濟南出招救樓市 將引發多少城市效倣

　　繼呼和浩特後，濟南也于7月10日全面放開了限購。在此之前，濟南已執行了40個月的限購政策。

　　實際上，面對上半年“跌跌不休”的樓市，不少二、三線城市都開始按捺不住，希望可以解除限購，以幫助當地的房地産市場回暖。

　　而隨著濟南取消限購政策，業內人士預計，其他城市跟隨的步伐將大大加快，下半年除一線城市外，其餘30多個城市的限購政策都將逐步放開。

　　據記者了解，就在濟南全面放開限購後的第二天，便有媒體報道稱，從7月14日起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青雲譜四區繼續實行商品房限購外，其他區域全部放開限購，購房申報材料不用再經過審核。不過，對於這一情況，南昌市房管局方面表示“沒有接到相關通知”。  

　　濟南明確放鬆限購 

　　7月2日，一份名為濟南市城鄉建設委員會的紅頭文件在網路上迅速流傳開來，這份標題為《關於對我市商品房限購政策調整的請示》的文件中，濟南市城鄉建設委員會建議在全市範圍內解除新建商品住房和存量住房的限購政策。同時，該文件上清晰地標注著該市主要行政領導的親筆批閱意見：“同意城鄉建委建議，待報國家住建部備案實施。”

　　不過，就在濟南限購鬆綁的消息在網上流傳一整天后，當日晚間，濟南市城鄉建設委員會網站對此消息進行回應稱：“我市擬對現行房地産市場調控政策進行調整。為促進濟南市房地産市場健康穩定發展，我市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法，待確定後實施。”

　　而就在人們以為濟南鬆綁限購是又一個“見光死”的案例時，7月9日晚，濟南當地媒體《齊魯晚報》發佈消息稱，濟南的新房二手房限購將從7月10日起全面放開，今後購買新建商品住房和二手房不再需要開具證明。第二天，濟南市住房保障和房産管理局也證實了這一消息。

　　對於濟南放開限購的原因，業內人士認為，主要還是和當地市場環境有關。

　　截至4月份，濟南的普通住宅存量為661萬平方米，去化週期長達15.7個月。同時，據中原地産研究部統計數據顯示，今年上半年，濟南合計簽約住宅20753套，較2013年同期的30974套下調了33%。可售套數則上漲了1萬套。濟南房管局的數據也顯示，2014年上半年，濟南共成交商品住宅20968套，同比下滑24.45%，成交面積與金額則分別為229.81萬平方米和202.89億元，同比下滑26.73%和13.48%。

　　此外，濟南外來人口的涌入速度也出現大幅下降，而房地産市場的一個特徵就是人口流向決定房價走勢和成交量。

　　至於濟南放鬆限購可能産生的效果，中原地産首席分析師張大偉表示，放開限購短期內會對市場形成一定利好，市場有望走出一波上升行情，但如果信貸等政策沒有本質變化，市場的反彈將很難持久。

　　各地相繼出臺放鬆限購措施 

　　而面對房地産市場不斷下行的壓力，地方政府也在持續推進各項微調政策，內容涉及方方面面，包括放鬆限購、限價，擴大購房資金支援及調整戶籍政策等。

　　6月20日，呼和浩特市房地産開發監督管理處官網發佈文件放開限購，居民購買商品住房(含二套住房)在辦理手續時，不再要求提供住房套數查詢證明，産權登記部門不再對購房人的房屋套數進行查詢。

　　張大偉則表示，在放鬆限購方面，除呼和浩特和濟南外，目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限購政策限制；廈門非戶籍人士則可以通過“補稅”方式取得購房資格。放鬆限價方面，北京今年初已經取消對高價樓盤的入市限制；而作為廣州郊區的增城、從化等地，限價政策已逐步放開；而廣州中心區域部分項目，則因價格過高使得網簽受限的現象也得到緩解。

　　在擴大購房資金支援方面，鄭州在降低首付比例的同時，全市約有100多個樓盤還可享受最高70萬元的“組合貸”；蕪湖則對符合條件的高校畢業生購房安家補助政策進行調整，取消之前“就業滿3年”才可獲得購房補助的時間限制。

