前2月房地産銷售額飆升8成:調控新政 VS 成交恐慌

　　國家統計局數據顯示，今年前兩月房地産迎來“開門紅”，前兩月全國商品房銷售額增長近八成，開發商的熱情也被點燃，全國土地購置均價上漲，幅度高達8.1%。業內人士分析，從去年底開始，市場走勢飆紅，讓市場出現了“追漲”的恐慌心理。另一方面，調控的陰雲也一直籠罩市場，也加速了開發商的投資推貨速度。買賣雙方共同的積極心態造就了一二月樓市的高走勢。

　　“國五條”發佈後，追漲的“恐慌心理”並未被徹底打殺，反而一定程度地助長了新的“懼漲心態”：由於二手市場過戶潮炒熱了市場，買家擔憂細則出臺後，原二手買家涌入一手市場，造成樓價進一步上漲。細則出臺後的“調控新政”必將與“成交恐慌”的心理展開新一輪的博弈，結果如何市場在拭目以待。

　　“追漲”心態推動成交火爆

　　國家統計局幾日前發佈的數據顯示出樓市的強勁走勢。1-2月，全國商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點。1-2月，全國商品房銷售額7361億元，同比增長近八成，達77.6%，增速比去年全年提高67.6個百分點。其中，住宅銷售額增長87.2%。造成這種現象的主要原因無疑是從去年末以來市場對房地産調控政策出臺的預期強烈，在政策窗口前夕集中交易。

　　數據還顯示，在商品房大賣的同時，房企資金鏈情況也連帶好轉，開發商信心的回歸也進一步引發了買家的“追漲”心態。1-2月，房地産開發企業到位資金18926億元，同比增長33.7%，增速比去年全年提高21個百分點。其中，定金及預收款4655億元，增長66.5%；個人按揭貸款2057億元，增長58.8%。全國房地産開發投資6670億元，同比名義增長22.8%，增速比去年全年提高6.6個百分點。其中，住宅投資4583億元，增長23.4%，增速比去年全年提高12個百分點，佔房地産開發投資的比重為68.7%。

　　今年二月在番禺某樓盤買房的李先生告訴記者，一年前開始就已經有了買房的想法，然而一直沒有下定決心，“我一直在等調控新政壓低房價，但一直未能如願，我注意到同事去年三月買的二手房，到現在已經漲了二十多萬元，我等了一年，相當於白白虧了二十萬，我這才明白不買也得買了。”

　　業內人士指出，最近一段時間出現的“恐慌性”購房和幾年前以投資為目的的“追漲”不太一樣，幾年前炒高房價的“追漲”的購房客以投資族為主，而現今大量猶豫是否入市的購房客是手上有一部分積蓄的剛需客，他們在兩年的樓市寒冬中沉澱下來，一直在等待合理的時機買房，而房價一直上揚的趨勢和政策面的風吹草動讓他們坐不住了，剛需“追漲”成為了近段時間房價穩定上漲的核心動力。

　　搶搭“末班車”心理盛行

　　在市場的一片暖意難以抵擋的情況下，“國五條”的出臺就成了一種必然。無奈的是，“國五條”出臺後樓市全線飆紅的態勢並未得到改觀。首先是全國多個城市的二手房市場交易迅速升溫。一種恐慌購房情緒開始在二手樓市蔓延，許多持有多套房産的投資型賣家急於脫手，而準二手房買家也紛紛加快入市步伐，廣州二手住宅網簽呈現異常火爆的狀態。據統計，細則出臺後的10天裏（3月2日-11日），廣州通過仲介網簽的二手住宅達到1772套，環比大漲了229%。

　　二手買賣市場成交火熱，開發商也順勢大力推貨，搜狐焦點網數據顯示，剛剛過去的一週廣州共有三個區域（番禺、白雲和荔灣）有新貨獲批入市，其中新增一手住宅量達1298套，這個推貨數量也印證了這段時間一手市場的火爆可能將持續，從而將二手房市場中的恐慌蔓延至一手市場。

