樓市去泡沫需綜合施策平穩推進

　　據中國指數研究院公開發佈數據，截至今年9月，全國百城新建商品住宅平均價格已經環比上漲16個月，樓市泡沫繼續膨脹，或有失控風險。若房價上漲預期繼續增強，則未來樓市調控空間將會縮小。即使可能出臺強力住房調控措施，恐亦難使樓市泡沫平穩縮減，刺破泡沫的風險極大。

　　樓市泡沫的形成，除資金與需求等因素推動外，心理預期發揮了催化劑作用。由大眾心理預期演化成的羊群效應，是本輪房價上漲的重要推動因素，也促進了樓市泡沫的繼續膨脹。北京、上海等一線城市遠郊區域新房開盤即遭哄搶，羊群效應下的恐漲心理應是主要原因，與此同時又進一步強化了房價上漲預期。

　　最近一段時間，熱點城市土地成交價格頻創新高，由地價大幅上漲引發的房價上漲預期正在日益強化，並加劇樓市運作風險。中國人民銀行三季度城鎮儲戶問卷調查結果顯示，認為一線城市“房價過高”的比例高達77%，僅有6.5%的人預期下季度房價下降。

　　隨著樓市泡沫繼續膨脹，房地産市場調控空間將會日益縮小。這是因為，無論從哪個角度分析，擠泡沫都是一個極其複雜且充滿風險的過程。擠泡沫意味著要引導難以把握的大眾心理走向，這本身就不是一件靠譜、可以精確安排並確保成功的工作任務。若調控政策過分嚴厲，則房價有可能會出現斷崖式下跌；若調控政策偏向柔和，不僅不會分化房價上漲預期，反而有可能成為下一輪房價上漲的重要推手。因此，樓市調控政策時機把握與力度拿捏就顯得極為重要。

　　應該看到，社會運作遠比自然運轉要複雜。遍觀中外，很難有樓市調控政策可以做到擠泡沫又不會引發嚴重負面效應。

　　臺灣歷史上也曾經出現較為嚴重的樓市泡沫，特別是1987年後房價大幅飚升。為平抑樓市泡沫，臺灣當局實行了全面信用緊縮政策，並杜絕資金進入樓市炒作。從1989年開始，臺灣房價停漲，此後進入下降通道。從臺灣不動産價格變動情況看，1991年房地産平均單價環比下降了六成，樓市泡沫徹底破滅。

　　在日本央行實施緊縮貨幣政策後，1991年日本房地産泡沫破滅，住宅用地價格大跌46%，日本經濟此後長期陷入泥潭，進入了“失去的二十年”。

　　這些情況表明，縮減樓市泡沫恐怕不會像技術活那樣，可以由決策層自由把握。大眾心理變化難以捉摸，以及政策出臺時機與力度的科學把握，對任何一個國家或地區當局來説，都是極為棘手的難題。從去年以來香港政府應對房價上漲的各種嚴厲舉措，以及我國過去十年來的地産調控歷史可以發現，面對樓市泡沫，做到得心應手、應付自如比較難。

　　因此，在樓市泡沫繼續膨脹前就及時採取措施進行平抑，會是一件風險相對較小的事情。如果任由樓市泡沫吹大，未來治理難度將呈現幾何級數倍增。特別是當前樓市與宏觀經濟運作相關性增大，由地産推動的宏觀經濟增長，並不能真正解決中國經濟運作中的結構性矛盾，也不會形成內生增長動力，只會加劇經濟運作固有矛盾，使未來宏觀經濟金融運作面臨更高風險。對此，還應引起高度警惕。