地産央企改革：招商“地産+金融”一體化

　　老牌央企 招商地産 或將於今年內實現“驚人一躍”，成為一個産業資源集聚的、“産、融、城”一體化協作的千億級平臺。

　　資産重組是至關重要的一步。招商地産[微博]8月4日的公告為此次招商係地産的重大重組揭開了面紗：招商局蛇口工業區控股股份有限公司(下稱“蛇口工業區”)擬換股吸收合併招商地産再上市。

　　據初步估算，蛇口工業區在深圳前海、蛇口、太子灣核心資産的總建築面積近2000萬平方米。這些土地由於有自貿區諸多“特技”加持，含金量高。

　　招商係地産以31年新城開發建設經驗為基礎，以招商局集團金融、産業實力為資源，以社區綜合開發和綠色人居實踐為能力，目前已經形成了“産、融、城”一體低碳新城的獨特模式。

　　招商局集團董事長李建紅表示，新的地産上市平臺招商局蛇口將在現有的産業園區和地産業務基礎上，努力在自貿區配套設施建設、郵輪母港、平臺建設、貿易投資便利化、跨境電子商務、金融改革與“網際網路+”等領域進行突破創新。

　　招商地産的重組僅僅是招商局集團改革的一部分。在國企改革的重要背景下，重組後的招商係地産將引入戰略投資者，進行混合所有制經濟改革。一個真正以産融結合為核心競爭力的房企轉型模板或將出現，成為地産央企改革的重要範本。

　　“去地産化”

　　“招商局蛇口承載的不僅僅是傳統地産開發業務，而是要成為産融結合的大平臺。”李建紅説。這意味著，整合後的招商局蛇口將逐步“去地産化”。

　　資料顯示，蛇口工業區旗下的重點項目中，蛇口網谷5年內總建築面積超過50萬平方米；太子灣片區綜合開發項目總建築面積預計超過170萬平方米；海上世界城市綜合體項目，包括現有5萬平方米綜合商業以及規劃中的70萬平方米海上世界新建項目。一旦重組完成，將為招商地産注入可觀的産業資源。目前，招商地産在産業園區方面的具體項目已經做到8個，總建築面積約324萬平方米。

　　在招商局體系中，蛇口工業區是一家有36年園區開發、建設和運營經驗的功能性企業，重在工業地産開發及招商運營，而招商地産更聚焦于跨區域開發住宅。兩家換股合併後，將出現一家兼有專業園區開發運營能力和跨區域、市場化發展能力的綜合性企業。

　　據悉，招商局集團産融結合的立足點是擴大金融業對實體經濟、對實業發展的支援。在與産業發展相結合的過程中，探索出一條資産管理、産融互動的企業發展道路。反過來，實業的發展同樣能夠推動招商局自身的財富管理業務。

　　變化自去年開始已經發生，招商地産先後和招商局資本、 招商銀行 、清華啟迪、中外運等展開闔作，實現大招商旗下資源的盤活和有效利用。

　　去年11月，招商地産與招商銀行達成全面戰略合作，探索地産金融深度互動。根據協議，雙方將在授信及融資服務、國際結算和其他金融服務、品牌共建及客戶共同開發、産業園區及社區金融服務、資本市場專業化服務、金融不動産開發、諮詢與培訓服務等方面展開深入合作。

　　除了傳統的業務合作，産業園區及社區金融服務的合作也將是未來雙方合作的重點之一。以蛇口轉型升級為例，招商局正在推動一項重要舉措，即大數據品牌的建立，打通招商係的客戶資源、業務渠道的平臺共用。

　　具體來説，網谷大力推進的是招商旗下金融業務與産業園區內企業的對接，實現房産一體化的綜合配套和類物業的一體化整合服務，把招商銀行的微小企業貸款， 招商證券 的中小企業IPO上市服務以及招商資本下面的PE、VC做的科技創投基金、風險投資基金組合到一起，為園區內企業提供所有金融服務。

　　克而瑞房地産資訊集團執行總裁丁祖昱認為，未來中國房地産一定是通過不斷的整合重組兼併企業來實現規模的擴大。

　　這一點上，招商地産具有天然的優勢。招商地産相關負責人表示，在金融資源平臺上，公司一直是開放的，包括招商局系統內的招商銀行、招商局資本，同時跟平安集團等其他金融機構也在合作。

　　産業協同為資源拓展提供了強大路徑。“招商地産一方面能夠充分利用招商資本這一融資平臺強化資金優勢，另一方面能夠與招商資本上下聯動，把握REITs、産業園區、養老地産等領域的新機遇。”中信建投地産分析師蘇雪晶説。

