“京七條”出臺一週 樓市觀望情緒顯現

　　10月23日，“京七條”橫空出世，填補了近半年來調控政策的“空白”，相關措施包括嚴厲打擊騙購行為、嚴查變相漲價的項目等。其中最受關注的莫過於明確提出要加大“自住型商品房”供給，今明兩年推出“7萬套7折房”政策。當前，樓市價格已經處於高位，“京七條”會令高熱的北京樓市降溫嗎？

　　高房價下觀望情緒已顯現

　　記者了解到，由於政府網站的簽約滯後性，目前“京七條”還沒有對市場造成實質的交易影響，更多是給樓市買賣雙方的心理預期增減砝碼。在房價已處高位的現狀下，新政策無疑加重了市場的觀望情緒。

　　據北京市房地産交易管理網和亞豪機構數據顯示，10月23日-10月30日內，北京一手商品房共簽約2569套，簽約均價為24071元/平米，其中成交大戶是珠江四季悅城，共簽約614套，均價為20888元/平米，成交主力項目還有中國鐵建廣場、華潤公館九里、國銳金頂等。

　　而從十月的整體成交看，“銀十”遜色于“金九”。據中原地産研究部統計數據顯示，10月1日-29日，北京新建住宅簽約套數為8663套，環比9月下跌32%，同比下跌3%；二手房住宅成交9917套，環比下跌20%，同比下跌4.5%。

　　“從2012年初以來北京房價已經連續上漲超過20個月，高價下購買力逐步減弱，現在市場雙方均出現觀望”，中原地産市場部研究總監張大偉説，成交量放緩，價格漲幅也必定會受限制，“京七條”的政策出臺會加重市場的觀望情緒。

　　多數樓盤未改入市計劃

　　從“京七條”的新規來看，“7萬套7折房”戶型以90平米以下為主，衝擊最大的是針對首次置業的剛需盤，更有專家認為這會使房山、大興等剛需集中的區域樓市重新洗牌。

　　但針對新政可能造成的影響，記者詢問的多個項目都表示需要“再觀察”，目前項目的行銷計劃還沒有改變。

　　“項目體量小就幾千套房，現在一期排號客戶都有2000多了”，大興天宮院一剛需項目行銷負責人表示，蓄客情況還沒有什麼變化，項目還會按原預期在年底前入市，只要最後報價穩定在23000元/平米左右，相信成交量不會有問題。

　　而天宮院另一項目銷售負責人則表示，天宮院區域未來還有大批土地會供應，區域開發商都走“快週轉”路線，“7萬套”最快也要2014年末至2015年進入市場，而兩年內一般的開發項目都會完成清盤。房山金地朗悅等項目的行銷負責人也表示，快銷是公司一貫的行銷策略。

　　不僅是開發商，購房者也需要一段時間來了解新政策，形成對市場的新判斷。“京七條”出臺三天后，10月26日，位於舊宮的中南灣成為新政後首個開盤的樓盤，現房銷售，定價在3.3萬元/平米左右，記者在開盤現場詢問的多名購房者都“不知道7萬套怎麼回事”，“房價仍將上漲”仍是購房者的普遍預期，一些放棄購房的客戶更多是因為性價比，而非因為新政。

　　新政影響尚有待觀察

　　市場風向轉變歷來需要一些時間來醞釀。業內人士表示，土地市場的成交將成為房企對未來樓市預期的溫度計。“賬算不過來，我們不玩”，北京一家國有房企的相關負責人明確表示，不會去競拍自住型商品房的土地。

　　一家知名顧問代理公司北京商業營業部總監昨日表示，現在開發商已很難拿到純住宅用地，如果未來在7萬套壓力下，剛需住宅銷售困難，那麼項目産品的整體設計也將調整，可謂“牽一髮而動全身”，但這只是最糟糕的情況，也有可能新政如此前的70/90政策，最終被市場自動調整。

