房貸利率“堅冰”難融 首套房85折仍是“底線”

　　儘管樓市政策繼續“鬆綁”的預期強烈，但房貸利率並未出現明顯鬆動。機構調研顯示，截至今年1月，大部分一二線城市的首套房貸利率沒有出現明顯變化，只有部分銀行略微向下調整。但總體而言，85折仍是首套房貸的“底線”。

　　分析人士指出，儘管按揭貸款為優質行列，但當前銀行繼續下調房貸利率的動力不大。購房者的實際成本，只能隨基準利率而調整。若房貸利率無明顯變化，其對未來房地産市場的刺激作用將相對有限。

　　多數城市房貸利率無變化

　　來自興業證券的統計顯示，今年1月第二周(1月5日-11日)，四個一線城市中，只有廣州的一家銀行下調了首套房貸利率，其餘銀行並無變化。

　　據悉，上周北京有17家銀行的首套房貸利率低於基準，其餘7家銀行均與基準利率持平。其中，最低為農業銀行和匯豐銀行，利率為基準利率的0.88倍。廣州、深圳兩地的銀行中，大多數的首套房貸利率低於基準，利率底線也為基準的0.88倍。上海有17家銀行的首套房貸利率低於基準，最低的民生銀行利率為基準的0.85倍。

　　二線城市的情況大致類似。天津、南京的首套房最低貸款利率為基準利率的0.9倍，成都、杭州為0.88倍。其中，上周天津有7家銀行下調了首套房貸款利率，成都有2家銀行出現下調。

　　從2014年末以來，按揭貸款的利率就已開始下調。大多數銀行將首套房貸款的最低利率降至基準以下，但85折幾乎已成底線。部分銀行還需搭配購買理財産品，才可獲得較低的利率優惠。但對於二套房的貸款利率普遍仍維持在1.1倍的水準，比之前並無鬆動。

　　次輪鬆綁房貸的起源來自於去年9月30日，央行、銀監會出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，對擁有1套住房並已結清貸款的家庭，購買二套普通商品住房時，執行首套房貸款政策，即“認貸不認房”。同時，對於貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

　　此後，多數銀行公佈了執行細則，其貸款利率也逐漸有所下調。

　　刺激樓市作用有限

　　分析人士指出，儘管房貸利率仍有進一步優惠的空間，但在銀行地方分支行的具體操作層面，住房貸款申請者想要獲得0.7倍的貸款利率難度極大。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這並非新政，只是常規性的條款內容。他認為，在目前資金價格水準上，銀行吸儲難度非常大，7折利率很難實現。

　　張大偉表示，信貸是對市場成交影響最大的政策，除非繼續降息，否則購房者很難在現有的政策下得到實惠。因此，未來信貸層面對房地産市場的刺激恐怕相對有限。

　　但相比之下，公積金貸款方面的優惠政策，有可能給購房者帶來利好。未來一段時間，各地仍可能繼續在公積金貸款方面出臺優惠政策，並可能對市場帶來刺激。

　　當前的房地産市場，供大於求的形勢已經明確，這可能制約未來的市場交易。分析人士指出，過去多年來，房地産投資、拿地、新開工等指標不斷保持高增速，大大增加了房地産市場的供應。如今，不少二三線城市出現的“空城”表明，很多城市的供應已經超出其消化能力，這甚至可能引發償債危機。