樓市“冷”得很“正常” 購房者謹防促購忽悠

　　(繪圖 彭靂)

　　“國五條”細則落地，4月各地網簽量都出現大幅下滑。如廣州上半月一手房網簽大跌近五成，二手房較3月底更下滑逾七成。不過客觀來看，4月數據的下滑是相較于政策末班車導致集中成交的3月；與往年同期相比，本月的成交量其實算不上慘澹。

　　分析原因有二：一是經過短暫一段時間的觀望，近期市場又有購房者認為“國五條”沒有預想的嚴厲，反而看漲後市進而入市；二是由於除北京外，其他各大城市二手房交易個稅新政的操作辦法遲遲還未出臺，出現了二手仲介借著出臺時間節點的各種傳言，“忽悠”買賣雙方加緊交易的現象。

　　對此，南方日報向廣州市地稅局諮詢獲悉，廣州二手房個稅計徵辦法出臺尚未有時間表，短期內出臺的可能性並不大。購房者須提防因傳言而加急過戶而導致的風險。

　　4月交易量較往年並不少

　　廣州“國五條”細則出臺已過半月，二手房市場明顯降溫。記者近日在廣州房地産交易中心看到，與3月時交易中心內人頭攢動、各個窗口排起長龍的景象形成了鮮明的對比，目前交易中心內人流稀鬆，鮮有排起長隊的現象。與此同時，不少房産仲介也感受到4月的“冷清”，有仲介負責人表示，進入4月後，二手樓市成交量驟然下降，較3月底下滑了七成多。

　　一手房方面也並未出現此前預想的二手房需求轉移到一手市場的現象。陽光家緣數據顯示，4月前兩周廣州一手房網簽量出現近五成的萎縮，發展商及買家的觀望情緒較濃，

　　4月的市場降溫主要由兩大因素決定。首先是買家的提前入市，“國五條”細則發佈後，不少人為了搶在新政之前買房，不惜縮短了購房週期，讓3月成了一個交易井噴月，也透支了未來的交易量。另一方面，4月以後開發商推貨的減少也限制了成交量的維持，廣州人向來沒有在清明期間買樓的習慣，因此主導一手樓市的開發商也沒有在此期間推出重磅産品，而傳統的銷售淡季“五一”黃金周又即將到來，開發商顯然有理由將重點項目和更加實用的優惠政策留到那時。

　　當很多人就此感嘆“國五條”的重磅效果時，其實市場真實的情況卻也談不上真正的遇冷。

　　4月的交易量的確出現大幅縮水，但值得注意的是，這是相較異峰突起的3月銷售量而言的。據統計，3月廣州的二手房網簽量超過7600宗，比2月的1541套增加4倍多，相比1月也有2倍的增幅。而4月上半月日均網簽量為151套，超過200套的天數也有7天，這與2012年4月4000余套的交易量相比，其實仍維持在正常水準。一手房方面，2013年4月1-7日廣州一手房網簽量1400套，4月8日-14日1502套，同比2012年4月2日-4月8日的1099套和4月9日-15日的1342套均有上升。同樣在深圳，也出現了類似的現象。

　　各種傳言“忽悠”加急購房

　　業內人士分析，4月交易量沒有想像中的淡，主要是因為經過短暫一段時間的觀望，不少人認為“國五條”沒有預想的嚴厲，沒有真正發揮威力，反而看漲後市。

　　世聯地産調查顯示，2013年一季度購房者信心指數為56.8，較上季度小幅下降0.2，是自2011年四季度以來首次出現下降。但與去年下半年相比，2013年一季度超過八成的購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為，且有超七成購房者看漲未來房價，再創調控以來新高。

　　而儘管4月成交量較3月出現大幅萎縮，但價格方面並沒有明顯的下滑跡象，更有20%的熱銷樓盤在新政出臺後漲價。而有分析認為，一旦房企在“五一”前後掀起推貨高峰，市場可能重燃從去年3月開始的熱度。

　　此外筆者走訪發現，由於廣州二手房交易個稅新政的操作辦法遲遲還未出臺，出現了二手仲介借著出臺時間節點的各種傳言，“忽悠”買賣雙方加緊交易的現象。

　　早在上月，廣州版細則尚未落地之時，二手市場就風傳多個新政落地時間節點的版本。為了趕在新政落地前交易，避免可能大幅增加的稅費成本，市場恐慌性購房的現象十分明顯，這些傳言也大大加劇了這種心態。而細則落地後，由於仍未像北京一樣明確二手房交易個稅計徵的具體辦法及執行時間，又提供了傳言滋生的溫床。

　　近日二手房市場傳言，本月26日將是廣州執行新“國五條”細則中個稅計徵新規定的節點，已核稅的須在此時間前完稅，否則將重新核稅。該傳言經過市場的反覆發酵威力不小。在房地産交易中心，筆者就碰到了一位受此傳言影響的購房者李女士。她介紹，原本家裏就有購房計劃，但因為無法一次性付款趕不上在3月完成交易，最近一聽説4月26號才開始執行新政，趕緊辦完了銀行同貸趕來交易。

　　筆者近日也以購房者身份走訪了多家二手房仲介，獲得了多個版本的新政執行時間。有仲介還是強調4月26日的時間節點，有仲介稱會推至五月中旬，但均是借此催促筆者儘快交易。

　　廣州個稅計徵辦法短期內不出臺

　　針對市場出現的新情況，廣州市地稅有關負責人獨家對南方日報重申，廣州二手房個稅計徵辦法出臺尚未有時間表，短期內出臺的可能性不大，請購房者不要輕信包括二手房仲介在內的傳言。

　　該負責人表示，市地稅將堅決貫徹國家和市政府的“國五條”關於嚴格執行“賣房徵收20%個稅”的要求，正在制定的地方實施細則正在緊鑼密鼓對各種細節作出預判。

　　據了解，“國五條”出臺以來，僅有北京明確了二手房個稅計徵的明確辦法及執行時間。根據北京版細則，徵收個人轉讓房屋的財産轉讓所得，應以轉讓財産收入額減除財産原值和合理費用後的餘額，再按照20%稅率計算納稅。而對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵；而納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定徵收率1%計算。此外新舊政策的劃分時間則以網簽為準。

　　上述負責人表示，北京版細則對廣州版細則將起示範作用，但廣州具體情況仍需要具體分析。他透露，根據個人所得稅法及其實施條例，廣州版細則在計算二手房交易個稅時，也將減除財産原值和合理費用後的餘額再進行計徵。

　　由此有業內人士分析，廣州版的執行辦法相信也會比較“溫柔”，購房者無須太過恐慌，而特別是計徵辦法出臺目前尚未有時間表，購房者不應受仲介“蠱惑”特別急於交易。(記者 盧軼 實習生 劉合瀟)

[責任編輯： 雍紫薇]