北京多宗出讓地塊底價上漲 市場預期是根本因素

　　臺湖成為今年北京土地市場的熱門區域，出讓底價也在上漲。

　　5月23日，北京土地整理儲備中心網站上挂出曾流標的通州運河核心IV-06、07地塊。“流標地塊重新入市，底價也沒降。”北京一家房企負責拿地的人員魏峰（化名）感慨。

　　5月15日，上述兩塊地現場投標，招標底價分別為4.75億元和4.94億元。包括保利、金地在內共有四家企業投標，結果報價均未達到招標底價。根據測算，兩地塊招標底價折合樓面價均達到11300元/平米，但4家企業報價折合樓面價只在9650元-10005元/平米之間。“投標企業沒想到底價漲得這麼高。”魏峰如是説。

　　約一個月前，運河核心區三宗多功能用地招標，成交樓面價只有9220元/平米。一個月的時間，招標底價每平米漲了2000多元，這讓投標企業始料未及。

　　有了前車之鑒，房企似乎摸到一些竅門。5月17日，保利再次出手，投標運河核心區IV-10、11兩宗地，投標樓面價調高到11750元/平米，順利摘得兩宗地。

　　多個區域地塊出讓底價上調

　　出讓底價上調並非個案。通州運河核心區底價上漲只是因為出現流標，才顯得引人注目。

　　如前年才開始零星供地的臺湖板塊，隨著萬科、首開等房企的進駐，今年已經成為土地市場熱門的區域。5月20日成交的通州臺湖鎮B-23多功能用地，起始價為2.5億元，折合樓面底價3980元/平米。而在去年9月，臺湖104和109多功能用地出讓時，起始價為3.84億元，折合樓面底價僅2176元/平米。時隔8個月，起始樓面價上漲了約1倍。

　　在新崛起的高端板塊朝陽孫河，去年9月龍湖拿下朝陽區孫河鄉北甸西村二類居住用地A地塊，起始樓面價僅為1.86萬/平米；而今年2月首開拿下的F、G地塊起始樓面價，則達到1.96萬/平米，上漲了1000元/平米。實際成交價更是水漲船高，從龍湖拿地的2萬元/平米，上漲至了首開拿地的2.6萬元/平米。

　　去年12月28日，亦莊河西區X85R1和X88R1挂出，起始樓面價約8840元/平米；在這之前的8月，X86R1和 X83R1地塊起始樓面價還只是7200元/平米。

　　一級開發成本不是推漲關鍵

　　根據土地出讓文件，招標底價或者掛牌起始價都由兩部分構成，一是土地開發建設補償費，一是政府土地收益。

　　如去年底成交的臺湖4-1-017、4-1-010居住、醫療衛生用地掛牌文件中就明確，“本次掛牌出讓宗地的底價由政府土地收益（僅含土地出讓金）和土地開發建設補償費兩部分構成。”土地開發建設補償費為51163萬元，歸屬於一級開發單位北京土地整理儲備中心通州分中心。

　　有從事過一級開發的業內人士表示，一大片土地的一級開發成本，如臺湖，如孫河，如亦莊河西區，一級開發成本大概會平攤到二級出讓的多個地塊上。後期出讓底價上漲主要漲在政府保底收益上。

　　根據記者從臺湖多個出讓文件內容整理，去年底臺湖出讓的三宗地（簡稱萬科017、萬科014和世紀鴻028地塊），一級開發費用分別為51163萬元、42230萬元和59087萬元，折合建築面積單價在5603元-6533元/平米之間。起始價中剩餘的政府收益分別為2237萬元、1620萬元和2293萬元。

　　而到今年4月，泰禾競得的011地塊出讓時，一級開發折合建築面積單價為5565元/平米，和前三塊地保持同一水準，但起始價扣除一級開發費用，政府收益達到51667萬元，數十倍于前三塊地政府保底收益水準。（詳見表）

　　對於這一上漲，業內人士認為，主要是由出讓方式不同造成的。前三塊地掛牌出讓，政府收益在競價階段有可觀的上升空間；泰禾011地塊招標出讓，開發商一次報價，因此政府預留收益空間就大得多。不過從中依然可以看出，同區域地塊，一級開發成本整體處在同一水準，差別較多的則是政府收益。

　　市場預期才是底價上漲根本性因素

　　不過，一些開發商和土地估價機構人士也表示，根據北京市有關規定，出讓地塊土地底價確定，也都有規定的流程。在土地一級補償成本既定的情況下，政府收益預期也直接源於市場預期。

　　一家房地産央企人士還表示，土地價格對房地産市場的影響，主要還是看成交價格。而從根本上説，成交價格是由拿地企業給出的，並不是受出讓底價決定。“出讓底價會抬高成交價，但更主要的還是開發商基於市場預期給出價格。”這位人士打比方，一塊土地，市場預期成交價在2萬元/平米，那麼出讓底價定在1萬或者1萬5意義都不大。開發商都會在競價過程中把價格抬上去。即便政府按照50%溢價率要求限制總成交價，但通過競保障房，商品房面積少了，最終地價還是會上去。

　　例如4月臺湖地塊投標，開發商都給出有效報價，有的大幅超過底價，“像這種情況，底價是高還是低意義就不大了，”一房企副總經理表示，“但像部分地塊底價上漲厲害，完全都超過企業預期，這就值得商榷了。”

　　■ 連結

　　招標拍賣掛牌出讓底價確定程式

　　（來源：《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法》）

　　由有資質的評估機構根據評估期的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估並出具評估報告。

　　市國土局和市發展和改革委員會根據估價結果，結合政府産業政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。

　　市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發展改革、規劃、建設、財政等相關部門審議。

　　市國土局會同市發展和改革委員會根據審議意見確定最終底價，特殊情況與市發展和改革委員會共同報市政府批准。

　　■ 聲音

　　土地市場不應有“饑餓行銷”

　　“土地市場不應有‘饑餓行銷’。”在記者採訪中，不少業內人士這樣表示。要給土地市場降溫，給樓市傳導市場平穩的信號，就需要更科學地制定土地供應計劃，加大土地供應。例如通州臺湖、亦莊河西區等，都有大量土地，“如果開發商知道後期大量的土地很快會供應，還會拼命搶眼前這塊地嗎？”

　　平抑地價，需要更科學制定供應計劃，需要在有條件的情況下加大供應，這雖然解決不了全部問題，但至少可以解決一些問題。

　　（采寫/記者 張旭 袁曉瀾 實習生 張旭東　　攝影/記者 張旭 方王洋）

[責任編輯： 雍紫薇]