中國將以放權市場應對房地産“越調越漲”怪圈

　　(記者 烏夢達 王麗麗)18日，中國國家統計局公佈的數據再次印證了全國房價普漲的猜想：70個大中城市中，65個環比上漲。這是自2013年初國五條施行以來房價再創新高。面對行政化調控“越調越漲”的怪圈，剛剛結束的中共十八屆三中全會開出的藥方是：調控回歸市場化，完善土地供應和房産稅改革將成為調控樓價的主要手段。

　　專家認為，在房價一路狂飆，房地産調控陷入僵局之時，三中全會提出的“明確市場對資源配置起決定性作用”，將成為房地産市場調控的新思路。

　　《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中對房地産調控著墨不多，稍有關聯的舉措包括：建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地産稅立法並適時推進改革，以及加快推進住房保障和供應體系建設等。

　　與短期的限購、限價、限貸等行政控制不同，這些舉措都是立足於市場或規範市場政府職能分野的長效機制，其核心也是通過市場手段平衡供需。

　　自今年下半年以來，儘管北京、上海、廣州、深圳等地不同程度加強了政府對於房價的行政控制，但政府的調控之手仍然難以拉住房價的脫韁之繩。屢調屢漲的現實讓越來越多的學者開始認同，影響中國房價的關鍵在於供給。

　　供需矛盾最為激烈的一線城市是這一輪房價的領漲先鋒，雖然這些城市的行政限制也最為嚴厲。國家統計局剛剛公佈的數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四個城市10月的房價同比上漲均超過了20%。

　　這距離年初各地政府制定的房價漲幅低於城鎮居民可支配收入的增幅的承諾相距甚遠，目前距離提交答卷還有兩個月的時間，即便北京、上海、深圳都加碼了更嚴格的行政調控舉措，調控目標也基本成了不可能完成的任務。

　　“已經到了動手術的地步，卻不斷強化政府的權利，妄想抓幾服止疼藥就能解決，最後招致市場的反彈。”暨南大學管理學院教授胡剛表示。

　　胡剛比喻：如果把房子比作麵包，那麼決定的關鍵因素在於土地的麵粉供應是否充足，被囤積等待漲價麵包能否平均分配以及政府能否為買不起麵包的人提供保障，而對於麵包本身，沒太多可説的。

　　長期以來，地方政府壟斷了供應端所有的土地出讓市場，但土地資源緊缺以及土地財政的制約，單軌制供應導致土地出讓遠遠滿足不了實質需求，也使得農民財富收入增長緩慢和因徵地導致的社會矛盾累積。

　　目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個省市已經展開了農村土地集體入市的實質性試點，專家分析，農村集體土地入市順利實現，大量低成本閒置的農村建設用地，將極大平抑土地市場價格，為火熱的房地産市場澆上一盆冷水。

　　以中國土地供應最為緊缺的城市之一廣州為例，根據廣州市國土房管局的統計，目前全市低效利用的農村土地有600平方公里，是廣州2012年土地供應的30倍。

　　另一個引人關注的改革則是在稅費領域，數年來“只聽樓梯響、不見人下來”的房産稅改革被明確，將成為在房地産市場領域理順供給、持有和交易環節的改革突破口。

　　中山大學財稅系主任林江表示，房産稅的改革將不會是單純在住房保有環節的徵稅，而是將全面協調房地産領域的稅費改革，通過增加持有成本擠出閒置存量資源。

　　很多專家表示，雖然向市場還權、由市場配置資源是大勢所趨，但中國一直執行的行政調控也不會馬上退出。

　　就在三中全會閉幕的週末，北京又有七八個樓盤開售，仍舊不出意料地成為日光碟。一位購房者表示：“每次調控我們都寄予厚望，但結果卻是房價越等越高。”

　　“這説明，對於房價上漲過快、供需矛盾激烈的城市，仍然需要現有政策繼續強化，但目的在於給市場化的長效機制改革贏得時間。”胡剛表示。