瀋陽限購背後：鬆綁易救市難

　　6月10日以來，有關瀋陽鬆綁“限購令”的消息可謂一波三折。最新消息顯示，瀋陽市政府部門否認全面取消限購。業內人士認為，上述鬆綁政策應屬“口頭通知”，雖未發佈文件，但實際上已在執行。瀋陽樓市供大於求情況明顯，且房價收入比合理，限購政策無存在的必要。對於很多類似的二三線城市來説，即便真的取消限購，也難以真正激活市場。

　　住宅庫存壓力大

　　瀋陽鬆綁限購仍然顯得撲朔迷離。6月10日，有消息稱，瀋陽已取消限購政策，本地人和外地人可購多套住宅。媒體報道稱，瀋陽市住建系統一位官員證實，瀋陽正在調整限購政策，對本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環內可以購買多套房屋，但銀行不提供任何貸款。對於已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在上述區域內限購1套住房政策依然不變。11日，又有消息表示，瀋陽自即日起恢復限購。

　　業內人士表示，據了解，瀋陽此前確曾召集房地産企業開會，口頭通知限購政策調整。但對於該項政策，瀋陽不會出臺文件予以明確。這種做法與此前福建省頗有類似之處，即僅作內部通報，但並不以紅頭文件的形式發佈。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，從瀋陽市政府的角度看，有四個理由對限購政策做出調整。

　　一是住宅庫存壓力大。根據上海易居房地産研究院的數據，截至今年5月底，瀋陽新建住宅庫存為1828萬平方米，遠超京滬，僅次於全國庫存最高的天津。按過去6個月的移動平均銷量，需要22個月才能去化完畢。

　　二是房價收入比合理。該機構的數據還顯示，瀋陽市的房價收入比由2001年的9.3降至2013年的6.8，該趨勢與全國大部分城市相反。説明瀋陽並無任何房價泡沫，不需要限購。

　　三是瀋陽的限購範圍較小，僅限二環以內，實際效果有限。

　　四是瀋陽鬆綁限購的舉措，暗合監管層關於“分類調控”的要求。

　　市場短期難激活

　　事實上，在瀋陽之前，已有多個城市調整限購政策，如南寧、銅陵、天津、蕪湖等。另有一些城市通過調整普通住房認定標準、購房落戶、稅費減免等其他方式救市。根據中原地産不完全統計，從去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個省份16個城市進行了相關政策的微調或鬆綁。其中，長三角地區最密集。

　　分析人士認為，上述鬆綁調控的城市與瀋陽有著諸多類似之處，如庫存龐大、房價維持平穩乃至下調、地方財政收入受到影響等。

　　楊紅旭認為，限購本身屬於短期政策，其目的是通過抑制住宅需求，進而防範房價過快上漲，或使房價趨穩。而當前的形勢是，全國主要城市成交量明顯萎縮，全國房價已經面臨短週期性質的小拐點(並非長週期性質的大跌和崩盤)。因此，限購也就沒有存在的必要了。

　　同時，今年經濟穩增長的壓力很大，而近幾個月，房地産已經開始拖經濟的後腿。地方政府不希望房地産“大落”。因此，鬆綁調控就成為必然選擇。國家統計局數據顯示，今年1-4月，全國全社會固定資産投資增幅為17.3%，同期房地産開發投資增幅為16.4%。

　　值得注意的是，頻繁鬆綁限購對市場預期帶來不利影響。近期住建部工作組已奔赴各地進行督導，防止樓市政策的微調演變成大範圍鬆綁。分析人士指出，按照監管層的口徑，在調整政策的過程中，仍有紅線不可逾越：一線城市限購政策不得調整、最低首付比例等信貸政策不得擅自調整。

　　中原地産認為，在上述紅線範圍內，未來仍可能有城市跟風進行鬆綁。這些城市的主要特徵在於：庫存消化週期超過一年、一季度成交面積大幅下滑、土地出讓金過低、購地銷售比過高、有實質性降價樓盤、人口凈流出、新區面積過大等。取消限購雖屬中長期的大趨勢，但其短期作用或不理想。本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，日益強烈的微調難以拉動市場成交。

　　楊紅旭也指出，當前市場處於下行通道，從制約購房需求的因素分析，貨幣政策和房貸執行的鬆緊程度，遠比限購放鬆、取消與否更重要。不過，取消限購對於地産股是一個短期利好。