行業環境漸變 大型房企轉舵瞄上"輕資産"

　　近來，包括萬科、保利地産、世茂房地産在內的龍頭企業都相繼提出了向輕資産方向發展的戰略轉型。在證券時報記者採訪的不少業內人士看來，隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，重資産將不再是房企的最佳選擇，而輕資産模式則會得到越來越多的用武之地。

　　謀求利潤最大化

　　近日，遠洋地産董事會主席李明向記者透露，未來遠洋地産以持有型為主的重資産和以房地産基金合作為主的輕資産合在一起，會佔盈利水準的2/3。據了解，遠洋地産為此已經聘請中國人壽管理投資部的高管擔任副總裁，未來將負責管理投資業務。而中國人壽在遠洋地産的持股權益為29%。

　　在遠洋地産之前，包括萬科、保利、世房、綠城等一眾大型房企年內相繼宣佈自己的“輕資産”路線圖。大量發展輕資産業務，是今年房地産行業最主要的特徵。

　　以萬科為例，其年初宣佈發展的小股操盤、社區服務等業務都屬於輕資産概念。同樣，保利地産大力發展房地産基金業務以及養老社區運營平臺，也是屬於輕資産。

　　值得注意的是，萬科近日推出位於深圳的壹海城項目，該項目有望成為萬科今後輕資産運營項目中一枚重要棋子。

　　據悉，壹海城項目原為萬科29.6億元拿下的項目，但隨後的2012年8月，萬科選擇將該項目的一半權益轉讓給招商地産。不過，該項目全由萬科操盤。

　　“萬科的小股操盤屬於輕資産的一種嘗試，即以最少的佔用自己的資金來達到利潤最大化。”蘭德諮詢總裁宋延慶評價。在他看來，這種轉型將非常有利於公司股本回報率的提升，輕資産公司的凈資産收益率都能提高到20%以上。

　　而除了萬科之外，保利也在積極探索“輕資産化”。而這家龍頭房企的信保房地産基金是該領域的代表。根據保利去年年報顯示，該基金于2013年管理規模已經突破200億元，並實現凈利潤2.75億元。保利地産董事長宋廣菊更預計，信保基金有望在未來3至5年內為公司貢獻5%至10%的凈利潤，成為公司新的利潤增長點。

　　行業發展必然趨勢

　　房企輕資産策略同時也受到不少機構認可。廣發證券如是評價萬科的小股操盤：提升凈資産收益率（ROE）水準，進而將提升萬科的內在價值。從估值角度來看，品牌輸出和輕資産運作的不斷嘗試，將提升萬科無形資産的盈利能力，進而帶動凈資産溢價率的上揚。

　　國泰君安也認為保利的信保房地産基金盈利能力極強。今年計劃向金融、資産管理業務延伸的房地産輕資産服務商—世聯行也因為管理致力於大數據平臺的打造，被機構投資者看重。

　　“隨著利潤水準的下降和金融環境的收緊，輕資産發展模式是一個必然的趨勢。” 貝塔諮詢中心合夥人杜麗虹認為。她坦言，隨著目前有關房地産的各方面政策越來越嚴，如果還強調資産規模，自有資金就會越投越多，投資回報率就會不斷被拉低。“不少房企謀求輕資産化，也是自然選擇的結果。”

　　不過，儘管“輕資産化”的房企在國內資本市場受到熱捧，但在H股市場上卻並不受待見。提出社區服務、代建等輕資産業務的花樣年、綠城等股價表現平平，鮮有機構就其盈利前景開展研究。而提出了“雲平臺”的世茂房地産也更多是靠業績，而不是概念，才受到投資者的追捧。

　　輝立證券地産行業分析師陳耕認為，出現這種狀況，主要是因為目前房企的輕資産業務並非其主營業務，收入貢獻有限。“儘管房地産行業在短時間內無法擺脫對銷售額的依賴，但無可否認新服務、輕資産代表著地産行業一個新的方向。”陳耕稱。

　　正如陳耕所言，在輕資産這條路上，世聯行董事長陳勁松走的相當堅定。他曾坦言，以住宅開發為主的房地産黃金十年已成過往，房地産的下半場才剛剛開始，中國房地産的服務時代也正式啟幕，這個市場將帶來巨大的盈利空間。(記者 馮堯)