房産仲介竟成“臨時售樓處”

　　“你們這兒究竟是二手房仲介門店，還是開發商售樓處？”家住馬家堡的王一帆走進本市一家知名二手房仲介的門店後有點詫異。店裏擺著一沓樓書：“與通州區一河之隔，首付僅9萬元就可以買到108平方米的南北向三居室，均價6300元。”他不由得感嘆，新房賣進了二手房仲介，仲介門店成了“臨時售樓處”。

　　記者近日調查發現，近期本市又有幾家大型房産仲介紛紛加入號稱“一二手房聯動”的陣營，鏈家地産幹了則有半年左右，已代理了萬科、華夏幸福基業等幾個知名開發商樓盤。業內人士分析，在新盤交易量持續下滑的背景下，新房開發商與門店眾多的房産仲介公司合作，希望可以增加銷量，而後者也可以通過佣金和“返點”來增收，減少二手房和租房業務下降對業務收入的衝擊。

　　二手房仲介兼職代銷新樓盤

　　近期到鏈家地産門店看房的張晨是地道的北京人，走出校門工作5年後，他終於找到了結婚的對象，就是還差套婚房。“既然經濟實力有限，那咱就從南城找起。”他説，可不曾想接待他的經紀人除了推介南四環外二手房，順帶還賣起了亦莊的新盤。“先是看了兩周的房子，可經紀人給我推薦的幾套兩居室，總價都比我的預算高出了五六十萬元。”令他感到有些驚訝的是，經紀人後來從門店裏給他拿出好幾份新盤的售樓書。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，仲介公司推出這項業務的目的很清晰，來仲介的購房人打算買二手房時，可能會遭遇政策限購，也可能因為購房資金有限而擱置，這樣一來，周邊一些能滿足其需求的新盤就有了推薦的必要。在此需求下，一二手房聯動業務應運而生。同時，新房交易下滑的壓力也迫使更多開發商與客源豐厚的仲介公司合作。

　　據統計，截至6月20日，北京期房住宅和現房住宅的庫存總量再次突破8萬套，並創下近18個月以來的新高。一時間，很多品牌仲介門店、甚至其房源網站都成了“臨時售樓處”。

　　仲介帶看新盤成交率超二手房

　　“一二手房聯動”的概念雖然比較新鮮，可要讓購房人接受這種模式，並最終轉化為交易量增加的結果，開發商和仲介公司還真是費了一番腦筋，最難的就是房價的優惠幅度。如果售樓處和仲介門店裏的價格一樣，購房人為什麼要選擇後者？

　　在一家品牌仲介工作多年的周經理介紹，在與新盤項目合作前，仲介公司必須要了解這家開發商的口碑。一旦確定合作，雙方要馬上落實給仲介帶來客戶的折扣問題。

　　“説白了就相當於‘團購價’，因為開發商對於仲介帶來的客戶，肯定要給出一個略低於市場價的優惠。”他説。記者從鏈家地産門店了解到，其目前代售的潮白家園項目，就跟開發商申請到了“3萬元抵6萬元”的特殊優惠，優惠力度大於售樓處；而根據估算，在與亦莊一新盤的合作中，由仲介公司負責帶看的500多組客戶中，成交比例超過10%。

　　“這一比例，明顯高於二手房的帶看成交率。”張大偉説，特別是在二手房交易遇冷的時候，經紀人帶客戶看新房的積極性更高。他還透露，中原地産“一二手房聯動”項目經常有好幾十個，其中主要為開發商需要前期“蓄客”的新盤，也有一些無需廣告行銷的尾盤；在交易最火的時候，中原地産新盤的業務量幾乎佔到了房屋銷售業務的20%。緊隨中原地産之後，我愛我家一季度也完成了10億元左右的代售任務。

　　拿不到佣金仲介欲曝光開發商

　　新房代理銷售的“錢景”，著實不容小覷。行業內較早新盤代理銷售的中原集團近期發佈，中原集團目前在內地34個城市設立了直屬分公司。2013年，中原地産在內地一手代理的項目近3000個，全年累計銷售額達3304億元，累計促成成交面積達4405萬平方米。

　　在這一片光鮮的數字背後，如今卻陡然冒出了一大風險：拖欠佣金。中原集團創始人施永青日前披露，現在開發商到期未付的佣金達到了10億元。儘管開發商為了提振銷售推出減價及其他優惠措施，但今年1-5月，住宅銷售仍同比下滑10%，與2013年同期增長27%的情況形成鮮明反差。樓市交易熱度驟降，直接影響了代理機構收入，因為開發商只有在拿到房屋銷售款後才會支付佣金。

　　北京一家代售樓盤仲介門店的吳經理表示，目前不僅開發商拖欠代理機構佣金成為一個普遍現象，當下一些銷售額上千億的房企資金鏈面臨再度緊繃。“以行業平均1%至2%的仲介返點率折算，10億元佣金涉及的房源總價高達500億元至1000億元，銷售面積約為1000萬平方米。”

　　被拖欠的鉅額佣金如何追回？中原集團首席運營官李文傑的回復十分犀利：“如果佣金被長期、甚至惡意拖欠，公司會有計劃地將開發商名單曝光。”