　　蛇口樣本

　　蛇口是國內片區綜合開發運營的開山之作和藍本，在這裡，招商地産主導了蛇口工業區的三次轉型升級，也奠定了其在房地産行業中所特有的片區開發和城市運營模式。

　　2014年以來，中國的社會經濟發展進入到了新常態，城市升級則成為房地産行業發展的新常態。在招商地産看來，城市升級意味著綠色升級、價值升級、活力升級、品質升級和溫情升級，而招商地産則立志於要成為城市升級的專家。

　　招商地産在蛇口總計開發項目100多個，項目涉及別墅、寫字樓、工業廠房、商業配套、大型綜合性商品住宅及城區公用設施。依託招商局産融結合的背景優勢，結合自身豐富的科技園開發運營經驗，己成功實踐多個舊工業區改造項目。

　　代表作是蛇口南海意庫和蛇口網谷。如今，蛇口成為網路資訊、科技服務、文化創意産業的聚集地。其中，截至2014年底，南海意庫吸引了180家文化創意類企業進駐，實現了65億元的年産值；網谷一、二期項目已吸引了200多家企業入駐，每平方米年産值已由最初的1500元左右攀升至約3萬元。

　　2011年，順著招商局集團600億元再造蛇口的思路，招商地産打造海上世界綠色低碳城市示範區。

　　社區綠色綜合開發，簡單來説，就是在蛇口能實現走路上班、走路上學、走路購物、走路休閒。對於蛇口的綠色未來，招商地産的定位是走“國際化低碳生活模式”，使其成為全國領先的低碳經濟發展區和生活區。

　　2005年，招商地産打造了中國第一個LEED認證項目——泰格公寓。2008年，打造了國家建設部和發改委評選的國家級生態節能典範項目——南海意庫。值得一提的是，經舊廠房成功改造、投入使用至今滿6年的南海意庫三號樓已獲得了住建部頒發的全國綠色建築創新獎一等獎，以及國家綠色建築運營三星級認證，為國內綠色建築的最高星級獎項。

　　2012年，國家住房城鄉建設部科技中心與招商地産簽署綠色建築合作協議，蛇口“海上世界”被列入《低能耗綠色建築綜合示範區技術導則》編制的示範項目。

　　今天的蛇口，綠化率高達47%，是國內綠色星級建築密度最高的區域。招商地産經過多年的綠色實踐，完成了一個超凡的綠色里程碑作品。

　　2014年，招商地産還將負責綠色技術的部門升級為綠色研發與應用中心，並在行業內首設首席綠色低碳官職位，積極倡導綠色人居的理念及推動其應用實踐。

　　模式複製

　　“産、融、城”一體化及綠色低碳城市示範區的實踐，打造了招商地産産城融合的強大掌控能力。

　　與其他房企激進拿地、全國範圍大規模興建住宅項目的單一産業模式不同，招商地産多年來已經探索出一個獨特的産業協同發展模式。“這將是招商地産特有的商業模式，並且這種能力很難被同行替代。”蘇雪晶説。

　　實際上，獨特的開發模式也使招商地産具備了更高的抗風險能力，被業界認為屬於調控市中具有競爭優勢的“無短板”公司。

　　目前，招商地産的片區開發模式以蛇口為藍本，正逐步在全國範圍內鋪開。通過單體項目，招商地産意識到尊重自然才是通往低碳環保目標的決定因素。招商地産決定在異地再造一個蛇口式的低碳綜合社區，開發廣州金山谷國際社區。

　　廣州金山谷國際社區總佔地面積約83萬平方米，總建築面積約100萬平方米，體量之大考驗招商地産的綜合能力。公司綠色技術部門花了大量時間做研究，包括如何維護現有生態環境，以及應引入哪些産品。“多做這麼多的步驟不會讓房子多賣多少錢，但對招商地産如何打造綠色社區提供了極其寶貴的經驗。”綠色研發與應用中心運營總監葉國棟説。

　　招商地産堅持選擇恰到好處的設計，最大限度利用氣候的有利因素，降低人工調節的耗損。過渡季節，別墅區利用內庭院自然採光，整個小區建築的綜合節能率達到65%。

　　2009年7月，由聯合國[微博]人居署主辦的聯合國HBA“人居最佳範例獎”在印度新德里頒獎，招商地産及其廣州金山谷項目榮獲“2009聯合國人居企業最佳範例獎”。

　　此外，招商局集團希望將蛇口的城市綜合開發建設的經驗帶到青島，計劃在青島高新區一塊近3平方公里的土地上打造一個“産、融、城”結合的産業綜合體，同時也是網谷系列化産品的第二站。目前青島藍灣網谷的招商工作已開始啟動。未來，蛇口模式還有可能被複製到西安、武漢等其他城市。（余舒虹）