　　對於北京3年內的新房市場，大部分業內人士還是表示了樂觀。“供需嚴重倒挂下，純商品房的房價有再次上行的風險”，亞豪機構副總經理任啟鑫説，住房供應總量沒有明確説增加，自住商品房佔比又必須提高，意味著正常的商品房供應量相應減少，房價或將再漲。

　　記者追訪

　　多數房企“淡定”應對新政

　　“京七條”出臺，房企是否會有特別的應對策略？記者通過採訪，發現目前大多數開發商還比較淡定，也有一些房企表示會考慮調整推盤節奏。

　　房企多稱“不受影響”

　　對於新出的自住商品房政策，珠江地産華北公司副總經理趙津對記者表示，就多數項目而言，自住商品房項目位置相對比較偏，同時最快也要到明年下半年才入市，短期不會明顯影響到多數房企銷售安排。

　　珠江地産旗下東都國際預計在11月開盤。趙津表示，開盤將按原計劃推進。項目定價還未最終確定，但會堅持高性價比的策略。

　　融創北京公司行銷副總樓艷青告訴記者，“京七條”對高端項目來説還是偏利好多一點。就融創在京項目來説，不會因為目前政策而改變銷售節奏。10月中旬，融創在亦莊的楓丹壹號開盤，認購率達九成。樓艷青説，下次開盤預計在明年上半年。

　　在東南五環外，泰禾1號街區和首開萬科公園裏項目都計劃在年內開盤，這兩個項目和恒大豆各莊自住商品房地塊都在東南五環外。根據記者從項目方面了解，兩項目開盤都將按原計劃進行。北京萬科有關人士也表示，目前不會做出推盤策略的調整。

　　少數房企或加快推盤速度

　　同在大臺湖板塊，都距離恒大豆各莊項目不遠，東亞·印象臺湖項目則有意根據産品不同進行應對。東亞新華地産行銷總監賈玉鵬對記者表示，目前在售的辦公類産品，受自住商品房影響較小。但未來新的一期住宅産品，則可能會受到一些衝擊。

　　賈玉鵬説，印象臺湖新的住宅房源原來有賣現房的計劃，現在則有可能提前，以避開恒大豆各莊項目集中上市期。據記者了解，恒大豆各莊項目明年下半年即有可能入市。

　　除“京七條”外，三中全會可能涉及的土地改革，也讓一些房企開始關注政策疊加的影響。華業地産副總裁陳雲峰告訴記者，近期，華業就在研究加快推盤速度，成倍增加明年推盤貨值。華業在通州的項目除了住宅大盤華業東方玫瑰外，還有位於新城核心區的新北京中心綜合體。陳雲峰透露，新北京中心綜合體將推出一些精品公寓産品，和普通住宅形成差異化。

　　亞豪機構市場總監郭毅還分析了另外一種可能，相對於剛需盤加快節奏，個別高端盤或放緩推盤節奏。隨著純商品住宅用地減少，商品住宅市場可能出現“泛高端化”趨勢，目前在售高端項目在成本優勢上比較突出，選擇惜售，未來升值空間還會走高。

　　■ 業內看法

　　1、中低端樓盤將受衝擊

　　針對新公佈的“京七條”，北京房地産業協會秘書長陳志表示，7條措施更多是對已有調控措施的重申與完善，並非加碼。但其中自住商品住房的推出，針對中低收入人群，是一項利好。

　　高策地産服務機構董事長陶紅兵也認為，“自住商品住房”政策有新意。相對於有嚴格收入限制的保障房，自住商品房這種“類保障房”面向夾心層，取消戶籍和收入限制，是一種進步。

　　針對自住商品房的推出，首創集團董事長劉曉光談到，未來把“限房價、競地價”作為土地出讓主流途徑，自住型商品房在新房中比例不低於50%。這種調控思路不同於以往的需求端控制，而是著重調節供給，強化住房的民生屬性，可能改變未來的産品結構。

