老百姓完整的土地使用權。