樓市限購版圖快速瓦解背後:房地産去除行政干預

　　樓市“限購版圖”快速消解背後的現實邏輯

　　眼下，儘管樓市長效機制還未建立，但限購生存的環境已徹底改變，再繼續大範圍限購，不僅無助於治本，治標的效力也趨於衰減。而有限放鬆個人房貸政策所釋放的需求，不僅有利於庫存去化，還能緩解房企資金鏈緊張，為實施棚戶區改造戰略打開了空間。

　　□李宇嘉

　　被視作樓市調控利器的住房限購政策，其退出速度之快超出了預期。因為，即便管理層年初確定了“分類調控”的政策基調，允許部分庫存過大的城市適度調整樓市政策以消化過剩供應，防範局部破門風險，但限購紅線被視作“分類調控”不可觸碰的紅線。所以，每當有城市試圖以“去庫存”為間接鬆綁限購政策，管理層總會及時叫停，最後不得不以地方政府辟謠或轉入地下而不了了之。

　　未料，剛進入下半年，管理層對地方政府鬆綁限購政策的態度就有了改變甚至逆轉。這一明顯的變化是從6月底呼和浩特公開發文鬆綁限購但未被“叫停”而開始的。考慮到不久前佛山、瀋陽和長沙等地鬆綁限購的舉動均被叫停的事實，呼和浩特成功突圍，顯然得到了管理層的默許甚至認可。其後短短一個半月，限購版圖迅速瓦解，46個執行限購政策的城市中有30多個退出了限購，而且突破限購的動作也越來越大。福建出臺了以全面放鬆外地人購房為主要內容的刺激政策，始終堅守限購的一線城市也有了退出的苗頭。

　　那麼，限購政策退出的邏輯是什麼？管理層的默認又出於什麼考慮？

　　筆者以為，要站在房地産市場化改革攻堅克難的角度看待限購的退出。限購行政干預的烙印太深，不合十八屆三中全會深化行政審批制度改革，推動政府職能向創造良好發展環境、提供優質公共服務轉型的改革大方向。這一點在三中全會召開前夕，中共中央政治局首次專題會上就得到明確。習近平總書記當時提出了未來樓市發展要處理好的“四個關係”，核心就是厘清政府和市場的關係。

　　事實上，自1998年市場化改革以來，樓市之所以弊病叢生、問題重重，政府行政干預過多脫不了干系。據中央巡視組的反饋情況，在今年前三輪被巡視的21個省份中，有20個發現了房地産業腐敗。而從上游的土地出讓、項目招投標，到中游的項目開發、規劃管制，到下游的銷售和分配環節，政府干預、行政審批貫穿房地産全過程，是腐敗高發的源頭。

　　樓市市場化改革已過去了15年，儘管其在拉動經濟、改善城市面貌和居住品質上成績斐然，但在市場化的道路上有退步跡象。仔細梳理可見，在關鍵領域改革所遇到的各種阻力，基本都與房地産的行政干預和行政審批有關。對整個市場化改革而言、對未來經濟和政治體制改革而言，已經到了若不推進房地産徹底的市場化，所有一切都將功虧一簣的地步。因此，取消限購，在房地産銷售環節去除行政干預，只是整個市場化改革的一環。

　　從政策制定者的角度看，2011年全國範圍內實施限購原本就是不得已的選擇。在樓市調控長效機制，如房地産稅制改革、財稅體制改革、中央地方關係調整、經濟增長模式轉型和住房保障等不到位的情況下，為調整樓市供求關係、控制房價上漲，需要有限購這樣的治標之策為體制機制改革贏得時間和空間。眼下，儘管長效機制還在建立的途中，但限購生存的環境已徹底變化，此時繼續大範圍堅持限購，不僅無助於樓市治本，治標的效力也趨於衰減。

　　目前，除人口長期凈流入、住房需求旺盛、外來人口住房問題突出的一線和重點二線城市外，全國樓市供求關係已逆轉。據易居房地産研究院的監測，截至6月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米，同比增長22.9%，庫存再創歷史新高；35個城市的庫存消化週期平均達18個月，部分核心城市庫達20個月以上，而後續供應源源不斷。截至上半年，全國城鎮住房在建面積近60億平方米，待售面積將近5.6億平方米，而上半年新開工超過了6億平方米，但商品房銷售不到5億平方米。所以，全國商品房總體上供過於求，房價進入了下降通道，取消限購乃大勢所趨。

　　而房地産週期下行已成為下半年經濟增速可能滑出下限的最大推力，各界對此已達成共識。上半年，以央行和政府加杠桿為特點的“微刺激”，儘管將經濟勉強保持在了7.5%的下限水準上，但從央行《2014年二季度貨幣政策執行報告》看，上層對於“微刺激”的負面影響，如惡化政府債務、可能隨之而來的通脹、政府投資的低效率和軟約束、全社會融資成本難降、産能過剩、延緩結構性改革等等的擔憂開始上升。

　　機構普遍預測，下半年出口形勢不可能如二季度那樣好，靠“微刺激”穩定投資的力度不可能繼續加碼，重點應該會有所傾斜，能同時兼顧“穩增長”、“調結構”、“促發展”和“惠民生”的棚戶區改造將會成為抓手。儘管政府在棚戶區改造上實行定向寬鬆的貸款投入，但在全國範圍內還是要發揮“四兩撥千斤”的作用，項目投入的大頭仍要依賴開發商。但是，由於棚改週期長、不確定性大、投入成本高(包括拆遷補償、公共配套和社會事業等)、惡化庫存壓力，開發商參與的積極性本來就不高。再加上地産到位資金同比增速從去年的26.5%降至上半年的3%，佔到位資金40%的銷售回款連續數月負增長是到位資金增速下滑的罪魁禍首。因此，棚戶區改造若要按計劃推進，就必須要解決開發商資金來源的問題。鬆綁如限購類型的行政干預，釋放樓市被壓制的需求，無疑是解決問題的捷徑。而且，基於“微刺激”而增加貨幣投放不可能像上半年一樣放量，而銀行對於住房貸款的態度依舊比較謹慎，未來住房貸款形勢應該還會比較緊張。

　　因此，在庫存高壓的情形下，再加上個人房貸政策放鬆空間有限，即便放鬆限購(除一線城市外)，主要城市房價不會出現明顯的反彈，而因放鬆管制所釋放出來的受壓制需求，不僅有利於庫存去化，而且能緩解房企資金鏈緊張，為實施棚戶區改造戰略打開了空間。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)