廣州短期內未必跟風推“穗N條”

　　北京出臺“京七條”首提“增供” 上海暫未有出臺樓市新政的確切消息 調控升級預期加劇。

　　繼深圳此前出臺“深八條”之後，前日，北京連續發佈兩項“京七條”，在限價、限購、限貸後首次提出“增供”。這令到一線城市樓市調控升級的預期加劇。有消息稱，上海不排除效倣出臺樓市新政的可能性，不過，截至昨日，上海方面暫時未有出臺樓市新政的確切消息。

　　昨日，廣州市國土房管局相關負責人稱，廣州樓市調控是否升級加碼目前還需要再研究，將繼續貫徹落實好現有的調控政策，短時間內未必會出臺進一步的新政，如果有最新政策將會及時向社會各界進行公佈。

　　而昨日的資本市場迅速反應，房地産股開盤急跌，收盤時跌幅接近1%，四大龍頭股中三隻股票跌幅超過1%。

　　23日，北京市發佈了《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，被稱為“京七條”，緊接著首次披露了已經開始實施的七條升級版調控措施。 “京七條”其中最為引人關注的是，北京明確了將加快自住型商品住房建設，自住型商品房建築面積以90平方米以下為主，最大套型建築面積不得超過140平方米；自住型商品住房銷售均價，原則上比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右。

　　影響：超大供應量

　　或將徹底改變市場預期

　　“京七條”是繼近期鄭州樓市新政，“深八條”之後又一大城市退出房價調控“加碼”措施。9月北京房價同比上漲20.6%，位居各大城市之首。上海、深圳等15個城市漲幅超10%，完成年度調控基本無望。

　　多位業內專家對記者表示，北京選擇在此時推出“京七條”，無疑是從政策層面上對北京房價上漲過猛的一種回應。

　　據中原地産研究部統計數據顯示，最近幾年北京剔除保障房後的純商品房住宅，平均在約8萬套，如果供應5萬套的自住型商品房，也就是佔市場成交的60%將都是限制價格的商品房。

　　對此，中原地産市場研究部總監張大偉分析稱，這一政策如果量真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬套需求，這會徹底改變北京市場的預期，商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

　　而易居房地産研究院副院長楊紅旭則認為，現在的“自住型商品住房”和從前的“限價房”一樣，實質仍是經濟適用房，“但其準入門檻明顯低於經適房，且供應量巨大。必定衝擊明年北京房價，有望穩住房價。”

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，此次“京七條”基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關係的市場化的角度來調控市場，或許透露出以後政策調控的方向和信號。

　　政策落實引發關注

　　對於政策落實的情況，不少業內人士還是感覺到擔心。楊紅旭認為，這種“既非保障房，又非商品房”的住宅長期將對商品房市場秩序造成擾亂，“門檻低，求者眾，難免權力尋租，未來退出時30%的差額也很難落實。”

　　資本市場：

　　地産股紛紛走弱

　　受“京七條”影響，昨日早盤，地産板塊跌幅接近1%，萬科A、保利地産與金地集團三隻股票跌幅超過1%。

　　申銀萬國韓思怡表示， 未來巨量供地任務與推高商品房價成兩難，對開發商整體弊大於利。而興業證券分析師劉建剛則認為，該政策傳遞的政策信號偏正面，“作為全國調控風向標的北京市出臺該意見，有助於化解資本市場對於限購限貸等方面調控政策升級的擔憂。我們維持對於行業的‘推薦’評級。”

　　各地樓市調控會否跟風？

　　對於這一政策是否將全國推廣，楊紅旭判斷稱：“預計還會有幾個城市跟風！”而張大偉也認為，這一政策很可能會在全國一線城市推廣，“政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低價銷售給中低收入的自住型人口。高端部分市場化運作。”廣州本土地産界資深人士肖文曉也肯定地表示，“只要北京一齣，上海、廣州就會跟上。”

　　廣州：

　　保障房建設有考慮限價房問題

　　記者了解到，今年以來，廣州市國土房管局已經至少兩次召集業內人士，徵求對當前調控政策的意見和建議，而此後並無進一步舉措。昨日，該局相關負責人表示，目前調控是否需要升級加碼還要“再研究”。

　　上述相關負責人向記者透露，廣州目前在不少保障房項目的建設中，都考慮建設限價房，不過目前相關政策還在研究之中，限價房申請的條件和要求還有待明確。

　　除龍歸城外，廣州目前在建限價房過萬套。去年，廣州市住房保障辦相關負責人曾經向外界表示，由於政府限價房與之前開發商建的限價房性質不同，相關的銷售細則還在研議之中。

　　將著力構建調控長效機制

　　暨南大學教授胡剛分析，從當前房價的絕對值來看，廣州仍遠遠低於北京、上海甚至深圳，市場也較為理性，所以相關部門或會再觀察一段時間。

　　“即使有‘穗N條’，估計也以重申嚴格執行原有調控政策為主。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，廣州今後的調控將會按照“低端有保障、中端有支援、高端有市場”的思路著力構建長效機制。

　　最新市況

　　樓市供應大減“放假”

　　個別樓盤仍吹“漲風”

　　據搜房網數據監控中心統計，11月廣州十區兩縣級市預計有45盤推新，與9月的74盤和10月的73盤推貨高峰相比分別下跌了約39.19%和38.36%。中心六區更是“放假”待市，僅8盤推新，與6月份相比跌33.33%。同時，不少樓盤大吹“漲風”。上週末，位於白雲大道的某主打剛需戶型的樓盤開盤，叫出了折前高達4萬元/平方米的樓價。

　　上海：

　　暫未有出臺樓市新政的確切消息

　　繼“深八條”、“京七條”之後，有消息稱，上海不排除效倣出臺樓市新政的可能性，不過，記者昨天從採訪中了解到，截至昨日止，上海方面暫時未有出臺樓市新政的確切消息。

　　上海中原地産研究總監宋會雍認為，重要會議馬上就要開了，屆時關於樓市調控的長效機制可能出臺，上海方面趕在這個時間點出臺新政的意義不大，“自住型商品住房”政策不可能在上海複製。

　　張宏偉也表示，沒有聽説上海會在短期出臺樓市新政。他認為， “限房價競地價”集中建設或者配建自住型商品住房的北京模式只適合房價上漲比較快的城市，通過“限房價競地價”短期內抑制房價過快上漲，但不適合土地、住宅供應相對充裕的三、四線城市。

　　最新市況

　　上海新房成交量四年來

　　首次突破1000萬平方米

　　據德佑地産市場研究部提供的數據，截至10月22日，今年上海新建商品住宅的成交量已達1000萬平方米，同比上漲45.3%。這也是近四年來，上海成交量首次突破千萬級別。（記者潘彧、賴偉行、周裕嫵）