北京:“二房東”仲介擬被叫停 續租不得收取仲介費

上午9點多，位於北京大望路附近的光輝裏小區內的一家小仲介公司擺出租賃房源板 　　攝/記者 洪煜

　　房屋過戶後繳納仲介費 續租時不得收取仲介費 對託管房屋 市住建委徵求意見——

　　房主將房屋託管給仲介，仲介每月支付其房租，仲介再將房源出租賺取差價，這種由仲介託管房屋的“房屋銀行”模式或將被叫停。

　　昨日，市住建委公佈《北京市房地産經紀管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的徵求意見稿，對於一些與購房者、租房者切身利益相關的問題作出規定：仲介費在房屋過戶後繳納，續租時不得收取仲介費，禁止仲介在經營場所外擺攤立牌、發放廣告傳單的行為。

　　據了解，公眾可在本月24日前，將書面意見和建議反饋至市住建委。

　　新政 租賃雙方直接劃轉租金

　　“房屋銀行”是指房屋交由仲介託管的常見模式。仲介一般會設置1至2個月的房屋空置期，空置期不支付房租。仲介拿到房子後，自己找租客將房屋出租，收取租客的租金。

　　本市擬出臺的《辦法》叫停了“房屋銀行”。《辦法》規定，原來接受當事人委託代收代付房屋租金等費用的仲介機構，應當於自規定之日起停止接受新的代收代付委託。

　　對於還在合同期內的業務，則要主動與委託人簽訂補充協議，並於規定時間前將租金支付方式調整為租賃雙方自行劃轉。

　　對於叫停“房屋銀行”的原因，市住建委相關負責人表示，這種方式其實是雙邊代理，仲介的目的是“吃差價”，並非經紀行為，而且存在風險。

　　禁仲介以電話短信騷擾他人

　　《辦法》擬禁止代理同一房屋的出售與承購、出租與承租經紀服務；禁止隱瞞真實房屋交易資訊，採取低價收進高價賣（租）出房屋、設置房屋租賃空置期等其他方式賺取差價。

　　這意味著，個別仲介低價“購買”房主房屋，然後“倒手”賣給下家的行為將被禁止。對此違規行為，將由價格管理部門按照規定，沒收違法所得、處罰款；情節嚴重的，給予停業整頓等行政處罰。

　　擬禁止的規定中還包括仲介用打電話、發資訊、到府洽談等方式騷擾他人的行為，而仲介門店在發佈房源時，不得在經營場所外擺攤立牌、發放廣告傳單。

　　《辦法》還擬規定，仲介要主動提示交易雙方防範資金風險，禁止捏造、散佈漲價資訊，鼓動房地産權利人提價，或捂盤惜售、操縱市場價格。

　　仲介費有望“事後支付”

　　房屋還未過戶，仲介費卻已經付清了，這是很多二手房買家遇到的情況。按照仲介一貫做法，仲介費都是在確定購房意向或者交納定金、完成網簽時，就要支付。然而一旦交易發生“意外”，不能完成購房，錢再退就難了。不僅如此，還有很多仲介公司在收了仲介費後，並不能夠提供相應的服務，也屢受詬病。

　　《辦法》中擬明確規定：仲介完成房地産經紀服務合同約定事項，或服務達到合同約定標準的，方可向委託人收取佣金。簡單説，就是仲介費有望變為事後收取。

　　仲介協助避稅或暫停網簽

　　“國五條”出臺後，二手房稅費成本陡增，仲介“協助”避稅頻頻曝光。《辦法》中擬規定，仲介機構及人員禁止“為交易當事人規避房屋交易稅費、多貸款等目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。

　　違規如何處罰？市住建委相關負責人表示，《辦法》屬於地方的規範性文件，沒有設定罰則的權力，因此會按照上位法等法律法規予以處理。

　　根據住建部規定，如果協助避稅，將對仲介人員處以1萬元罰款；取消仲介機構網簽資格，並處以3萬元罰款。

　　租房續約不得再收仲介費

　　一些租客通過仲介租房，第一年已付仲介費，第二年續租時，被要求再次繳納仲介費。不少租客認為這個“霸王條款”很不合理。

　　據了解，目前大部分仲介在進行二手房居間服務時，不但第一年收取仲介費，如果續租，還必須再繳納一個月的租金作為仲介費。仲介的資訊服務只提供一次，因此從第二年起收的仲介費是“不勞而獲”。

　　《辦法》中擬明確規定：同一宗房屋租賃經紀業務中租賃雙方續約的，房地産經紀機構不得再次收取佣金。也就是説，如果是同一房屋的租賃雙方進行續約，仲介不能再次收取仲介費。

　　現象 “二房東”成小仲介生存之道

　　去年，本市房屋租金整體大漲。今年，受“國五條”影響，大批准備買房的人繼續滯留在了租賃市場。正當仲介公司面對二手房交易驟減而叫苦不迭時，租賃市場的火爆為其打開了另一扇窗。

