自住商品房難解眼前憂 購房人稱看起來很美

　　  10月23日，北京發佈了自國五條以來最重大的房地産調控政策“京七條”，同時宣佈今明兩年北京市將供應7萬套自住型商品房。前一天，國家統計局發佈數據稱，9月份，北京新建商品住宅、二手住宅價格指數同比漲幅位居70大城市之首，分別為20.6%和17.8%。

　　  明顯，京七條就是為了遏制當前北京高企的房價漲幅而制定。同時，北京市住建委表示，北京市“穩房價”的決心堅定不移。但記者調查發現，“京七條”的市場反應卻很平淡，而業內的質疑聲則此起彼伏，普遍認為自住型商品房很難解決當前北京房價高企、供需矛盾緊張的難題。

　　  □反應

　　  購房人：自住房“看起來很美”

　　  在南五環內的一個項目開盤現場，記者遇到了小丁(化名)夫妻倆。他們正在緊張盤算自己手頭的資金和能借到的資金，“總價300萬元的兩居室，首付加上稅費得100萬，還得留出裝修的錢，我倆的積蓄根本不夠，只能厚著臉皮跟雙方父母要積蓄，每個月還得至少拿出工資的6成還貸款。這意味著買了房後的十年內我們倆的工作必須穩定，而且自己和對方的父母都不能生大病。這還沒算要孩子的費用……”小丁的語氣很沉重，“300萬太貴了，要是200萬的總價，我們就能輕鬆很多了。”

　　  當記者提及剛剛出臺的京七條、7萬套自住型商品房時，小丁兩口都表示知道，但他們並不覺得跟自己有關係。“聽起來是不錯，但我們沒任何關係背景，能買到嗎？前面輪候的保障房家庭還那麼多，就算輪到我們搖號，都明後年了，再等建成入住更得幾年後了，誰等得起啊”。

　　  正在四處看房準備買房的張佳也表示，“自住型商品房跟我們的關係好像不是很大”。她告訴記者，現在推出來的大部分地塊都離城區很遠，幾乎沒有什麼商業和教育配套，而稍微近點的肯定很多人瘋搶，普通人根本排不上號。與其在房價持續大幅上漲中等著不知何年何月能搖上的自住型商品房，不如趁現在趕緊買套商品房。

　　  對此，李磊(化名)深有感觸，他在兩年前提交了限價房的購買申請，但兩年過去了始終沒有音信，“如果確實有價格優勢，那想買這種房子的人實在太多了，普通購房人只能等，但是苦等的結果就是，連買商品房的機會也錯失了”。在他看來，自住型商品房只是“看起來很美”。

　　  □緣起

　　  解決夾心層置業難問題

　　  北京市房協秘書長陳志認為，很難理解剛需人群對自住型商品房政策反應過於淡漠，在他看來，自住型商品房政策“很大程度上將會影響整個北京房地産市場的走勢”。

　　  在上週末的一個業內論壇上，陳志表示，前三季度北京成交新建商品住宅7萬套，預計全年不會超過9萬套。“最火爆的年頭是2009年的12萬套，這幾年最多也就是9萬套10萬套的樣子，兩年合計7萬套單限房的陸續上市，幾乎佔到了全市商品住宅一半的成交量”，陳志認為，這將足以改變目前北京商品住宅市場的格局，屆時，北京中低價位中小套型商品房市場佔有率將會比現在翻一番，從而實現滿足自住需求、同時穩定房價的目標，也建立起“低端有保障，中端有支援，高端有市場”的三元市場。

　　  的確如陳志所言，從京七條和《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》出臺背景看，一是為了解決夾心層購房問題，一是為了改變市場供應結構問題。

　　  市住建委副主任王榮武在解讀政策時表示：“調控的目的是為了解決居住問題，這次推出‘自住型商品住房’，就是為了解決夾心層的住房問題，這類家庭不夠保障房資格，但又買不起高端商品房，現在推出的‘自住型商品住房’，就是解決過去面向夾心層這部分房源的缺失。”

　　  今年房價出現了自調控以來最大漲幅，一方面是因為供應明顯減少，一方面則是有限的供應中，剛需最需要的中小戶型佔比明顯減少。這兩種饑渴最終都體現在飆升的房價和強烈的購房心理上，於是資格作假、投資型購房再度出現，房價變相漲價明顯。

