華為或進軍地産開發領域 有百萬土地儲備

　　9月8日，科技巨頭華為通過旗下綠苑實業公司在東莞拿下了一幅近10萬平方米的土地，耗資6.57億元。

　　“華為永遠不進入資訊服務業，永遠不進入主行業以外的行業”是寫入《華為基本法》的內容。按照創始人任正非的投資邏輯——專注通信設備主業，不做多元化跨界投資，華為在國內房地産市場上一直鮮有動作。不過，由於業務拓展、廠區建設等原因，十餘年間，華為客觀上間接持有了數百萬平方米的土地儲備。

　　華為最近所獲東莞土地，位於東莞松山湖南部濱湖區環湖路北側，為純住宅用地，佔地面積91828.5平方米，計容樓面地價2865元/平方米，溢價率57%。

　　經濟觀察報查閱工商資料發現，綠苑實業公司是一家2015年6月8日成立的新公司，註冊資本金為3億元，屬於華為投資控股有限公司，法定代表人為任樹錄，是任正非的弟弟，曾任華為副總裁。綠苑實業的經營範圍包括“實業投資、房地産開發、物業租賃”等。

　　業內猜測，綠苑實業註冊資本金達3億元，華為或借此進入地産開發領域，以進一步管理和處置手上的土地資源。

　　華為方面並未向本報證實上述説法。

　　東莞房地産業內人士告知，該公司的成立可能是為了處理與華為松山湖總部相關的一些物業服務事項，並不是普遍意義上的地産類業務。但隨著東莞終端總部基地的建設，華為的地産圖譜也逐步由深圳向北轉移。

　　東莞樣本

　　近幾年，由於在東莞建設終端總部基地，華為在東莞土地市場上十分活躍，一度引起華為是否要撤離深圳、遷都東莞的猜測。不僅因為東莞和深圳毗鄰，更重要的是，松山湖總部基地的定位更貼合華為發展的需求。

　　2009年，東莞市政府就提出將在項目建設、生産運營、交通和後勤等方面全力支援華為公司在東莞發展。

　　2012年，東莞市政府在松山湖核心區南部環湖路以北，劃分出1900畝環湖生態建設用地指標，用於深圳華為技術有限公司終端總部的建設，松山湖為此騰出了約606畝的生態保護用地。

　　東莞也一直致力於將松山湖區域打造為高端電子資訊産業、生物醫藥産業和現代服務業三大産業聚集區，完全契合了華為的屬性。

　　2012年，華為透露要在松山湖投入百億元，打造一個終端總部項目，主要發展與手機等所有終端關聯的研發、銷售和增值業務。此後東莞市規劃局網站也公佈了華為終端總部的設計方案，項目用地整體共統籌安排1900畝土地，分4個地塊分期進行建設，首期先建設1000畝。

　　此後於2012年9月和2013年1月，華為分別斬獲了2宗地塊，均為華為終端總部項目用地，兩地塊總面積約60.34公頃，即約1000畝，也就是説，華為松山湖終端總部用地的首期1000畝土地，已全部被華為收入囊中。

　　這兩幅土地的總價為8.06億元，按土地面積計算，拿地成本分別為354元/平方米和515.8元/平方米。

　　2012年，華為供應鏈部門大部分已經遷到東莞。“傳聞公司已經制訂了具體規則，會按照業務分屬漸進式搬遷，終端研發等部門可能也會陸續搬離深圳，但華為的一級部門就不一定會搬走，特別是跟深圳政府合作關係多的部門。”華為內部員工説。

　　今年9月，華為再次在東莞松山湖拿地。

　　據了解，松山湖原則上不再供應商品房用地，本次地塊以“限房價、競地價”的方式出讓，項目建成後限定最高銷售房價格不高於8500元/平方米(帶裝修)。

　　而松山湖目前作為東莞較為熱門的購房區域，房價保持著上漲的態勢，8成以上樓盤均價在10000-15000元/平方米之間。

　　業內因此猜測，項目建成後將賣給華為內部員工。

　　東莞市國土局相關負責人表示，這一地塊是用以建設人才房，作為松山湖園區産業配套，建成後的銷售對象由松山湖管委會統籌安排，並非像現在所傳的針對華為員工內部售賣。

　　松山湖管委會解釋，這是松山湖全面推進人才公寓建設的舉措之一，重點實施人才安居工程，目前已經有松濤公寓、松錦園、綠荷居新興園、蘭馨園、青竹園和科苑公寓等項目為園區的企業人才提供住房。

　　據悉，華為松山湖地塊開發建設期為3年，項目在2016年10月7日前開工，在2019年10月7日前竣工。

　　百萬土儲

　　“華為對土地的獲取和使用叫基建工程，我們的可建設用地都是工業或研發用地，不能用於商品房開發買賣。”華為新聞發言人Joy　Tan説。

　　雖然一如既往地堅持不搞地産開發的策略，但因其發展需要，華為仍不可避免地頻繁與土地市場發生關係。

　　華為披露的材料顯示，截至2013年底，華為共實際支出31.33億元，用於土地使用權的購買，並建設了11個城市的主要基地，以及其他零星的土地資産，這11個城市包括：深圳、上海、杭州、廊坊、南京、東莞、北京、成都、西安、武漢和蘇州。

　　截至今年3月底，華為累計獲得的土地面積約為714.2萬平方米，規模相當於一個全國性的中小型開發商。其中，東莞基地成為華為全球最大的基地(土地面積200.1萬平方米)，甚至超過了華為在深圳的基地面積(土地面積160.2萬平方米)。

　　成全企劃董事長全忠認為，華為作為科技産業巨頭，落戶當地後能提升區域稅收、就業等紅利，受到當地政府歡迎，地價上較為便宜。

　　“深圳福田CBD的土地招標也有限定條件，蓋成辦公大樓後，必須把公司總部(或者區域總部)遷移到中標地塊，辦公樓20年內不能出售轉讓等等。平安、移動都拿過這種土地。地方政府為了發展的需要，往往在招商引資中都給予了各種優惠政策。”全忠説。

　　公開資料顯示，1995年至2008年間，華為共在大本營深圳獲得了總面積160.2萬平方米的總部用地，為此一共支付了6.01億元的土地款，按土地面積計算，單價僅為375元/平方米。其中最貴的一幅地塊在2008年獲得，共計11.2萬平方米，均價也只有919.6元/平方米。

　　2002年，華為在上海一次性獲得了面積為27.5萬平方米的土地，總價1.29億元，均價為469.1元/平方米。

　　在北京，華為花費了最高的購地費用，分三次獲得了45.1萬平方米的地皮，最後一次2012年僅僅拿到了1萬平方米，總地價為8.76億元，均價為1942元/平方米。

　　位於北京上地的華為大廈，是華為為數不多的收購項目，該樓建築面積3萬平方米。

　　2012年，華為投資200億元與深圳政府合建了位於坂田核心區的華為科技城。該項目為舊城改造性質，最初的定位是以高新技術産業為主導功能的城市複合型片區，預計規劃面積為5平方公里，後在2010年改為22平方公里。

　　華為科技城的“地主”包括萬科、保利、華潤、佳兆業、香港新鴻基等開發商，華為並未參與實質開發，華為科技城中屬於華為的僅有坂田總部基地，佔地1.3平方公里。（余舒虹）