囤地模式遭遇價值危機 地産提供房企轉型路徑

　　每經記者 盧曦 發自上海

　　彩生活（01778，HK）在香港成功上市後，受到資本市場熱捧，市值一度超越母公司花樣年；陽光城也因為進軍醫療健康業，在資本市場上表現亮眼。這兩家發展服務業務的地産開發商在資本市場上獲得追捧，引發了全行業的高度關注。部分正計劃在港股上市的地産商開始研究，如果效倣彩生活和陽光城進軍房地産關聯服務領域，是否能為公司帶來高市值？

　　相關研究顯示，囤地模式已經成為明日黃花，將來土地囤積越多，可能虧損越多，因此不被資本市場看好。開發商開始明白，要給股東帶來更好的回報，必須嘗試新的商業模式。

　　囤地模式或帶來虧損/

　　一直以來，房地産開發是靠土地價值的高增長帶來收益。然而，海通證券近期一份報告卻披露，土地紅利帶給開發商的高收益即將宣告終結。從2011年到2013年，國內地價、房價和CPI的複合年均增速分別為5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趨近態勢，地價、房價的增幅甚至已經比中長期貸款的基準利率還要低。在這樣的背景下，利用銀行、信託甚至民間借貸融資囤地會産生鉅額虧損。

　　與此同時，房地産市場供不應求的趨勢即將結束。海通證券經過研究發現，房地産市場的供求缺口正在收緊。事實上，房地産行業已經進入成熟階段。

　　成熟階段的商業機會在哪？海通證券的研究報告指出，在包括房地産物業管理、資産管理的業務後端。上市後的彩生活繼續受到資本市場的熱捧，側面反映出房地産拓增新盈利點的必要性。

　　明源地産研究院主編潘永堂告訴記者，在銷售、物業管理、會員服務、行銷等環節，移動網際網路的運用可能帶來價值。以往的物業管理盈利模式主要是收物業費，考慮到成本等因素，物業費不太可能帶來很高的收益。資本市場看中的是彩生活作為“平臺”的價值。“平臺價值”的挖掘目前還處在起步階段，但可能帶來各種盈利點，有待未來的發掘。

　　正在孕育的巨大市場/

　　海通證券分析認為，彩生活的B2F商業模式 （BusinessToFamily）綜合網路現有的電子商務模式B2B、B2C、C2C的諸多優點，並根據地方特色綜合考慮，是一種電子商務升級模式。它以家庭為單位，根據全生命週期人群的不同需求，將物業服務分為基礎物業、增值物業和特殊物業服務，提供不同服務組合。宜華地産和陽光城進軍的醫療服務業，也具有類似屬性，因此資訊一經公佈，股價便連續上漲。根據測算，國內房地産金融和服務産業鏈價值有望逐步崛起。預計五年後14個大城市資産管理和服務費收入為705.65億元。

　　這一趨勢僅是開始。2012年，美國房地産開發、房地産其他服務、房地産經紀業務收入佔比分別為38%、42%和20%；而我國對應的這組數據分別是87%、11%和2%。這意味著我國房地産服務業即將進入高增長週期。

　　部分開發商顯然已經看到了這點。一些地産企業已經在彩生活上市前後成立了物業管理運營的專業部門，建立自己的社區服務、社區電商平臺。部分企業更是在內部進行討論研究，通過社區服務、社區電商發展社區金融服務的可能性。

　　然而，開發商的這些新業務要逐步實現盈利並不容易，怎樣培育業主使用社區服務、社區平臺的習慣？怎樣的商品和服務又適合通過社區平臺進行銷售？這些問題不僅需要開發商通過實踐摸索，也需要和業內同行進行交流，吸取經驗教訓，避免再走彎路。

　　對多數開發商來説，由每日經濟新聞報社主辦的今年7月25日至27日進行的第四屆價值地産年會，將為全行業研討企業發展新模式的最佳契機，近百家房企將通過本次論壇尋找到自己的“戰略藍海”。