　　今天上午9點剛過，記者在位於成壽寺路的中海城小區看到，小區內幾家小仲介門店將房源板擺到了店外，其中一則租賃資訊為“一居室3500元，開間3300元”。

　　一名業務員告訴記者，公司的租賃房源不少都是先從房主手裏租來，然後再轉租出去。另一家不知名仲介公司的業務員也表示，他們公司自打入駐該小區，已在這裡“收”了二三十套房子，均為低價收、高價租，一套房屋每月可賺取差價兩三百元。

　　以每套房屋每月差價200元計算，這家仲介公司憑藉這30套房子能在一年內獲利7.2萬元，而這僅是其在一個小區的業務量。

　　“大型仲介公司都是靠買賣二手房賺取佣金，我們小公司拼不過他們，只能走租賃這條路。”一名業務員説，租賃這條路走好了，也相當賺錢。

　　群租房60套 一年漁利300萬元

　　如果説從事“房屋銀行”業務很賺錢，那麼將一套套房子打上隔斷，群租出去則更賺錢。去年，勁松街道辦聯合當地派出所大力整治群租房。因為群租房存在巨大的安全隱患。

　　據知情人透露，雙井橋邊上的百環家園有一個專門從事該業務的仲介公司，手中的群租房有60多套。按照每套房子20個床舖，每個床舖500元每月計算，每套房子月收入就1萬元。再以60多套估算，除去給房主的租金以及運營成本，其年盈利將有300多萬元。

　　當下樓市不濟，這些靠群租房收益的仲介公司賺錢卻是來得又快又多又穩。

　　除了這些仲介公司大規模地掌握房源，還有大批的散戶“二房東”也不忘分一杯羹，其運營成本更低，利潤率更高。

　　此次徵求意見的《辦法》中規定，仲介機構“不得改變房屋內部結構分割出租”。業內人士認為，如果分割出租這個市場“毒瘤”能徹底根治，對於規範租賃市場來説，將起到舉足輕重的作用。

　　晚交一天房租 違約金6400元

　　以上所述僅是仲介公司通過群租房的盈利，想方設法從租戶手中剋扣錢財這部分還未算進去。

　　“當時沒注意合同條款，沒想到晚交一天房租的違約金是兩個月的租金。”在朝陽區延靜裏天泰置地租了一套一居室的劉女士説，由於趕上過年，她不在北京，當時正是向仲介公司繳納下一季度租金的日子，但仲介公司並沒有催促，她以為過完年再交就行。但很快，她發現自己“上當了”。

　　因為未按規定日子繳納房租，仲介公司通知她違約金是兩個月的租金，共計6400元。不交也可以，3200元的押金就別想要回去，還得趕緊搬走。

　　裏外裏，劉女士都覺得仲介公司不吃虧，無奈之下，只好如數繳納。其實，劉女士只要上網搜索一下，她會發現自己並不孤單，因為像她一樣被仲介公司霸王條款坑了的消費者不在少數。

　　聲音 規範仲介行業 須建有效監管機制

　　規範仲介行業行為，業內人士認為，最有效的方式是建立起有效的監管機制。

　　《辦法》第四十一條明確規定：“房屋行政管理部門、工商行政管理部門、價格管理部門通過經營場所檢查、業務檔案抽查、舉報投訴處理、輿情社情監測等方式，對從事房地産經紀活動的人員、企業、個體工商戶進行監督管理。”

　　以往，當仲介公司有不法行為損害了租戶利益時，一般都投訴無門。有的消費者想過走法律程式，但如果告上法庭，消費者還須蒐集有效齊全的證據。

　　即便如此，就演算法院判決下來，仲介公司也可能不執行，再等到強制執行。這一過程中，耗費的精力和時間恐怕是普通消費者不能承擔的。

　　相關新聞 商品房銷售增速 連續兩個月減緩

　　數據顯示，全市商品房銷售面積的增速已經連續兩個月減緩。

　　今天上午，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊公佈1-4月份北京經濟主要指標數據。

　　1到4月北京商品房銷售面積560.2萬平方米，同比增長71%。而1到3月，商品房銷售面積的同比增速為82.7%。到4月，已經是持續兩個月增速減緩。

　　北京市統計局副局長、新聞發言人于秀琴表示，今年一二月份，商品房銷售出現113.2%的大幅增長，原因之一是去年基數較低；其二是在“新國五條”二月出臺後，在政策預期和市場預期的雙重作用下，部分購房需求提前釋放。

　　展望二季度，于秀琴認為，隨著相關調控政策的落地，北京樓市將進入“放空期”，銷售量增速逐步減緩。

　　此外，1-4月，全市城鎮居民每人平均可支配收入13344元，同比增長8.3%。城鎮居民每人平均消費支出8954元，同比增長12.2%。（記者 蒲長廷）

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