　　準備購置一套學位房的胡先生在接受記者採訪時表示，他本來傾向於在市區內購買一套二手房，然而“國五條”發佈後，二手房價格開始坐地起價，自己不得不開始衡量究竟是買二手房還是去買新房。“市區內很多二手房的掛牌價已經明顯漲起來了，如果此後細則出臺，二手房成交稅收增加，房價肯定更高，還不如去買差不多花費的一手房，居住條件還更好。”許多業主都抱有胡先生這樣的想法，而這部分剛需客無疑將增大一手市場的壓力。合富置業副總經理潘宇豪就指出，徵稅20%不一定會達到讓房價回歸合理的預期目標，反而會拉高房價。對於剛需買房族，他建議應該趁早買房。

　　二手房市場“最後的瘋狂”必然是暫時的，中原地産市場研究部總監張大偉就表示，“國五條”細則在2月底出臺，必然抑制樓市上漲的幅度。雖然各地方的具體措施尚未落地，但由於是“兩會”前出臺的原則性政策，各地方必然加大力度落實。除了一些本就不急於買房或賣房的客戶將可能選擇觀望外，個別正在積極洽談交易的房主和買主在新政的影響下也會選擇暫時觀望。可以説“國五條”細則的力度僅次於2011年的限購疊加限貸的政策。但在剛需壓力較大的當下，買家普遍擔心的是，從二手房中抽身的買家會不會反哺一手房市場，進一步造成量價升高的困境。

　　專家建言購房應理性

　　一二手樓市的“恐慌心理”産生了連帶效應，讓引導市場走向的決策者壓力巨大。在新政細則出臺後，搜房網就政策的出臺調查了近千名網友，6成網民認為二手房按利差徵稅“殺傷力”最大，近5成網民仍看漲未來房價。不少市民認為，賣房徵稅20%，很可能就是直接轉嫁到買家身上，令購房成本進一步增加。

　　專家分析，要消除“恐慌心理”，一方面需要實際出臺的地方調控細則能夠鞭辟入裏、直取要害；另一方面，也需要買家對政府調控樓市的決心有足夠的信任，並能理性對待買房的決策。

　　搜房網二手房集團副總裁兼行銷中心總經理徐瑞東在接受記者採訪時就指出，經歷了國家9次樓市調控，市場和百姓的心理應該已經趨於成熟，對於後市走向也將有自己理性的判斷。徐瑞東認為，大多數民眾對於此次調控政策實施後樓市價格下跌持悲觀態度，故三月樓市成交會大幅增加，之後也許會有短期小回調，但後期樓市會慢慢恢復正常水準，所以無論是仲介，賣家還是購房者，都不必要因此而有恐慌心理。”

　　大部分業內專家都認為在“國五條”的細則實際出臺之後，成交量會有所回落，但對成交均價的走勢都沒有做詳細的預測。合富置業首席市場分析師龍斌就表示，地方落地細則出臺在即，二套房貸、限購擴大、交易徵收20%差額個稅等舉措若都一一兌現，短期內樓市觀望情緒可能會擴散，成交量將回落。廣東省房協理事趙卓文也指出，20%所得稅徵收鋪開後，廣州市的二手房買賣交易量將跌五成以上，除了真正的剛需客，可能很少會有人購置二手房，二手房市場將進入一段時間的“冰封期”。

　　目前，各省市都在醞釀研究“國五條”後續的落地細則，地方版細則或在兩會後密集推出。包括北京在內的一線城市已經開始著手部署細則落地，近期，北京有關部門召開會議，研究部署房地産調控有關工作，廣州、深圳等均表態儘快的制定新建商品住房價格控制目標，加快出臺落實新“國五條”的貫徹意見，確保實現房價控制目標。“國五條”中曾明確了“抑制投資，確保剛需”的核心思想，足以讓恐慌之中的剛需客吃一顆定心丸，但樓市風雲變幻，市場不穩定性很大，新政和“恐慌心理”之間的博弈可能很難在短期內消弭。

[責任編輯： 雍紫薇]