自住商品房政策待改進 保障房申購人群理論上無力購買

　　保障房輪候家庭如何購買自住房

　　據報道，自住型商品房的申購將在月底啟動，作為解決夾心層居住問題的自住型商品房引起購房者的廣泛關注。近期有讀者反映，按自住型商品房購買規定，要優先經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭，而這個群體數量龐大，那麼非輪候家庭還能買上近期將入市的自住型商品房項目嗎？對此，業內人士進行了測算並指出，從理論上説，以保障房申購家庭申報時的經濟實力，很難有能力購買近期入市的自住型商品房，但是如果這些家庭大幅借貸或者近幾年的收入水準大幅提高，申購時的經濟實力就不是障礙了。

　　保障房申購人群購買力有限

　　最近一段時間，北京土地市場供應的自住型商品房面積大增，根據中原地産統計，截至目前，年內的自住型地塊供應已經接近150萬平米，疊加已經掛牌的住宅地塊中自住房比例，預計今年自住型住房有望突破2.5萬套。

　　根據之前住建委發佈的消息，自住型商品房主要是為滿足社會夾心層的住房需求，即購買商品房吃力，但又不夠資格申請保障房的家庭。根據規定，兩類人群將能夠優先購買自住型商品房，第一為本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。第二為經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。不過，對於第二類優先申購人群，業內表示質疑其經濟能力。眾所週知，保障房的申請條件極為嚴格，在限價房方面，北京市住建委于2008年2月18日頒布《關於印發北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資産準入標準及已購限價商品住房上市交易補交比例的通知》中規定，具備限價房購買資格的兩種情況：一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入應在8.8萬元及以下、家庭總資産凈值應在57萬元及以下；二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入應在11.6萬元及以下、家庭總資産凈值應在76萬元及以下。與限價商品住房對比，北京市經濟適用住房的申購要求則更為嚴格。

　　理論上無力購買自住房

　　業內人士指出，僅從理論上來講，按照要求相對寬鬆的限價商品房申購條件計算，按家庭人口要求的下限、收入及資産要求的上限預設：即家庭人口1人；年收入8.8萬元，折合月收入為7333元；總資産凈值57萬元全部為現金。但是即便按照申購資格的高限預設，擁有了限價房購房資格的人群，在經濟實力上並不能承擔已在市價基礎上打了7折的自住型商品房。

　　據亞豪機構統計，計劃首批推出的位於朝陽東壩、豆各莊、亦莊等地的自住型商品房限售價格均限定在22000元/平方米，其中東壩地塊公佈的戶型規劃為80平方米兩居和92平方米三居，也就意味著最小戶型的總價為176萬元，按照北京首套房首付比例三成來計算，首付金額為52.8萬元，需貸款123.2萬元。假定購房者擁有公積金貸款資格，採取組合貸方式，即公積金足額貸款80萬，剩餘43.2萬元採用商業貸款，儘管按照最優方式，貸款利率最低，但月供也高達6800元，而在購房者月收入上限為7333元的情況下，銀行不可能放貸，即便銀行放貸，購房者的月收入也無法在保障基本生活需要的前提下還能償還房貸月供。不過，業內人士也指出，這裡面存在兩個變數，其一是保障房申購家庭可以借錢買房，其二是保障房申購家庭的收入水準可能有所增高。但若收入水準大幅提高，是否還應保留保障房申購資格，尚需政府相關部門明確答覆。

　　自住型商品房政策有待改進

　　從理論的角度，亞豪機構市場總監郭毅表示，雖然北京市住建委提出，具備保障房申購資格的人群可以優先選購自住型商品房，但對於保障房申購人群的收入、資産狀況的要求，導致這部分客群受到自身經濟條件的制約，無力承擔當前位置相對較好的自住型商品房項目的首付款及貸款月供要求。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉也認為政策本身存在嚴重的邏輯問題，在實際執行過程中，只要兩限房、經濟適用房輪候家庭購買自住商品房，其之前申請時的資産凈值或月收入均超過限定門檻，即不符合申請保障房的資格，簡而言之，這類客群根本就不具備輪候的資格。不過，胡景暉表示，朝陽區豆各莊自住商品房的房價較高，倘若輪候家庭收入與資産不超標，又要購買自住商品房的話，按照套均70平方米計算，兩限房輪候家庭只能購買均價14290元/平方米的自住型商品房，經濟適用房輪候家庭只能購買均價8285元/平方米的自住型商品房，就目前的北京房地産市場而言，只有遠郊區縣能夠滿足需要，而這必將不是城區內首次置業人意向的區域。對於如何解決，郭毅告訴記者，這部分客群要麼繼續等待保障房搖號，要麼只能選擇位置偏遠的自住型商品房。（記者 桂瑰）