　　此外，在調整戶籍政策方面，武漢宣佈，從7月1日起，畢業超過兩年的普通高校畢業生或留學回國人員，在武漢就業創業，具備本科或研究生學歷，提供學歷學位、勞動合同、一年社保繳納證明以及合法住所證明，或者自主創業且本人為法人代表的，均可在武漢市落戶。(人民網)

　　庫存高企 樓市到底“拐了”還是“沒拐” 

　　2014年已經過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟南等城市陸續放開限購。與此同時，關於中國房地産市場“拐點”是否出現的爭論再度熱了起來。

　　“樓市泡沫是個偽命題”“根據養豬波動週期，樓市‘短拐點’未到”“房地産市場‘拐點’4年前就已出現”“10年後房地産市場‘拐點’一定會出現”……房地産“拐點論”自“問世”以來，差不多三年“拐”一回，每次都一團混戰、輸贏不分。

　　其實“拐點”的數學定義很簡單，用於其他産業也很少激起“樓市拐點”遭遇的如此大的對立情緒。作為經濟學中重要的研究對象，房地産市場週期性規律也是客觀存在的。為什麼一提中國樓市“拐點論”就無法心平氣和，更無法達成共識？歸根到底，因為不同群體對“拐點”的理解標準不一。此外，對中國經濟的中長期走向及對中國新一輪城鎮化對房地産市場將産生的作用這兩個重要變數的認識也存在差異。

　　例如，房地産最重要的産業特徵，就是不動産的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買房人、賣房人再明白不過的道理，在“拐點”是否出現的大討論中屢屢被忽視。“拐了”還是“沒拐”？這個問題就像是在問世界是綠的還是紅的一樣。

　　實際上，世界是萬紫千紅的。房地産“拐點”對不同地方意義也不同，有的要及時調整，把握由“黃金時代”進入“白銀時代”的窗口期；有的還沒嘗過“黃金時代”的味道；也有的地方恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準備了。

　　尤其要意識到，中國新一輪城鎮化中蘊藏的房地産轉型升級的機遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開發覆轍，更不能在新一輪城鎮化中延用房地産模式，而應當果斷向以民生為本“拐”。

　　而對於另外一個“拐點”，不管是經濟學界，還是政府層面，共識卻越來越趨向統一：那就是從依賴強力“限購”這種政策手段調控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調控，讓市場在資源配置中起決定性作用；由全國一盤棋一刀切地調控，開始向不同地方視不同情況精準定向調控。與中國房地産“拐點”是否到來的大爭論不同，對調控思路和調控手段“拐點”將到來的看法，共識遠遠大於分歧。

　　黨的十八大以來，中央大力推進行政審批制度改革，強調改革重在向市場、社會、地方放權，減少對微觀事務的干預。市場之手和政府之手各歸其位、相互補充。房地産是市場化程度最高的行業之一，建立中央強調的調控長效機制，必然要同取消、下放行政審批權結合，同時儘快建立科學的房地産稅收調控體系。

　　市場經濟是變化經濟，要求我們接受變化、分化並趨利避害。機械生硬地削市場變化和區域分化之足，適“拐點”之履，誤人誤己。作為世界第二大經濟體，一盤棋一刀切的管理習慣、思維模式明顯不合時宜。31個省市區600多座城市，微觀市場活動瞬息萬變。一味藥，治百病，這種思維模式、調控方式，非“拐”不可。

　　最後，值得一提的是各方看待房地産市場心態的“拐點”。從“溫州炒房團”到“大媽炒房團”，在中國房地産的“黃金時代”，“買房就是增值”“買到就是賺到”的心態秒殺一切投資理性。在投機味道漸濃的房地産市場，泡沫和風險伴隨著貪婪和賭徒心態在悄然做大。

　　不能忘記，2008年國際金融危機正是肇始於美國房地産投機巨大的杠桿作用，正是一場貪婪的投機盛宴誘發了“拐點黑洞”。在為經濟學著作《動物精神》所寫的推薦中，李稻葵認為，動物精神就是人類經濟決策的非理性，是國際金融危機的根源，是市場經濟體系脆弱性的基礎。這證明在市場經濟中存在人類本性包括貪婪心態帶來的先天短板。今天，在中國很多城市，“買房能賺翻”的投機心態依然大量存在。買房者、土地財政的依靠者等各方應儘快迎來心態回歸理性的“拐點”。