東莞房企9.5億元底價獲塘廈兩宗“豪宅地”

　　昨日，兩宗位於塘廈鎮大坪村的商住商服地塊在東莞市國土資源交易網掛牌出讓，最終東莞市合和城輝房地産投資有限公司分別以61854萬元和33340萬元的底價拿下這兩宗曾遭流拍的地塊。業內人士認為，該地塊雖然“前有高壓線、後有公共墓場”，但前景依然被看好。

　　雖有硬傷但前景仍被看好

　　據記者了解，地塊編號為2013WG048、2013WG049的兩宗地塊位於塘廈市郊豪宅板塊，周邊有觀瀾高爾夫會所、費度球場等，片區佔據高爾夫和山水景觀，資源十分稀缺。地塊緊靠莞深高速公路大坪出口，北面、東面和南面分別為莞深高速、蛟坪路、沙新路。

　　據公開數據顯示，2012年塘廈別墅成交均價為每平方米14193元，而位於同片區的萬科棠樾、觀瀾高爾夫花園等項目均價更是去到每平方米23000至35000元，這兩宗地塊的樓面地價與萬科棠樾地塊樓面地價每平方米15243元的地王價格相比相差甚遠，業內人士認為其未來打造豪宅産品，利潤非常可觀。

　　據悉，兩宗地塊曾于2012年7月16日遭遇流拍，當時其中較大的地塊起拍總價約8.08億元，起拍樓面價高達每平方米7492元，而另一宗地的售價也超過4億元。業內人士認為地塊是在單價過高、市場競爭壓力大的雙重因素影響下流拍的，因此此次地塊分別折價1.89億元、7280萬元的方式“復出”，以迎合市場預期。此外，地塊本身存在一些不利於開發的因素。其東面紅線外現有500千伏高壓線路，競得方必須按照供電部門的要求和相關規定退縮建築紅線進行建設；另外，公告顯示，地塊東南面山墳或對地塊景觀有所影響。

　　東莞中原研究部認為，地塊因“前有高壓線、後有公共墓場”的硬傷，曾在去年接連流拍，本次出讓自願降低“身價”並成功出讓，“這反映儘管地塊外部環境存在一定的硬傷，但隨著開發的越加成熟和入住率的提升，本身的硬傷所帶來的心理作用會逐步減弱。同時，開發商看好塘廈郊區豪宅板塊的樓市價值，價格在可控範疇內，這些原因增加了房企佈局的信心。”

　　外部市場需求大推動塘廈樓市

　　塘廈作為東莞樓市發展相對成熟的熱點區域，匯集了萬科、金地、中信、碧桂園等全國品牌開發商的佈局，據有關數據，塘廈的住宅月均消化量從2008年的1.86萬平方米到2013年的7.76萬平方米，消化量跳躍式增長。

　　業內人士分析，塘廈樓市發展呈現“三足鼎立”的格局，以萬科棠樾、觀瀾高爾夫為代表的觀瀾郊區豪宅板塊；以城蕊首府、金地博登湖等為代表的新城區和以德州丹緹軒、花園1號為代表的老城區。

　　塘廈作為東莞經濟發達鎮區，經濟水準位列東莞各鎮前茅。産業經濟發達，大約53萬的常住人口，塘廈本地人以及企業高管、老闆成為當地購買力的一部分消費市場，但這部分消費的支撐力有限，畢竟塘廈缺乏白領階層，以企業高管為代表的購買力人群偏少。從近兩年來看，塘廈的樓市在萬科、碧桂園、中信等品牌開發商共同推動下，區域成交十分活躍，這根本的驅動力在於外部市場的需求龐大，尤其觀瀾板塊直接對接深圳客的需求，使得該板塊的土地價值和樓價節節飆升。

　　“但是在宏觀調控的不確定性、企業未來對深圳客的挖掘難度加大以及市場競爭格局加劇等因素，也使得塘廈未來的樓市充滿著變數，而開發量的激增或加大潛在風險。”東莞中原研究部分析員稱。

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　　三線鎮區

　　成“衝量”目標

　　進入第四季度，為衝刺年度銷售目標，不少房企全面啟動推售計劃，市場迎來一輪供應熱潮。

　　為完成年度土地供應計劃，第四季度土地市場也掀起一輪“衝量熱潮”，截止10月30日，11月和12月東莞將有18宗商住地出讓，面積合計72.26萬平方米，其中一二線鎮區各4宗，三線鎮區10宗，面積47.65萬平方米，佔整體的66%。

　　分析員葉海青認為，隨著樓市交投氛圍維持活躍，開發商回籠資金順利，以及政府為完成年度的供應計劃，第四季度土地掀起一輪推地熱潮，尤其偏遠落後鎮區供應發力明顯。這些地塊多數位於房地産開發的非熱點區域地帶，地塊綜合素質參差不齊，開發商的可選擇範疇廣，但由於供應地塊以中小規模為主，缺乏優質地塊，對大型品牌開發商的吸引力不大，可以預見第四季度本土中小房企或頻繁出手拿地。

　　“第四季度土地供應爆發，一方面是為填補土地供應計劃的缺口，另一方面，供應地塊全為鎮區地塊，並且以落後鎮區為主，主要是契合當前火熱的土地市場控制優質地塊的供應，從而避免新地王的産生，加劇房價上漲預期。”葉海青説。 (記者/龔名揚)