小産權房屢禁不止探因:政府考核壓力催生政績衝動

　　2013年11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳下發緊急通知，要求堅決遏制違法建設、銷售“小産權房”，所有在建、在售“小産權房”一律停建、停售。但從《經濟參考報》記者在宿遷調研的情況來看，這一政策執行得並不好。記者發現，“小産權房”屢禁不止的背後潛藏著土地指標緊張、利益驅動、政績衝動等三大要因。

　　土地指標日趨緊張

　　從用途來看，土地可以分為建設用地、農用地和未利用地。隨著工業發展和城市化進程的加快，存量建設用地越來越少，新增建設用地則主要來自於農用地轉用，而農用地轉用指標則由省人民政府實行年度總量控制。而且轉用程式十分嚴格複雜，必須按照土地利用年度計劃在符合鄉鎮土地利用總體規劃和城市、村莊、集鎮規劃的前提下擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵用土地方案並分批逐級上報，經批准後再實施。

　　《經濟參考報》記者調研發現，一些鄉鎮之所以熱衷於“小産權房”，其中一個原因就是土地指標緊張。據知情人士透露，宿遷全市每年的農用地轉用指標只有幾千畝，分到一個縣一年最多千把畝，這個數字還在逐年減少。一位鄉鎮黨委書記私下感嘆，有時候招來一個大項目卻落不了地，僅有的指標還要保障重點交通、水利、醫療衛生、教育等民生用地，哪還有多餘的指標去搞“大産權房”開發。宿遷市《關於我市農民集中居住區建設情況的調研報告》也認為，建設用地是制約農民集中居住區建設的一大瓶頸，因為土地增減掛鉤産生的建設用地指標的70%都用在了市、縣(區)城區的建設，返還給鄉鎮的30%指標也優先安排供給鄉鎮工業集中區建設，形成了工業集中區擠佔農民集中居住區建設指標的現象。

　　利益驅動無處不在

　　事實上，土地指標緊張只是一方面原因，在很多鄉鎮即便有指標也不願意搞“大産權房”。曾經在宿遷市宿城區搞鄉鎮小産權開發的一位老闆告訴《經濟參考報》記者，因為“大産權房”用地必須經過招拍挂等嚴格的程式，而一旦走程式，你不一定能拍到這塊地，即使拍到價格也可能被抬得很高，而且後期繳納的各項稅費相比小産權就更高了。

　　記者採訪發現，“小産權房”所佔的集體土地(一般是農用地)，大多是開發商與當地政府私下談好一個較低的地價後，再從老百姓手裏低價買或租下來，項目建成後所産生的利潤十分驚人，遠超“大産權房”項目。此外“大産權房”必須做到施工許可證、銷售許可證等五證齊全，必須交營業稅、土地增值稅、白蟻防治費、人防易地建設費等各種稅費，而小産權幾乎不用交任何費用。加之缺乏有效的監管，小産權項目在建築材料使用上以次充好、工程施工中偷工減料等現象屢見不鮮，且在建設過程中缺失監管，相比大産權每平方米可節省上千元甚至更高的顯性和隱性成本。

　　記者了解到，“小産權房”對開發商而言可以獲取高額利潤；對政府而言同樣有利益驅動，可以有效補充鄉鎮財力的不足。由於土地指標緊缺導致大片土地無法生財，而“小産權房”為此帶來了解決辦法，缺錢了就直接賣地開發。如今，農民集中居住區建設已成為各方競相追逐的“香餑餑”，甚至淪為少數人牟取非法利益的工具。

　　在利益的驅動下，開發商和地方政府一拍即合，“小産權房”也就越禁越多，甚至一些鄉鎮也組建了房産公司進行違規開發，少數鄉村幹部也浸淫其中。記者走訪的不少鄉鎮都存在鄉村幹部利用職權之便開發“小産權房”的情況，很多村支部書記承接本村的集中居住點開發建設已經成為公開的秘密。蔡集鎮朱李村村民孫守本告訴記者，朱李小區就是原村黨委書記張聿莊開發的，張聿莊現已因挪用資金、非國家工作人員受賄被刑事拘留。

　　政績衝動難以抑制

　　“土地指標緊張也罷，利益驅動也好，歸根結底還是政績衝動！”宿遷市一位縣處級領導説。

　　採訪中，一位不願意透露姓名的鄉鎮黨委書記坦言：我們也不想違法興建“小産權房”，但是在考核的壓力下實在沒有別的辦法，每個季度上面都要下來觀摩，看看你建了幾個小區、多少萬平方米。別人都在這麼違規搞，你不搞的話，每個季度觀摩別的鄉鎮都有項目就你沒有，你的臉往哪擱，今後還想不想提拔。談及為什麼搞小産權而不搞大産權，這位書記指出，除了沒有土地指標外，操作簡便、見效快的速效政績意識也是重要原因。

　　《經濟參考報》記者在宿遷各鄉鎮走訪調研時注意到，一些“小産權房”的售樓處裏挂出了縣(市、區)領導參觀、考察、指導的照片，一些售樓處的宣傳材料上甚至印上了類似于“X X領導大力支援”的宣傳口號。採訪中一些村民就很納悶，為什麼違法的項目卻有上面的領導來觀摩，難道他們不知道這些項目不合法嗎？

　　江蘇省委黨校一位不願具名的教授指出，正是由於政府的大力支援以及考核壓力催生的政績衝動“小産權房”興建之風才會屢禁不止、愈演愈烈，有關部門應下重拳斬斷利益之手並徹底改變涉及“小産權房”的政績考核體系，從根本上剷除“小産權房”的生存土壤，真正維護法律的嚴肅性。