央視曝光多家房企欠繳鉅額土地增值稅

　　“如果能把房地産企業欠繳的、應交未交的土地增值稅及時足額地徵繳回來，那麼，很多開發商的資金鏈應該就扛不下去了，這將使得它們利用閒錢，炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。”中國科學院創新發展研究中心社會發展與公務創新研究部部長康小明説。昨天，央視《每週品質報告》曝光，多家房地産公司存在逃避、拖欠土地增值稅的情況，且數額驚人。

　　欠繳土地增值稅高達3.8萬億元？

　　業內專家介紹，土地增值稅實際上就是反房地産暴利稅，徵收土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地産市場的調控，壓縮房地産企業的利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。目前，我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，對房地産企業售房收入扣除開發成本等支出後的增值部分，土地增值率高的多徵，增值率低的少徵，無增值的不徵，房地産項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。

　　而目前房地産商通常的操作模式，土地增值稅已經被列入了開發成本，也就是説，房地産商應向國家繳納的土地增值稅，早就已經包含在消費者的購房款中了。按照現行規定，在房地産開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算徵繳。

　　長期關注我國房地産業發展的北京執業律師、註冊會計師、註冊稅務師李勁松，此前根據國家統計局、財政部以及國家稅務總局公佈的房地産相關數據，對沒有徵收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結果發現，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年間，全國各類房地産企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，8年間國家徵收到的土地增值稅僅僅為0.8萬億元。

　　央視記者隨後請中國科學院創新發展研究中心康小明重新做了核算，結果沒有出入。這就意味著，全國房地産開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　45家房産上市公司應交而未交

　　據了解，李勁松在對國內知名的45家上市房地産公司的企業年報進行分析後發現：這些公司無一例外都有鉅額應交而未交的土地增值稅，同期也幾乎都有足夠用以繳稅的貨幣資金。而且，有不少房地産上市公司將應交鉅額土地增值稅長期未交，只是挂在賬上，導致應交土地增值稅稅額滾雪球般一年比一年多。

　　其中，29家房地産上市公司截至2012年12月31日，應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。排名前十的企業分別是：雅居樂83億元(雅居樂地産控股有限公司)、SOHO中國64億元(SOHO中國有限公司)、富力地産58億元(廣州富力地産股份有限公司)、萬科58億元(萬科股份有限公司)、華僑城49億元(深圳華僑城股份有限公司)、招商局地産44億元(招商局地産控股股份有限公司)、合生創展42億元(合生創展集團有限公司)、融創中國27億元(融創中國控股有限公司)、金地集團26億元(金地集團股份有限公司)、新世界中國地産24億港元(新世界中國地産有限公司)。

　　地産公司為何會有如此鉅額的應交未交土地增值稅呢？富力地産一名負責人表示：“沒到交的條件……不是上面挂多少，就要交多少。”這位負責人一再強調，這種做法不是富力地産獨創的，目前有相當數量的房地産公司都採用這種處理方式，甚至可以説是地産行業的通行做法。

　　然而，富力地産等房地産公司雖然聲稱在年報中所列出的土地增值稅不是現時義務，並不需要全部立即上繳，但是與此同時，卻將這部分土地增值稅算成了公司已經支出的經營成本。

　　專家稱房地産公司説法站不住腳

　　業內專家告訴記者，上市公司年報中，包括土地增值稅在內的應付稅金、應交稅金都是企業已經完成清算、應該及時向稅務機關繳納而實際尚未繳納的納稅額。由此，房地産公司的各種説法均站不住腳。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，“應付稅金就是你應該交的稅，比如説，你算出來是應當交一千萬元的稅金，這就是你的應付稅金，如果説，你沒交的話，那你就欠稅了。”

　　據了解，土地增值稅如果能夠徵收到位，對於壓縮房地産企業的利潤空間，抑制房價過快增長，將發揮重要作用。而這部分已經包含在消費者購房款中的土地增值稅在徵收過程中，卻受到多種因素的影響，並沒有完全徵繳到位。

　　一些房地産公司通過股權交易、應付未付土地增值稅、以及做假賬等種種手段，拖欠甚至偷逃土地增值稅；另一方面，基層稅務部門由於種種原因，未能盡到及時足額徵繳企業應交土地增值稅的義務，由此造成了全國土地增值稅徵收的巨大黑洞。從而致使本該成為抑制房價的重要杠桿，沒有起到預想中的目的，甚至還讓這些房地産公司有了更充足的資金，進行炒地囤地，導致房價一直居高不下。

　　對此，國家稅務總局相關官員表示，必須嚴格依法徵稅，維護稅法尊嚴和國家利益。竇紅梅