房産專家：下半年地方政府會降低土地出讓底價水準

　　【導讀】10大城市賣地收入20個月來同比首次下降，一線城市降溫明顯。經濟之聲評論：土地市場降溫折射房企信心不足，地方財政壓力進一步增大。

　　央廣網財經北京6月4日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，上海易居房地産研究院昨天發佈的最新報告顯示，5月份10個典型城市土地出讓金收入578億元，環比下降20.3%，同比下降24.6%，是20個月以來首次落入同比負增長區間。成交均價為3031元/平方米，環比下降27.9%，同比增長4.2%，增幅收窄近60個百分點。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　經濟之聲：對這樣一些數字，您是如何解讀的？10個典型城市都包括哪些城市？

　　楊紅旭：土地市場正在降溫。因為土地市場主要是從2012年下半年開始復蘇升溫的，去年全國主要城市的土地市場都是比較火爆的，尤其是去年的下半年，誕生了很多地王；到了今年房市先降溫，春節過後杭州等部分城市開始打折促銷；降溫之後，慢慢的開發企業對土地市場的預期改變了，他們之前認為房價還要漲，拿地比較積極，但這兩三個月房價穩住了，部分城市還在促銷，那他們對於房地産後市由樂觀轉為謹慎，甚至悲觀了。所以，導致拿地量減少了，5月份土地出讓金無論是環比還是同比都降了，這説明目前土地市場是處於降溫通道當中了。

　　另外，我們主要選的就是十大城市，就是北大廣深四個一線，還有就是天津、大連、杭州、南京、青島、重慶，基本上都是以東部三大經濟圈為主的一些城市。

　　經濟之聲：另外，從出讓金來看的話，24.6%同比的降幅是不是超出您的預期呢？

　　楊紅旭：基本上符合預期。因為去年整個市場比較火爆，無論是地市或樓市。我去年就預測，今年樓市將是一個高位震蕩逐步降溫的過程，房市先降溫，地市後降溫，只不過是地市降溫的幅度略微超出我的預期。但是總體上講的話，這個市場降溫跟我們當時預測差不多。

　　經濟之聲：降溫的核心原因是房地産企業不願意拿，還是説因為目前的地價太高呢？

　　楊紅旭：開發企業對於房地産市場的後市變得開始謹慎了，甚至悲觀了。因為開發企業拿地主要是兩個目的。一個目的是不庫存，比如2013年的房屋賣得比較好，大部分企業無庫存。打個比方，他要購進麵粉，因為麵包已經賣得差不多了，否則，就沒法進行生産活動了。另一個目的，部分企業有時候買地買得比較激進，甚至是借貸即高杠桿的進行買地，這主要是基於後市的預判。去年下半年，很多企業還是認為2014年房市還要大熱，所以購地面積比較多。而目前企業認為2014年到2015年房市不會熱了，可能還要進一步降溫，他們就不願意去大規模的購進麵粉了。因此，不庫存和對後市的預期兩個因素決定了企業拿地的積極性，至少是當前的積極性相比半年之前應該是明顯的趨弱了。

　　經濟之聲：這是企業角度，如果從地方政府角度，有沒有可能看到可能土地的價格出現下跌，它就有惜售這樣的一個，推遲這樣一個招拍挂進程的一個做法？

　　楊紅旭：地方政府主要是受兩種利益趨導。一是地方政府對於土地財政依賴度還是比較高的，每個地方政府都希望賣地多一點，把地價賣得貴一點，這樣的話增加地方的收入水準。二是每個地方政府賣地還會受到地方債務壓力的影響。有些地方債務壓力特別大，賣地的驅動力就更強一些；有些地方債務壓力不是那麼大，它可能在市場降溫的時候就會放緩賣地的節奏。

　　總體上講，地方政府目前債務壓力都蠻大的，他們會隨著土地市場的情況而調整出讓的底價，比如1987年地價火爆的時候他們會把底價調高，市場降溫之後，部分城市土地已經開始流標了，比如瀋陽前段時間出讓十幾副土地，其中有一半都流標了。流標至少説明，開發企業拿地的熱情在降低，地方政府必須要降低土地出讓的底價水準。否則，企業沒有誰願意拿，因為價格是一個調整機制，所謂沒有賣不出去的土地，只有賣不出去的價格。因此，下半年，地方政府可能還會比較積極的去推地，但是推的土地價格定價會比上半年和去年會調低。

　　經濟之聲：那能確認現在出現了土地市場的量價齊跌嗎？

　　楊紅旭：基本上可以認為，這個量肯定是萎縮的，相比去年的萎縮也比較明顯。價格主要還是反映在溢價率，就是它有個底價，去年樓市熱的時候，溢價率就比較高，像北京上海很多地塊溢價率超過了100%；而現在溢價率開始降了，現在很少一塊能超過50%。下一步，政府的底價可能也會下滑。總之，現在的量開始萎縮了，價格只是溢價率在下滑，但實際溢價率反映到成交價格上，其實價格也在下滑。所以，主要是量縮價萎，未來量縮價可能也要跌一跌。

　　經濟之聲：那如果像這個量，如果這個麵粉作為開發企業進得很少的話，那是不是意味著未來一段時間主要就是消庫存，那在消庫存之後是不是又會出現一種供應關係的變化？可能房價會有所向上？

　　楊紅旭：房地産市場就是這樣一個短週期波動的，春夏秋冬輪迴。從庫存角度，麵包賣多了就要進麵粉，但是麵包突然滯銷了，賣得慢了，就會減少購置麵粉的速度和規模。今年以來，購地的速度放慢了，意味著企業下一步主要是消化庫存。但當市場房屋供不應求的時候，房價就會止跌反彈，這就是所謂的生産週期和去庫存週期反覆的在進行輪迴。