九大房企年銷售額衝破一萬億 萬科穩坐行業老大

　　伴隨著新一輪樓市“組合拳”的落地，地産商迎來了年度業績放榜的高峰期。北京晨報記者梳理一線上市房企業績發現，2014年九大龍頭房企的銷售總額達到10094.27億元，首次突破萬億元大關。其中，萬科首次突破2000億大關，依舊穩坐行業老大的位置；第二梯隊則是保利、恒大、碧桂園、中海四家“千億軍團”把守；由華潤、融創為代表、業績在700億元左右的實力房企形成第三梯隊的陣營，房企之間的分化在進一步拉大。

　　一線房企三梯隊差距加大

　　根據機構統計，2014年前十名上市房企梯隊發生進一步細化，分化出三大梯隊，第一梯隊是萬科領跑，其年度銷售金額衝破2000億元大關。第二梯隊是其他千億軍團，依然是保利、恒大、碧桂園、中海榜上有名。第二梯隊的千億軍團與領跑企業之間距離較2013年明顯加大，排名第二的保利與萬科相差700多億元。第三梯隊由華潤、融創代表，業績在700億元左右的實力房企。

　　“我國房地産市場在分化，才造成了房企業績分化的加劇。”亞豪機構市場總監郭毅説，一方面房企的佈局不同，有的房企佈局在一線城市，有的房企佈局在二三線城市，就會遇到不同的市場行情。一線城市需求強勁，房企去化較快，容易取得較好的業績。二三線城市供過於求，房企去化較慢，完成業績並不理想。另一方面，房企的土地儲備的結構不同，也是房企業績分化的重要原因。未來，房地産行業是寡頭的天下，中小企業因業績下滑有可能被市場淘汰。

　　行業平均利潤率持續下降

　　據中原地産研究部數據顯示，截至3月26日，有43家上市房企公佈了2014年年報，這些房企的總營業收入為4547.8億元，相比2013年上漲18.2%。但這些房企的總凈利潤為469.73億元，與2013年的450億元相比，基本持平。在43家上市房企中，凈利潤下滑的企業達到了16家。這些房企的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年的凈利潤率高達11.7%。從上市房企2014年年報顯示，企業的盈利能力出現下降。

　　北京晨報記者對龍頭上市房企公佈的2014年年報進行梳理，發現這些企業的盈利水準出現了分化，有的企業保持較高增速，有的企業增速有所減緩，有的企業增速出現下降。作為我國房地産行業的“領頭羊”，萬科公司實現營業收入1463.9億元，同比上升8.1%。歸屬於股東的凈利潤為157.5億元，同比增長4.2%。但該公司房地産業務的結算毛利率為20.76%，同比減少1.55個百分點，結算凈利率為11.41%，同比下降0.60個百分點。保利地産實現營業收入1090億元，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。該公司結算毛利率為32.03%，同比下降0.13個百分點，公司銷售凈利率13.05%，同比上漲僅為0.2個百分點。而中國海外發展有限公司凈利潤潤保持高速增長，已經連續12年凈利潤增長高於20%。

　　偉業我愛我家市場研究院孔丹分析説，2014年我國樓市進入調整期，成交量出現下滑，房價沒有大幅上漲，房企銷售難度加大。為了把房子賣出去、儘快回籠資金，一部分房企宣佈降價賣房，一部分房企通過打折優惠手段變向降價，導致銷售收入減少。在銷售收入減少的情況下，地價、勞動力工資等成本卻在不斷攀升，這是房企的房地産業務利潤減少的主要原因。

　　“目前房地産行業的集中度越來越高。在房企中，出現強者恒強的趨勢。”郭毅表示，在品牌、運營、融資以及資源整合等方面具有優勢的房企，能夠越做越強。這些企業通過擴大規模，降低各方面的成本，進行産品創新，才能贏得市場，提高企業盈利水準。

　　龍頭房企土地儲備充足

　　與中小房企相比，龍頭上市房企的土地儲備比較充足。恒大地産集團有限公司發佈2014年年報顯示，公司全年竣工消耗土地儲備2063萬平方米之後，期末土地儲備總建築面積為1.47億平方米，面積同比減少362萬平方米，降幅約2.6%。公司的土地儲備分佈于中國147個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數省會城市。

　　華潤置地有限公司在2014年年報中披露，集團以總地價301.56億元增持了21宗土地，新增總建築面積達842.38萬平方米。截至2014年12月31日，公司總土地儲備面積達4004.41萬平方米。這樣的土地儲備總量能滿足公司未來三至五年發展需求。

　　“在2013年至2014年，大部分房企都已經加大力度增加一二線市場佈局。未來，一二線城市競爭將會非常激烈。房企經營的難度將會越來越大。”中原地産首席分析師張大偉如是説。孔丹對北京晨報記者説，“儘管央行、財政部出臺新政，但是市場預期並未發生逆轉。未來這些房企拿地還是會保持審慎的策略。”

　　郭毅認為，未來這些房企的拿地策略會有什麼變化，關鍵是要看它們的土地儲備。如果在二三線城市拿地，庫存較高，産品結構較差，就會不好賣，那麼房企就不會再輕易出手拿地；如果在一二線城市拿地，去化較快，産品結果較好，很容易出賣，那麼房企就會考慮繼續在一二線城市出手拿地。隨著一線城市地價的上漲，一家房企有時很難獨自拿下高價地塊，就會與其他房企組成聯合體聯合拿地，這樣可以分擔土地成本、降低市場風險。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，“在央行、財政部出臺新政後，一旦部分城市成交量上升，房價出現反彈，就會促使房企在這些城市出手拿地。從這個角度看，房企拿地動作預計在2015年下半年會加快。”

　　北京晨報記者 武新

　　■外延

　　萬達商業地産發佈首份上市業績

　　萬達商業2014年報顯示，公司銷售物業合同金額達1601.5億元，同比2013年增長26.65%。2014年，萬達商業地産在全國各大城市新增23座商業綜合體。截止到2014年底，萬達商業地産擁有的已開業商業綜合體數量已經達到107座，遍佈國內的71座城市。

　　從已公佈的數據來看，目前公司所擁有的107個購物中心面積已經達到1771萬平方米，其中有1149萬平方米的可出租面積。值得注意的是，目前萬達商業地産旗下仍有約7594萬平方米的在建和待建物業，將近半數都位於華東地區；2014年公司新購置的土地儲備平均成本為每平方米1187元。同時，萬達商業地産正逐漸將購地的重點從此前的三四線城市重新回歸到一二線城市。

　　綠地香港

　　銷售額同比上漲269%

　　綠地香港控股有限公司(簡稱綠地香港)發佈2014全年業績稱，公司全年合約銷售總額約129億元，同比增長94億元，增幅為269%，相當於2014全年銷售目標的108%；合約建築面積總額為170.05萬平方米，同比增長378%。

　　綠地香港錄得總收益約28.4億元，較去年減少48%，原因是年內交付項目的總建築面積有所減少。股權持有人應佔純利約為1.077億元，而去年則為3451.3萬元；股權持有人應佔每股基本及攤薄盈利為每股0.04元，較去年每股0.02元增加100%。在土地儲備方面，綠地香港于2014年收購了七個全新的優質項目，土地儲備增添了約500萬平方米。截至2014年12月31日，公司持有土地儲備約1430萬平方米，分佈于長江三角洲及南中國沿海地區具有地區經濟重要性的主要城市的黃金地段。