“雙11”商業地産躺槍 業內坦言“沒那麼脆弱”

　　“雙11”的火爆早已不是頭一年，人們正在適應在這個被稱作“光棍節”的日子裏來上一場“無厘頭”式的購物狂歡。今年的“雙11”除了熱鬧依舊之外，賺到缽滿盆溢的阿里巴巴集團董事局主席馬雲，或有心或無意的一句言論引發了一場有關商業地産的公眾討論，電商能否挑落線下商業地産看似不可動搖的龍頭地位成為全社會的焦點話題。

　　“雙11” 商業地産躺槍

　　馬雲又跟地産大亨“杠”上了。

　　“雙11”的最後一秒，支付寶成交金額定格在350.19億元，大幅刷新了2012年的數字。談論著這個完全由電商炮製出的網路購物節，馬雲語驚四座，他表示自己並不關心銷售數字，而是希望借助市場的力量將房價打下去。就這樣，商業地産躺槍了，於是地産大亨們紛紛開口説話：微博達人、“大炮”任志強強硬回擊“300億元不過幾塊地錢”，頗有幾分不屑與奚落的意味；萬科執行副總裁張紀文感嘆馬雲“忘乎所以”；世聯地産董事長陳勁松也模倣著馬雲的句式聊起了沒有直接關係的“微博”與“貧富差距”，不無挖苦之意。

　　很顯然，馬雲的邏輯是：電商火了，經營者對實體店舖的依賴和需求會下降，房價也將跟著走低。儘管這樣一番豪言壯語引來了大批喝彩與支援者，但同樣也有很多人對此不以為然，天津財經大學經濟學院副院長叢屹就坦言，馬雲的演講明顯是在偷換概念。電商的迅速崛起的確對以實體店為依託的傳統零售業形成了巨大衝擊，但其衝擊的是産業，而不是房地産本身。商業地産作為所有産業的承載，即便零售行業真的“不景氣”了，仍然會有其他業態替補跟上。

　　商業地産 巨頭正熱衷

　　這已經不是馬雲第一次“挑釁”商業地産了，此前他曾和王健林約下一場著名的賭局——10年後，如果電商在中國零售市場份額佔50%，王健林將給馬雲1個億，如果沒到馬雲還王健林1個億。

　　但或許，馬雲這次有些孤單。

　　就在“雙11”過後的第一天，杭州娃哈哈集團有限公司宣佈娃哈哈宜昌購物廣場正式動工，食品大亨將斥資50億元建造一個集酒店、餐飲、購物、商務、休閒等眾多項目于一體的大型城市綜合體。事實上，娃哈哈覬覦商業地産已久，此次開工意味著其“變身”成為了一家真正的商業地産開發商。

　　前後兩位內地首富都沒準備給馬雲面子，商業地産在他們心目中的發展前景也就不言而喻了。市場的追捧遠不止這些，兩家零售業巨頭沃爾瑪和物美，以及今年在住宅市場上幹得風生水起的碧桂園近期扎堆涌入商業地産戰場，如果要盤點那些已經涉獵該領域的巨頭們，就更不勝枚舉了。

　　數據表明，2009年以來，商業地産投資在我國房地産投資總規模中佔比始終呈上升趨勢，其投資增長速度是住宅的2倍。資本市場上，非住宅領域吸引的投資比重逐年增長，私募基金更多地青睞于商業綜合體的開發。

　　分歧：搶地盤還是互補

　　有分析指出，馬雲約賭王健林原本只是蛋糕有多大的討論，此番則徹底露出了野心，直言要挑落傳統商業地産的霸主地位。不可回避的是，以電商平臺為依託的線上商業地産和線下實體商鋪之間已然形成了競爭關係，此時很多有投資計劃的置業者最關心的問題莫過於商業地産還行不行？

　　“資訊化是産業升級的主要方向，這一點不容否認，但並非如馬雲所説”，叢屹解釋道，説馬雲在偷換概念，另一個重要原因是他的結論建立在現有線下商業模式靜止不變的前提下。真實情況是，大多數經營者在堅持實體店舖模式的同時也在兼顧開拓電商市場，雙管齊下，換句話説，商業的發展與資訊技術的發展本就是不能割裂而論的。

　　很明顯，叢屹對商業地産的未來並不悲觀。在他看來，儘管電商逐漸形成了便捷、實惠的核心競爭力，但其缺點與優勢一樣明顯。“網店是虛擬店舖，‘既找不著和尚也找不到廟’，諸如支付安全、商業信譽擔保、售後服務等消費者特別重視的關鍵要素，電商目前還不能很好地解決。相比之下，實體店舖在這些方面的優勢地位未曾改變，因此我們常常看到，大宗交易更依賴於線下面對面的形式，消費者更需要良好的信譽擔保和售後服務作為保障。

　　某研究機構總監秦曉鑫也表達了類似的看法，她認為線上線下的商業地産分別都有顯著的優勢及缺陷。電商的選擇面更廣，且不受時間、地點限制，但産品品質及物流配送存在極高的不確定性風險；實體商鋪的體驗式購物是無可取代的，但限制因素也不少。因此，未來隨著電子商務普及，將針對不同領域進行業務細分，並著重在各自擅長的領域發展壯大。

　　分化加劇 非穩賺不賠

　　城市在長大，人們的消費需求在增長，因此也就需要更多的商業中心出現，加之各城市正在積極推動産業結構升級，服務業取代傳統製造業成為地方政府招商引資的重點目標，因此説商業地産前景可期並不為過，但並不意味著這是穩賺不賠的買賣。

　　縱觀全國，一部分城市的商業地産確實存在著價格虛高的“泡沫”，租金的不斷上漲犧牲掉了實體經濟的合理利潤。不同城市，甚至是一座城市的不同地區，商業地産出現了冷熱不均的迥然景象。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹指出，商業地産只有與人口數量、經濟水準、消費需求相匹配才能得到良好的發展，過剩只能繁盛一時，很難持久，投資者的安全性也就無法保證。如今，商業地産正呈現分化態勢，一個項目的業態水準、開發商及運營商的實力都是決定其成敗的關鍵。

　　面對商業地産，叢屹建議投資者切勿一哄而上。在産業升級的過程中，一部分項目和開發企業勢必將被淘汰，商業地産正在經歷結構性調整階段，只有順應城市發展規劃方向，順應産業升級帶來的業態變化，順應資訊化時代的潮流，才能真正處於不敗之地。