　　  京七條明確表示要完善限購的執行機制，打擊違法違規行為，並明確提出要“強化價格引導，嚴查變相漲價項目”、“切實增加供應，有效滿足居民剛性自住需求。”而這其中的增加供應主要就是戶型面積限定在140平方米以下且主要是90平方米以下的自住型商品住房。

　　  □質疑1、位置是否過於偏遠

　　  根據北京市土地整理儲備中心資訊顯示，截至目前，本市已推出8宗自住房地塊，主要分佈在房山、通州、昌平、密雲、門頭溝、朝陽等區域。從位置看，除了海淀東升鄉地塊、朝陽豆各莊地塊外，其餘的6宗地塊均處六環附近，位置較為偏遠。隨著地塊後期上市，自住型商品房小區的交通出行、生活教育配套也將是亟待解決的難題。

　　  以今年推出的首宗限房價住宅項目——朝陽區豆各莊“自住房”項目為例。該地塊被視為目前推出的自住型商品住房地塊中區位最好的地塊，因為該地塊位於東五環外，甚至還處於地鐵七號線的輻射範圍，但目前地塊周邊的規劃市政道路現況較差，有的道路仍為土路，地塊周邊還沒有公交線路經過。

　　  RET睿意德高級董事王玉珂認為，房地産市場並不只是房地産市場那麼簡單，更是社會資源分配的間接體現。學區房動輒10萬/平方米也屢見不鮮。“我們通常過度關注房地産本身，而其實，其他相關資源，包括交通、教育、醫療、基建、産業等資源也應該成為我們關注的焦點。”

　　  對自住房比較關注的張小姐表示，“如果在六環外我就不考慮了，那我還不如去買燕郊好了，燕郊有些房子的價格還是能接受的。畢竟燕郊的配套也相對成熟了，而這些自住房地塊周邊什麼配套都沒有，孩子上學、生病什麼的都非常不方便。”

　　  □質疑2、品質如何保障

　　  除了地址偏遠，購房者最擔憂的則是自住型商品房的品質問題。一位業內人士向記者表示，“如果自住型商品房的用地仍然採用‘限房價、競地價’的方式出讓，那麼，開發商的利潤空間就無法得到保障，開發商會極力壓縮自住型商品房的建造成本，這樣，這些自建型商品房的品質就無法得到保證。”

　　  8月1日，恒大以樓面均價約1.67萬元/平方米拿下北京豆各莊地塊，銷售限價22000元/平方米。此後，第二宗“限房價競地價”地塊——北京市海澱區科技園地塊，被中鐵建以18.1億元收入囊中，樓面價18562元/平方米，銷售限價1.9萬元/平方米，單套住房總價不得超過200萬元。

　　  據記者了解，以目前的建安成本，高層很難低於3000元/平方米，再加上財務成本、管理成本，已經在3500元/平方米左右，以此計算，若不想別的辦法，豆各莊項目僅能微利，而科技園項目只能虧本賺吆喝了。

　　  亞豪機構副總經理任啟鑫認為，以現在已經成交的幾宗限房價、競地價地塊來看，自住型商品房售價受限，土地成本卻仍然居高，房企利潤率必然下降，這樣一來，將該類住房産業化生産，降低建設成本並縮短上市週期，以規模求效益將成為開發該類住房的思路。

　　  □觀點

　　  北京中原地産市場總監張大偉：政策執行主要看供應量

　　  京七條對全國房價高漲的一二線城市都有推廣意義，這是在不影響地方土地財政收入的前提下，穩定房價預期增加供應的最快辦法。但該政策的有效程度主要看供應量，如果供應量不大，可能和保障房一樣，很少人能夠買到，從已經供應入市的3塊此類型地塊看，其中沙河等地塊都有對應的供應對象，滿足當地大學城的需求，那麼也就是這些房源並不會完全市場化銷售。如果沒有普通人可以申請到的房源出現，這一政策對市場的影響也就會減弱。

　　  原住建部政策研究中心副主任王玨林：自住房解決房價問題力量不足

　　  自住型商品房並不是新辦法，它與已經出臺的限價房並沒有太大區別，購買這部分房源的自住人群會優先考慮低收入群體，可以解決部分首次購房人群的居住問題。另外，從土地供應方面，如果自住型商品房的土地是單獨供應，則不會影響市場，如果只是土地總供應的一部分，那麼加大自住型商品房土地供應則勢必會減少商品房用地的數量。總體來説，自住型商品房是一件好事，但對於解決目前存在的房價問題，力量卻不足。解決房價問題的根本方法在於盤活市場上現有的土地和房屋，以達到增加供應的目的。