小産權房“轉正”仍為時尚早

　　期待已久的《不動産登記暫行條例》將於3月1日起施行，房屋建築所有權等十類不動産將進行統一登記。有人期待，遍佈全國各地數以千萬計的小産權房能否納入其中，搭乘不動産登記的順風車得到確權？也有人擔心，小産權房被排除在外，是否大限已至將被全面清除？小産權房要想“轉正”，靠不動産統一登記制度靠不靠得住？

　　小産權房何去何從？

　　小産權房是相對商品房而言，屬於沒有“戶口”的“黑戶”，一般沒有完整的國家頒發産權證，或者只有鄉鎮政府或村集體發的不具有法律相應的産權證件。小産權房並不是一個法律概念，其自誕生之日起就沒有過“正式身份”，相關部門多次重申小産權房不得登記發證。

　　但即將實施的《不動産登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動産權將列入統一登記範圍。許多人開始疑問，這是不是意味著小産權房會“合法化”？一直處於“走鋼絲”的小産權房是否迎來轉機？武漢市東湖高新區荷葉山社區是當地規模較大的還建樓小區，許多村民家都擁有五六套甚至十多套房屋，多是證件不齊全的小産權房。剛剛購買了小産權房的胡煒告訴記者，自己通過關係才買到的小産權房，已在社區辦理手續。“現在有很多人都想買，將來小産權房也可能會漲價，我很糾結要不要再買一套，不管是自住或者是投資都很划算。”

　　與胡煒充滿期望不一樣，更多的小産權房業主充滿擔心。準備在單位附近購買一套小産權房自住的武漢市民郝先生説，隨著不動産統一登記制度的推行，具有完整産權證件的房屋將被登記頒證，但小産權房無法登記。“剩下多少小産權房將一目了然，將來會不會被強制拆除，或者要求補交土地出讓金差價？”不管是期待還是擔心，不動産統一登記制度的落地牽動著億萬小産權業主的心。全國工商聯房地産商會發佈的數據顯示，1995-2010年間全國小産權房竣工建築面積累計達到7.6億平方米，相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8％。

　　不動産登記“救不了”小産權房

　　多位法律人士表示，根據我國現有法律，小産權房其實是沒有産權的房屋，將其納入不動産統一登記是沒有依據的。湖北金衛律師事務所執行主任宮步坦説，不動産包括商品房、城改房等城市國有用地，以及農村集體用地等，這些不同産權的用地將納入統一登記，但小産權房不屬於這一范圍。

　　中央農村工作領導小組副組長陳錫文也認為，小産權房違反了土地的用途管制。因為小産權房的本質是違章建築，不合法。國土資源部不動産登記中心法律處處長蔡衛華則明確表示，小産權房不登記也不發證。因為要登記必須是合法的，小産權房不合法。宮步坦説，由於歷史遺留和政策監管等原因，小産權房問題的確是不動産管理的灰色地帶。一方面，過去城鄉建設用地市場的不平等，許多地方都曾佔用集體用地建設小産權房，另一方面，在政府劃撥或出讓土地上，也存在著不按規劃開發或使用的不完全産權房。

　　此次《條例》並未對小産權房的相關問題進行明確。宮步坦説，按照我國當前法律，小産權房並不具有合法性，倘若在《條例》中規定小産權房登記，則就承認了小産權房的合法性。也有業界人士提出，小産權房理論上還是屬於需要登記的“房屋等建築物、構築物所有權”，應將小産權房進行不動産登記。因此，天則經濟研究所研究員程雪陽認為，當前，不動産登記可能會回避具有“爭議”的小産權房部分，而是先登記“合法”不動産。由此可見，“不動産統一登記制度”並沒有給小産權房留下空間。業內人士表示，未來若將小産權房納入登記，還需要國家相關法規的跟進，目前來説小産權房“轉正”仍為時尚早。

　　解決小産權房須與土地改革同步

　　不可否認，小産權房是不動産登記制度的一個繞不過去的問題。專家預計，不動産統一登記制度的實施，以及農房宅基地的統一登記都將對小産權房問題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

　　針對由不動産統一登記制度引申出“小産權房將轉正”的誤讀，國土部會同住建部于去年進行了小産權房問題專項治理，並對各地小産權房進行清理、統計，將提出分類處理的意見。湖北、山東、浙江等地也推出了分類整治方案，對準備建設的小産權房堅決叫停，對在建項目依法拆除，對出售小産權房按照非法轉讓土地處理。專家認為，小産權房作為沒有明確産權的土地附著物，已經形成了一個非常龐大的地下市場，不能一拆了之。中國人民大學重陽金融研究院執行副院長王文説，小産權房就是一顆關係到社會穩定、國家長期發展的“定時炸彈”，必須通過不動産登記、統一確認等方式拆除引線。

　　“不動産登記制度就是要對全國的不動産進行統一摸底、管理。小産權房也是客觀存在的不動産，制度無法繞開，登不登記必須明確。”中南財經政法大學房地産研究所所長張東説，《條例》的實施使得這一問題更加迫切，應儘快出臺相關實施細則予以解決。 張東認為，小産權房問題的處理應以不動産統一登記為前提，與土地制度改革同步推進。城鎮和農村的不動産實施統一登記和統一管理，為集體土地入市提供了前提。未來，農村集體建設用地與國有土地同等入市、同權同價，小産權房的土地成本優勢不復存在，可根本上遏止小産權房，也有利於制定分類治理辦法，統計和清理各地存量小産權房。