瀋陽悄然放開限購 恐難扭轉樓市低迷

　　樓市降價潮在蔓延，一些限購城市隨之鬆綁，東北最大的城市瀋陽也悄悄放開了限購。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭昨日（6月10日）在其認證微博上稱，從仲介內部獲取的消息，即日起瀋陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。

　　瀋陽一位房地産人士昨日給《每日經濟新聞》記者提供一份名為 《關於落實瀋陽市人民政府辦公廳促進房地産市場平穩健康發展有關問題的通知》的文件顯示，“購房人購買住房時，賣房人出賣住房時，查詢家庭唯一住房由房産局負責或由購房人、賣房人填寫《家庭唯一住房申報表》，聲明其買賣房屋為家庭唯一住宅。且外地居民來沈購房，享受與本地人同等政策。”

　　此外，瀋陽當地多位業內人士也證實了放開限購的消息。瀋陽一家房産機構的負責人告訴記者，瀋陽取消限購沒有正規的文件出臺，但是在辦理的過程中，可以低調去處理，“如果有買的，就可以辦理。”

　　不過，上述文件並沒有瀋陽市相關部門的蓋章，記者也未從相關部門獲得確認。

　　放開不能扭轉趨勢 /

　　在多位業內人士看來，瀋陽全面放開限購的主因是市場供大於求，庫存量過大。世聯地産瀋陽地區總經理李岩表示，限購主要限制的是中高端置業人群，也就是二環以內的購房者，所以放開不會出現大量成交，因為並沒有改變客戶的預期。對於原來受限購的客戶和開發商而言，並不是實質性的利好，只可能把一些因為限購不能買房的需求釋放掉，“但（瀋陽）整個市場的觀望情緒很重，並不是能通過限購根本扭轉和改變的，依靠這個形成大批量的成交，不太現實。”

　　瀋陽限購令從2011年開始實施，限購令指出，在瀋陽市人口密集、房價過高的二環區域內，暫時實行居民家庭限購住房套數政策。中原地産研究部統計數據顯示，相比限購前的2010年全年，瀋陽老城區交易佔比為43%。限購後的最近一年成交量佔比中，老城區二環內佔比為34%。限購對購房者的購買行為造成了一定影響。

　　“這一傳聞被政府證實的可能性很小，事實上現在全國各地除一線城市外的限購政策執行力度都在減弱。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者，領頭羊效應比較明顯，對於地方政府來説，隨著樓市降溫，土地出讓放緩，放鬆調控的意願非常強烈。

　　他認為，在出現領頭羊帶領的情況下，其他城市跟隨的可能性非常大。從效果看，即使被證實，效果也有限，在2011年末各地也出現傳聞調控鬆綁，但一直到央行大規模釋放流動性，市場才出現扭轉。

　　在香港聯祥置業總經理杜宏鵬看來，瀋陽的限購政策一直偏松，只是在二環內限購。限購並沒有成為瀋陽房地産市場壓力大的主要因素。政策面是朝寬鬆面走，但是一兩個政策並不能産生實質性的利好，只有政策疊加，才會産生效果。

　　當地一位房企的負責人透露，限購政策的取消，並不會對當地樓市産生利好，瀋陽主要面臨的是購買力的問題，是供求關係的問題。瀋陽的房價比較低，去化速度一直保持平衡，沒有太大的變動。

　　前5月住宅成交量降28.83%

　　克而瑞瀋陽機構的統計數據顯示，瀋陽商品住宅截至到5月末為2665萬平方米，去化週期為32個月。今年前5個月商品住宅的成交量為386.87萬平方米，同比下降28.83%。

　　住建部副部長齊驥曾表示，所謂高庫存是指庫存量高於月銷售量12~15倍，高於1年~1年半銷售量的。庫存壓力大是瀋陽開發商最為頭疼的問題，連土地市場也受到了影響。

　　公開資訊顯示，5月5日，瀋陽土地市場出讓五塊渾南宗地，最終四地流拍，渾南新區只順利拍出一塊地，總價93萬元。據悉，當時只有3家競拍企業到場。經過極為短暫的競拍，DL-14013地塊被19號買家以樓面地價323元/平方米，總價93萬元競得。分析人士認為，此塊地能夠順利拍出，得益於其地塊面積小、起價很低。

　　同策諮詢研究部發佈的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》中指出，全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，瀋陽位居第24位，2013土地出讓金527.62億元，2013年一般預算財政收入801億元，2013土地財政依賴度65.9%。

　　張大偉表示，瀋陽等城市目前的庫存量去化速度需要20個月，而且瀋陽經濟本身發展放緩，人口的流入增量放緩，導致房地産的需求放緩。全國大部分城市的需求上漲均出現乏力。

　　他分析，本輪市場轉冷更多是由於部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，放鬆調控難以拉動市場成交。根據中原地産不完全統計，自去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個省份共16個城市進行了相關政策的微調或鬆綁。

　　全國房地産商會聯盟執行主席顧雲昌表示，對於供不應求的城市，限購政策不能放鬆，還要增加供應量遏制投機投資需求；對於嚴重供大於求的城市要消化、減少供應量。一些庫存量大的城市，也支援投資性需求，在戶籍上給予放開，地方收費或者公積金貸款方面降低門檻，鼓勵買房。