樓市擴需求漸成主流 市場繼續演繹分化格局

　　□本報記者 張敏

　　種種跡象顯示，隨著供需關係逆轉，房地産政策方向正悄然向“刺激需求”、“去庫存”轉變。分析人士認為，如出現實質性刺激政策，房地産市場可能出現短暫而溫和的回暖。在樓市調整大週期中，市場很難再現大起大落。

　　“萬元房”效應

　　7月24日，位於北京亦莊區域的“合生世界村”新推公寓産品，以單價9800元/平方米入市。這不是北京樓市首個降價項目，卻成為北京主城區內第一個均價跌破萬元大關的項目。

　　在多個城市房地産項目降價大背景下，4月，北京出現部分房地産項目降價或低開現象。從6月開始，市場出現“零首付”、“一成首付”、“降價險”等多種行銷手段，背後的實質只有一點，即價格折讓優惠。

　　“市場早就不是降不降價的問題，而是怎麼降的問題。”北京南城某知名項目負責人向中國證券報記者表示，雖然披著各類“外衣”，但在很多項目的行銷策略中，均出現價格折讓成分。

　　儘管如此，“萬元房”給市場帶來的心理影響仍不可估量。分析人士認為，北京房價“萬元時代”，還要追溯到2006年至2007年。若按這種邏輯，上述項目價格已跌至北京樓市7年前水準。

　　橫向對比看，該項目價格不僅遠低於同區域其他商品房和北京市全部自住房價格水準，還低於當前北京市場地價水準。就價格而言，可謂已跌破購房者心理底線。

　　該項目位於北京東南六環外，位置相對偏遠，降價行為只是個案，但認購和銷售情況良好，成為低迷的北京樓市中的小小亮點。

　　刺激需求力度或加強

　　單個項目降價是整體市場的縮影。就在同一天，放鬆限購、房貸優惠等多則消息顯示刺激需求可能是各地樓市政策的首選項。市場多項利好疊加，不僅刺激資本市場回暖，且為未來市場交易升溫奠定基礎.

　　24日，據央視報道，雖未明確發文，但成都已對限購政策實施鬆綁。全國已有20個城市在限購方面有不同程度鬆動，佔所有限購城市的比例為43%。還有不少城市實施戶籍政策鬆綁、公積金政策鬆綁和稅費減免等政策。

　　農業銀行上海分行24日確認，該行根據當地市場情況及自身業務發展進行不定期業務政策調整，擬於近期調整個人首套住房商業性貸款相關政策。

　　更早之前，住建部傳出消息稱，未來房地産市場調控方向發生變化。業內人士認為，經過多年的“抑需求”後，“去庫存”將成為政策著力點。伴隨著這種政策思路，限購、信貸等政策被認為均有鬆動空間。

　　中國證券報記者獲得的消息顯示，5月和6月以來，住建部部長陳政高曾赴中西部多個地區進行調研並座談。在湖南省的一次座談中，他指出，當前樓市面臨的主要問題在於“供應過剩”，未來政策方向為“刺激需求”。

　　事實上，經過多年房地産投資高增速，房地産市場供求關係已發生逆轉。各地庫存數據顯示，多數二三線城市出現供大於求現象，甚至催生“空城”、“鬼城”；一線城市供需緊張局面正在緩解。

　　市場繼續演繹分化格局

　　有權威人士認為，樓市政策方向正悄然發生轉變。在限購方面，除北上廣深外，其餘城市將陸續鬆綁。就影響力度最大的信貸政策而言，信貸定向寬鬆被認為是大概率事件。伴隨城鎮化進程，有關部門將進一步推進土地和戶籍制度改革，此舉勢必對房地産市場帶來利好。

　　中原地産數據顯示，7月中上旬，全國典型的54個城市合計住宅簽約套數為11.12萬套，比6月同期增加4000套左右。分析人士認為，前期觀望需求，已有部分進入市場，刺激樓市升溫。

　　中國房地産學會副會長陳國強24日在“北京第三中央公園區的崛起”論壇上表示，一線城市應保留限購政策，但應對貸款利率、二手房交易稅費等政策進行調整。目前房地産市場供求關係仍比較嚴峻，加之上半年市場的低迷已經導致相當多的企業面臨資金的壓力，因此，現在就作出“房地産市場最艱難的時刻已經過去”這樣的判斷有些為時過早。

　　亞豪房地産服務機構副總經理任啟鑫在同一場合認為，分化仍將是樓市的主題詞，不僅僅是一線城市與二三線城市之間的分化，一線城市的不同區域也會呈現分化格局。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，市場整體仍處在低點，除非信貸政策出現實質性寬鬆，否則這種回暖勢頭會很難持續。如區域經濟有實質性政策利好出現，將刺激區域樓市升溫。

　　事實上，在供求關係發生逆轉背景下，即使樓市出現回暖，幅度也不會太大。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，回暖只是短期現象，本輪市場調整週期將很長。

　　他指出，在此輪市場異動前，前兩輪調整分別位於2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，根據統計局對70個大中城市的統計，前者的房價下跌週期持續了6個月，後者為8個月。如今，樓市面臨的內外環境都有明顯不同。從行業看，整體供求關係趨於平衡，爆髮式增長乏力。從政策環境看，信貸政策雖有寬鬆空間，但更傾向於“溫和刺激”，難以全面鬆綁。因此，房地産市場更可能出現短暫回暖，升溫幅度不會太大。