　　融創中國董事長孫宏斌則在微博上公開表示，“支援京七條。”孫宏斌認為，政府把土地收益的一部分拿出來補貼給中低收入人群，雖不是市場化做法，但顧及了公平，對市場影響是巨大的。

　　朝陽區某樓盤行銷負責人告訴記者，自住商品房推出，將分流走一大批剛需和部分首改客群，對於五環外一些價格在兩三萬水準的樓盤會形成衝擊。

　　2、高端樓盤稀缺性將更明顯

　　和普通商品房項目相比，業內人士認為高端樓盤受到的影響將不一樣。

　　孫宏斌就認為，高端樓盤受到的影響相對小很多，高端客戶一是沒資格，二是不會選擇自住商品房。

　　陶紅兵更直接地表示，自住商品房政策對於高端項目是利好。從土地供應來看，“餅就這麼大，多切一塊給自住商品房，中高端商品住宅就更少了。”

　　業內分析認為，北京出臺“京七條”，表態“低端有保障，中端有支援，高端有控制”，供應結構三元化趨勢越來越明顯。預計未來高端市場會更為放開，“沒必要替有錢人控制房價。”

　　北京市住建委有關負責人也強調，“高端有控制”不是控制高端商品房價格，而是控制高端商品房供應在全市新建住宅中的比例。未來高端住房或只佔全市住宅供應的30%。

　　■ 二手房市場

　　觀望情緒已現 價格尚未鬆動

　　如今，距離“京七條”出臺一週有餘，本報記者多方了解，二手房市場從10月份開始，就已經出現了一定的觀望情緒，但成交價格並沒有明顯變化。

　　觀望情緒月初已現

　　豐台區馬家堡西裏鏈家地産門店的經紀人告訴記者，從10月份開始，區域內來看房的客戶就有比9月份減少的跡象。“我覺得主要的原因，一方面是之前價格已經漲得比較高了，另一方面，是三中全會快要召開了，買家在觀望是否有新政策出臺。”

　　位於朝陽區雙井的麥田房産富力城門店經理丁先生告訴記者，目前區域二手房市場的買家也出現了觀望情緒。“每年到年底，銀行批貸款都比較難，而年底往往又會有新政策出臺。因此往年這個時候，也會有觀望情緒出現，今年來得早一些。”

　　位於通州九棵樹區域的中原地産門店經紀人告訴記者，“京七條”剛出臺一週，而且內容裏沒有針對買賣雙方的具體限制，因此區域內的市場還沒有明顯變化。

　　記者採訪的多個區域的二手仲介均表示，區域內的成交價格並沒有明顯變化。富力城門店的丁先生表示：“富力城區域沒有出現所謂的拋售現象，有個別一兩個業主著急賣房降價的情況是有的，這也是很正常的事情。”

　　價格仍有上漲壓力

　　據21世紀不動産北京安信瑞德市場研究部的監測數據顯示，10月份第四週(10.21-10.27)，北京二手房市場整體保持上揚態勢，連續三周上漲，但量價漲幅趨緩，受政策預期的影響，觀望情緒較普遍，價格上漲壓力依然不小。

　　21世紀不動産北京區域總經理寇海龍認為，隨著買賣雙方度過價格上漲的適應期及三中全會政策落地後，市場放量短期會受到影響。鋻於目前買賣雙方對政策預期較為強烈，加上新房推盤動力不足，總體供需依然較為緊張，房價下降的可能性也不大。

　　鏈家地産市場研究部分析師張旭分析説：“雖然有新的自住型商品住房政策出臺，但目前還沒有投入到市場，購房者的預期比較模糊。另外一方面，從土地的供應和出讓情況估計，城區的房源投放將會極為有限，對二手住宅市場的衝擊也將比較有限。”

　　B10-B11版采寫

　　新京報記者 自曾暉 張旭 劉狄

　　■ 政策亮點

　　根據北京的規定，自住型商品住房，套型建築面積以90平米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平米；銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準確定。

　　2013年，北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。