深圳樓市調控政策收緊 土地市場率先響應

　　國慶長假結束後，深圳樓市的成交量迅速回升，萬象新天日前在恒豐海悅酒店開盤，推出234套房源，均價2萬元/平方米，吸引了眾多人搶購，當日即售罄。價格方面，專業機構統計顯示，今年以來深圳二手房價格漲幅接近14%，且仍有加快上漲的勢頭；新房價格漲幅已達18.84%。值得注意的是，深圳市公佈的房價調控目標為“全市新建商品住房價格漲幅低於深圳市每人平均可支配收入的實際增長速度”，顯然實現這一調控目標深圳面臨巨大壓力。作為四個一線城市之一，深圳的房價一直是全國樓市的風向標。中國指數研究院認為，在經歷數輪調控之後，各城市房價已顯現出明顯的分化趨勢，一線城市價格上漲壓力依然巨大，市場分化加劇或促使地方政策調整。

　　日前，深圳市常務副市長呂銳鋒在深圳市房地産宏觀調控領導小組聯席會議上提出八項調控房價措施，包括：繼續嚴格執行住房限購、限貸政策；確保今年普通住房用地供應；加強差別化信貸政策執行力度，人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率等。不少業內人士預測四季度深圳樓市調控政策或加碼。

　　深圳收緊調控

　　日前，央行新聞發言人表示，央行近期並沒有調整房地産信貸政策，部分銀行房貸緊張主要是前9個月房貸業務快速增長所致。雖然這輪放貸緊張並非央行主動調整所致，反觀以前歷次房地産調控，真正能夠讓房價下降的手段就是貸款。

　　而為完成全年房價調控目標，深圳已經開始配合貸款調控政策，在國慶節後出臺了“深八條”：“從10月8日開始，深圳各大小銀行均已抬高首套房和二套房的貸款利率，五大國有銀行首套房利率均上浮10%-15%，二套房上浮20%，多個中小商業銀行已暫停貸款業務。”

　　此外，深圳還在國慶節前後兩次發出緊急通告：繼續加大房地産調控力度，通過增加商品房和保障房供應，研究調整二套房貸首付和利率等八條措施多管齊下降房價。深圳規土委有關負責人表示，要力爭完成全年房價調控目標。

　　據統計，截至10月初，深圳城區住宅成交均價仍徘徊在2.2萬元/平方米高位。要完成全年房價調控任務，四季度房價必須再降到2.06萬元/平方米左右。

　　多位業內人士認為，銀行收緊貸款，將對市場成交量産生影響，不過開發商今年前三個季度銷售業績好，資金充裕，四季度並沒有降價壓力，緊縮貸款能否抑制房價，還不可知。

　　土地市場率先響應

　　“深八條”對市場的作用首先體現在土地市場上。日前，龍華新區民治街道的一塊商住用地掛牌出讓，這也是今年出讓的第二塊商住用地，而上一次商住用地的出讓時間還是在今年1月份。

　　此次土地出讓共吸引了14家房企到場競拍，最終由中海地産以38.2億元的價格競得。據悉，該塊用地將拿出9.8萬平方米用於安居型商品房建設，而且也已確定安居型商品房的銷售基準價格不變，為10450元（含裝修）、最高銷售價格11740元（含裝修）。

　　該地塊的成功出讓也拉開了深圳四季度住宅用地出讓的序幕。根據“深八條”規定，將確保今年普通住房用地供應在以往5年平均供地量的基礎上增加20%以上，而且四季度還要供應約60公頃住宅用地。

　　深圳市房地産研究中心主任王鋒認為，在深圳土地資源十分緊張的情況下，“深八條”中專門提到了要增加普通住房用地供應，顯示了政府穩定房價的決心。通過增加普通住房用地，來加大保障房和安居型商品房的供應力度，將為建立房地産長效機制奠定基礎，同時起到穩定房價的作用。

　　國土資源部相關負責人日前也表示，一直以來，國土資源部在房地産用地管理和調控工作中，始終把做好土地供應工作放到首位，今年更是要求各地根據市場的情況著力“穩供應”，增加住房有效供給，實現住宅用地供應量增加。

　　四季度房價調控壓力仍大

　　CRIC分析師楊晨青認為，深圳八條的頒布無論從時間點還是從內容來看，都是一項值得肯定的地方性政策，對於其他幾個房價上漲過快的城市（如北京、上海、廣州、南京等）具有借鑒意義。

　　但深圳綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁分析，不能單純從數據的漲跌來判讀市場的冷熱，9月份深圳一手住宅成交均價為21820元/平方米，看似環比下跌1.9%，但同比仍上漲4.9%；成交量雖然環比分別下跌1.9%和6.7%，但同比分別上漲27.8%和23.4%。四季度房價調控壓力仍大。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，新國五條細則當中提及的二手房交易需繳納20%增值稅、房産稅擴圍等相關政策，可能會在11月份十八屆三中全會召開後公佈並逐步具體執行。

　　楊晨青認為，考慮到長效機制難以在短時間內建立，不排除更加立竿見影的短期政策的使用，而這樣的過渡性調整將更多地落實到地方。四季度重點城市的政策面相比三季度將出現局部性收緊，在這個基礎上，企業供應和成交將隨之出現小幅下降，三季度房價快速上漲的勢頭將得到稍許平抑，但整個市場熱度不會被打斷。

　　21世紀不動産北京區域總經理寇海龍也表示，雖然10月上半月多個城市樓市成交量環比下滑，但目前整個房地産市場也依然處於上升通道。能改變這一趨勢的，只有看11月十八屆三中全會之後與房地産有關的政策取向。