房企"降價"中分化:大房企回升 中小房企處境艱難

　　隨著降價潮在全國蔓延，大型房企舉起降價大旗，上市房企業績出現進一步分化。

　　根據中原地産市場研究部統計數據顯示，截至6月9日，已經發佈銷售數據的全國19個上市房企5月份合約銷售額為738億元，環比微漲2.5%。

　　在這其中，由於萬科、保利等龍頭企業加大降價促銷的力度，銷售額出現企穩回升的勢頭，但以合生創展為代表的中小型房企由於價格調整策略緩慢，導致銷售額持續下滑，完成全年目標幾無可能。

　　輝立證券分析師陳耕向 《每日經濟新聞》記者表示，隨著降價潮在全國樓市蔓延，下半年房地産市場並不樂觀。

　　陳耕向記者表示預計在6月後會出現大量中小型上市房企下調銷售目標的情況，在“強者恒強”的格局下，這些企業謀求轉型也迫在眉睫。

　　龍頭房企主導“降價潮”/

　　作為房地産行業的傳統旺季，5月份通常才會迎來真正意義上的第一個成交高峰，但在市場需求不振、面臨深度調整的情況下，今年的“紅五月”並未出現。

　　根據克而瑞的統計數據顯示，全國24個典型城市5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環比減少9%，同比減少24%。

　　全國24個典型城市，前5月共成交7038萬平方米，同比減少1623萬平方米，降幅達19%，5月整體市場依舊沒有明顯起色。

　　即便進入6月份，市場成交依然低迷。

　　根據中原地産研究中心統計數據顯示，截至6月8日，全國54個重點城市合計住宅簽約套數為39162套，同比5月初同期的47630套下調比例達到了17.8%，其中除一線城市相對平穩外，其他城市下調幅度均超過一成。

　　但《每日經濟新聞》記者發現，大型房企5月份銷售額出現集體回升的勢頭。與去年同期相比，今年5月份萬科合約金額同比上漲3%，增幅與上月持平，綠地集團同比增幅高達37%，較4月擴大17個百分點，保利地産同比增幅也由負轉正，金額同比從4月的下降12%變為上漲10%。從環比觀察，保利、綠地、萬科5月銷售額環比漲幅分別高達47%、25%、14%，銷售回暖的跡象相當明顯。

　　克而瑞研究中心經理陳開朝認為，5月重點房企業績回升企穩，部分是因為地方救市力度加大，特別是首套銀行信貸有所放鬆，但更重要的是這些房企隨行就市加大了促銷力度，尤其是龍頭房企的降價意願相當明顯。

　　以萬科為例，繼北京住總萬科橙于3月率先降價後，其位於廣州的萬科歐泊、萬科金色家園均出現15%～30%的價格降幅並取得熱銷。綠地集團5月147億元業績中，上海綠地中心二期銷售貢獻了近30%，該項目5月成交單價僅為5.8萬元/平方米，周邊的住宅項目均在7萬/平方米以上。

　　中小型房企轉型迫在眉睫/

　　與大型房企相比，記者發現多數中小型房企銷售業績持續下滑，這其中，首創置業今年前5月累計簽約金額約51.3億元，按照全年280億元的銷售目標計算，完成度僅為18%；花樣年今年前5月累計銷售額為13.57億元，按照全年150億元的銷售目標計算，完成度僅為10%；合生創展今年前4月的銷售金額僅為12.21億元，同比跌幅高達65.2%。

　　“有很多中小型房企年初對於市場過度樂觀，制定了較高的銷售目標，隨著市場壓力在下半年繼續顯現，我預計在6月份之後會有越來越多的房企下調年度銷售目標”，陳耕告訴記者。

　　根據德意志銀行近日發佈的報告顯示，花樣年、合生創展、首創置業、中國海外宏洋、寶龍地産、中國奧園、建業地産及遠洋地産等地産商今年前四月銷售額僅達成其年度銷售目標的不到20%，預計上述房企或無法達成今年銷售目標。

　　陳耕認為，大型房企由於盤子夠大，定價策略靈活，加上融資渠道順暢，它們可以通過積極的定價策略犧牲利潤以搶佔市場份額，但中小型房企承受較高的融資成本，價格調整空間有限，在大型房企的降價攻勢下，未來將逐漸從市場邊緣化。

　　更致命的是，緊縮的信貸環境對於中小房企而言是“鋤弱扶強”的幫兇。綠城中國董事長宋衛平此前曾透露，目前商業銀行只向行業TOP30的房企發放開發貸款，大量中小房企只能借助信託、民間高利貸等高息融資渠道，生存狀況惡劣。

　　陳耕認為，隨著房地産市場進入分化時代，“強者恒強”的格局愈發明顯，像萬科、恒大等大型房企可以通過提高市場佔有率保持業績增長，中小型房企未來要麼退出市場，要麼必須走上轉型之路，像花樣年通過分拆“彩生活”上市加快向輕資産轉型、合生珠江係向金融轉型以及朗詩地産向綠色科技地産轉型均是最好的例子。