陳志武:中國樓市缺乏民間數據

目前中國樓市最缺乏的就是數據，而一些由民間機構發佈的數據對於當下樓市來説意義非凡。

　　“在當今大家所講的大數據時代，需要有一些人。不管是政府機構還是民間的機構，去做一些踏踏實實的系統的調查。”經濟學家、耶魯大學管理學院金融經濟學教授陳志武認為應該正面去看待。

　　中國樓市缺乏民間數據

　　在他看來，近幾年中國自上而下對房地産的關注越來越高。但是很遺憾，在全國範圍內唯獨缺少針對各個階層詳細、系統的科學抽樣調查。就在這種情況下，大都基於自己的感覺來進行判斷，甚至做出一些政策選擇。

　　由於長期生活在國外，陳志武更加了解別的國家是如何做的。比如美國，是由美國國家人口普查局每兩年做一個非常系統的全覆蓋的抽樣調查。對美國的家庭住房情況，房地産財富情況、房屋面積、位置、收入、房價都做了很系統的調查。但同時也有很多的民間機構也在做類似的事情。

　　“我們不能只是有官方的數據，還應該有民間自發、獨立的機構去做這樣一個數據的調研。讓老百姓也好，決策層也好都可以通過官方和非官方的數據做一些權衡考證。”

　　在談到空置率的問題時，陳志武直言不諱：“這明瞭中國住房市場的泡沫確實比較嚴重。”

　　他分析，一方面中國的自有房比率很高，再加上又有那麼多人做投資買房，造成中國房産空置率比其他國家高很多。另外，地方過度依賴土地財政，由此帶來的結構住房空置率很高，這也是一個很重要的原因。

　　研究表明，日本在80、90年代，房地産泡沫最高，其住房總市值大概是日本GDP的3.5倍左右；美國在次貸危機之前，房價處於頂峰之中。06年其住房總值是GDP的1.7倍左右；愛爾蘭在08年之前，住房總市值為GDP的3.5倍左右；而今天的中國房地産市值為GDP的3.5到3.7倍。

　　陳志武表示，如果中國的房地産泡沫發生破裂的話，對中國經濟的影響毫無疑問是非常大的。

　　首先，政府財政方面會臨非常大的挑戰，尤其是地方。其次，是開發商和投資商，他們賺錢的就業前景會受到非常大的衝擊。第三，跟房地産有關的下游産業。第四，金融行業將會被波及，影響的不只是銀行按揭貸款，包括開發商貸款，下游的行業貸款等等。由此産生的人們對經濟的信心將受到衝擊。民間消費、社會消費、企業消費都會受到很大的下行壓力，會因為房地産市場的破裂帶來一系列的連鎖反應。

　　網際網路投資樓市風險大

　　陳志武坦言，其實網際網路金融現在在國內抬得非常高。網際網路金融最初開始在美國出現，在美國幾乎沒有哪個會花那麼多時間會討論網際網路金融，主要明顯差別：美國的金融不管網際網路還是非網際網路受到的管制非常少，其實這一點在社區銀行有例子，大概80年代全美國的社區銀行在16000家左右，經過並購、重組、整合，確實帶來的機會很多，但是現在還有社區銀行。這樣網際網路銀行確實帶來了很多的便利，但是基本上對在社區生活的貧下中農和小企業來説，基於他們方方面面的精神需要沒有解決好。網際網路帶來的便利。

　　從這裡面可以看到，中國網際網路金融也許會促進很多的便利，帶來很大的影響。主要是有很多的理由，把原來監管方面的障礙掃除掉，因為很多也搞不懂，什麼是網際網路金融。既然大家説網際網路金融這麼牛、這麼神，那多多少少用一點開放的心態去接受。從這個意義上來説，網際網路金融的話題對促進中國金融的發展，特別是民間金融的發展，可以有一些大的積極作用。

　　談到近期諸如金融、甚至網際網路跨行投資房地産，陳志武則對此看衰。“如果從房地産公司到製造業公司，金融業公司和網際網路公司都要去做房地産的話，這本身説明房地産市場泡沫很嚴重了。

　　陳志武説，2007年到2010年，在金融危機的衝擊下，美國家庭財産情況出現了很大變化，其中中等收入家庭財富平均縮水近40%，而同期美國富裕家庭財富平均增長2%。

　　“為什麼中等收入家庭的財富縮水40%，而同期富有家庭財富出現小幅上升，主要原因就在於投資結構安排不同。”陳志武指出，在金融危機發生前，絕大多數美國中等收入家庭的財富和投資都放在房地産上，金融危機發生後，房地産價格大幅下跌，造成他們財富大量縮水。相比之下，金融投資佔了美國富有家庭投資結構的很大比重，其中就包括股票、債券、對衝基金、貴金屬等領域的投資。金融危機後，金融資産價格上升，這一升一降，導致財富出現嚴重分化。

　　“我講美國的經歷，更多地想告訴中國家庭，一定要注意分散投資。”陳志武建議，那些擁有多套房子的投資者，不妨利用現在還能出手的時機去減少房地産風險，讓自己的投資在房産市場之外有更多的分散和投資機會。(新華房産記者 王日晨）

　　人物簡介

　　美國耶魯大學管理學院金融經濟學教授，中國金融博物館首席顧問。世界金融學和金融資産定價領域較具創造力學者之一。曾獲美國默頓 米勒、芝加哥期權交易所研究獎等多項世界性重大學術獎勵。2000年，在全球經濟學家首肯的世界經濟學家排名中位列第202位，其中前1000名經濟學家中，19人來自中國。2006年，被《華爾街電訊》評為“中國十大最具影響力的經濟學家”之一。