北京樓市遭遇供需“雙殺”

　　今年一季度北京樓市成交快速“放量”，帶動庫存加速下降。然而，4月份，在堪稱“最嚴厲”的樓市細則影響下，成交量出現明顯下滑，供給量也不斷減少，北京住宅市場供需遭遇“雙殺”。

　　業內人士預計，北京樓市在未來1-2月內將進入博弈期，開發商推盤速度放緩，市場成交量也面臨調整。但隨著政策執行時間延續，部分項目在資金壓力下將加快預售入市。

　　需求萎縮 成交量快速下滑

　　按照北京住建委的最新統計，目前北京可售期房住宅套數為35840套，未簽約現房住宅套數為26943套。就此計算，北京新房庫存量合計62783套，自年初跌破8萬套後，庫存下滑的趨勢仍在繼續。

　　新房庫存的持續下降，是否意味著房價在未來存在上漲的壓力？

　　“儘管從數字上看，北京目前的新房庫存量只有6萬多套，但是如果算上去年住建委調整統計口徑時清理的3萬套庫存，目前的庫存量應該相當於2009年年底9萬套的水準，並不能説是歷史低點。”中原地産市場研究部總監張大偉在接受中國證券報記者採訪時表示，雖然庫存出現下滑，但是目前樓市成交量已經下降，去庫存化速度較年初已經明顯放緩。

　　根據北京住建委的網簽數據統計，4月上半月，北京市住宅(新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為6874套，日均網簽量僅為528.8套，較3月份日均2106套的網簽量大幅下跌了75%。4月15日-21日，樓市成交量仍在加速回落，全市住宅網簽總量為2769套，環比前一週的網簽量下跌了39.3%，與去年同期的網簽量相比下跌了48%。

　　清明節前出臺的北京樓市新政，無疑是導致成交量急速回落的直接原因。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，受北京樓市調控細則影響，北京購房需求量大幅萎縮，成交量也大幅回落，尤其是二手房市場，受交易個稅大幅提高的影響，成交量跌幅更為明顯。

　　“由於全區域限購、二套房首付比例和利率提高，政策對新房市場的銷售也有較大影響。目前北京的新房項目大都位於五環以外，無法與四環內大量成熟的二手房社區相比。稅費的增加未必能夠引發消費者放棄四環內的二手房而大規模轉向遠郊區縣的新房市場。”胡景暉直言。

　　供給抑制 開發商謹慎預售

　　在需求大幅回落的同時，樓市的供給端也受到了政策的直接影響。新政後，北京對房價上漲的管理異常嚴格，部分高端盤以及熱點區域的樓盤預售受到直接影響，不少開發商推遲了入市速度。

　　“本來計劃在春節後推出項目三期，但是一直拖到現在，還沒有拿到預售證。”位於北京4號線首站區域的某樓盤負責人表示，該項目三期已經排完號，就等著拿預售證，但是住建委一直沒有批下來。“可能是覺得三期的報價高了，要和二期持平。”該人士坦言。

　　據了解，目前北京新建住宅預售證監管十分嚴格，所有項目均不允許超過之前或者同區域價格。雖然新建住宅需求依然存在，但可售房源已明顯減少。北京住建委資訊顯示，4月以來，全市僅有5宗項目拿到預售證。

　　“從供應的角度看，一季度一般是樓市‘冬歇期’，供應量不會太大，往往從4月份以後供應量會上來，但是今年4月的供應量確實減少了。”張大偉指出，限價政策對開發商推盤造成了直接影響，一些開發商甚至放緩入市速度，期待政策出現變化空間時再推盤入市。從目前入市的項目來看，預售價格的漲幅已有所回落。

　　根據中原地産的統計，自國五條出臺後的一個多月時間內，北京合計預售項目為16個，共提供住宅套數4521套，其中已經簽約的住宅套數為1425套，簽約率為31.5%。4月預售樓盤中，有八成以上的預售價漲幅在1%以內。

　　“在其他條件都不變的情況下，要保證今年的房價與去年持平，有很大難度。”張大偉表示，由於項目不讓漲價，很多開發商便開始博弈，放緩入市速度，等待政策出現調整的空間。“不過，一旦限房價的政策執行時間過長，部分項目也可能從資金成本的角度考慮而加快預售。”

[責任編輯： 雍紫薇]