首創置業四季度加速出貨 轉型升級應對“白銀時代”

　　記者 王 崢

　　“房地産進入‘白銀時代’，波動的市場將成為一個新常態，我們希望能通過對自身産品結構、運營能力，以及品牌和服務的轉型升級，來維持公司業績的穩定增長。” 首創置業副總裁、董事會秘書胡衛民這樣對《證券日報》記者表示。

　　據悉，為了更好的迎合市場需求，首創置業目前85%的貨源均是90平方米以下的小戶型，同時成立了樂惠家這一服務平臺公司，以便為15萬戶首創置業業主提供更優質的服務。

　　而針對全年銷售目標，胡衛民稱，隨著四季度的加速推貨，公司有信心完成全年280億元的銷售目標。

　　四季度加速推貨

　　首創置業的管理層表示，受市場大環境影響，公司上半年的銷售表現確實不如預期。根據其半年報顯示，上半年首創置業累計簽約面積約73.1萬平方米，簽約金額67.7億元，雖然實現了同比的小幅上漲，但銷售數據較全年目標尚有很大差距。

　　不過，這一情況隨著公司近段時間的加速推盤已經有所緩解。首創置業8月份實現簽約面積34.3萬平方米，同比上升202%；簽約金額約41億元，同比上升318%。截至2014年8月底，首創置業年內累計實現簽約面積約118.9萬平方米，同比上升21.7%；簽約金額約124.9億元，同比上升32.6%。

　　對此，首創置業經營管理中心總經理趙強向記者表示：“我們安排了多個項目在4季度推向市場，貨值達140億元。而這兩個月我們還有貨值60億元的自住房和保障房項目供應到市場上，完成全年銷售目標問題不大。”

　　同時，趙強稱，首創置業今後的佈局將聚焦在北京、上海、天津、重慶、成都這樣的大都市，目前公司70%的貨源集中在上述5個城市，另有20%佈局在二線城市，只有10%的貨源位於三四線城市。未來，公司將逐步從三四線城市撤出，將精力全部集中在一線及1.5線城市。

　　而在銷售方面上，首創置業也正在積極的拓展渠道，其中公司位於北京、天津的項目準備全面與鏈家地産和我愛我家合作，同時制定積極的定價策略，以加快銷售。

　　此外，首創置業于2012年底還在公司內部推出了項目“跟投機制”。胡衛民表示，“跟投機制”在驅動團隊積極性的同時，相關團隊在拿地時也會更加謹慎，確保公司股東的利益。

　　拿地謹慎積極

　　“‘白銀時代’的一大特點就是短週期波動，誰能夠踩準短週期波動的時點，誰就有了優勢。而且近幾年市場有一個規律，就是糟糕1年好2年，一般市場的調整週期不會超過6個月—9個月，而本次樓市下行是從今年3月份開始的，並且近期市場已經有所回暖，所以明年的市場應該是一個向上的週期。”趙強表示。

　　而這也是首創置業四季度加速出貨的另一大原因，畢竟這將幫助公司回籠大筆資金。目前，由於市場下行，土地市場持續降溫，成交地塊的溢價均不高，此前遭熱炒的北京孫河區域，多宗地塊便已經2次流標。首創置業管理層認為，目前土地市場正是低點，依靠回籠的資金抄底土地市場，將有助於公司未來的發展。

　　釋疑永續債

　　此前，由於內地樓市調控，導致H股股權融資受到影響。為此，首創置業也拓展了更多的融資渠道。其中，40億元永續債的發行備受市場關注，公司也被指欲借此降低負債率，但未來將承擔更多風險。據悉，永續債一般不設固定期限，可計入報表權益，同時通過“利率重置條款”促使企業按時還本付息。

　　對此，首創置業資本管理中心總經理秦怡表示，“公司所發行美元永續債的利率重置期限是5年，時間一到我們會全部償還，不存在支付高額利息的風險；同時，我們永續債的利率為8.375%，遠低於國內信託融資成本，與刨除隱性成本的房地産開發貸成本相近；此外，永續債佔我們有息負債的比例也不高，使用起來也更加靈活”。

　　另據記者了解，首創置業在海外市場也是收穫頗豐，其位於澳大利亞項目今年7月份開售，首期推出的197套住宅去化率達95%，簽約總金額1億澳元。對此，胡衛民表示，“澳大利亞的房地産開發前景很好，與今年的國內市場相比可謂東方不亮西方亮。目前澳大利亞的移民新增人口很多，公寓住宅這塊，雪梨每年有28000套的需求，但供應只有14000套，有點一房難求的意思，同時去年房價也上漲了15%，我們肯定要抓住這個機會”。

　　對於未來的海外發展計劃，胡衛民稱將選擇成交量多、新增人口多及中國客戶偏好的城市。